购房人须警惕：楼书和宣传图册记载内容仅具参考作用无法律效力

　　新华社福州12月30日电（记者郑良）房地产开发商制作的楼书和宣传图册描绘的小区图景与交房时的实际景象不一致：宣传图册上小区西侧的车行通道被围墙堵了起来。部分业主据此向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。日前，福州市中级人民法院对这起案件作出终审判决，楼书和宣传图册上记载内容不属于商品房买卖合同组成部分，不具有法律效力，开发商不承担违约责任。

　　2003年10月至2004年8月间，李女士等10名购房人分别与福州一房地产开发商订立商品房买卖合同，购买该房地产商开发的商业店面，双方约定交房时间为2004年8月30日。此前，开发商就开发项目制作了楼书和宣传图册，记载了小区位置、设计理念、效果图等图文资料，楼书上载明“楼书图文资料仅供参考，本宣传册所有资料最终以政府批示为准”。

　　合同订立后，开发商如期交房。李女士等业主发现，宣传图册上描绘的小区西侧车辆畅行无阻的商业街变成了不允许车辆通行的步行街，且修建了水泥围墙和两侧带门槛的小门，车辆无法从小区西侧出入。李女士等业主认为开发商擅自改变小区规划构成违约，起诉至法院要求拆除围墙和小门，恢复所有车辆通行权。

　　在法庭上，开发商提出，楼书及宣传材料中并无西侧入口可出入汽车的承诺，且已明确提示“仅供参考”。在开发商陈列的售楼模型中，西侧出入口明确设置有水泥围墙，不存在欺诈；小区西侧为人行出入口，早在规划部门审批的规划方案中就已经确定了，不存在改变小区规划问题。

　　福州市中级人民法院指出，楼书及宣传材料是开发商向不特定人推介自己开发的楼盘并希望他人购买而做的广告宣传，属于要约邀请，不是商品房买卖合同的组成部分，不具有法律效力。根据规划部门审批的设计规划，小区西侧为人行出入口，开发商不存在改变规划设计的行为。据此，法院判决，李女士等业主要求拆除围墙和小门，恢复车辆通行的诉讼请求不予支持。