房价为何"涨"声一片

　　--我省部分城市高价楼盘"热销"的背后

　　每平方米3000元、4000元、4500元、5000元……

　　岁末年初，石家庄，秦皇岛，唐山，保定……

　　在几乎所有大城市，新近开盘的商品房价格一路走高。

　　在“打压”房地产价格的各项政策频频出台的情况下，商品房为什么还是“涨”声一片？究竟是市场规律在起作用，还是人为原因造成了房地产价格虚高？

　　1、“想不到，房价怎么涨得这么快？”

　　走出门口，28岁的张先生回头看了一眼气派不凡的售楼部二层楼。张先生叹了口气，嘴里嘟嘟囔囔：“想不到，房价怎么涨得这么快？”

　　这是一个新开不久的楼盘，位于石家庄二环路之外，然而最低价格已经达到3200多元／平方米。

　　实际上，“房价怎么涨得这么快”的疑问，可能是每一个走出各楼盘售楼部的普通市民的共同感慨。

　　去年12月中旬，石家庄房管局发布了《石家庄市2006年1-11月房地产市场分析报告》。报告显示，1-11月石家庄的商品房平均交易价格为每平方米2753元，比上年同期增长7.29%；而二手房的均价则为每平方米2107元/平方米，同比增长13.04%。

　　然而，这样的价格很快就成为历史。2006年12月21日石家庄商品房总成交31套，成交均价每平方米3019.52元。其中桥西区3138元／平方米，桥东区3232元／平方米，最高的新华区达到4303元／平方米。

　　2006年岁末，新华区中华大街与宁安路交汇处的红人公馆达到均价4450元／平方米，位于广安大街与和平路交汇处的名门华都，则标出了每平方米4490元的价码。就在不久前的11月底，这个价格是4350元。但这个楼盘的开价还不是最高的，位于中山路上的一家名为汇景国际的楼盘开盘价已达每平方米5000元。

　　其实，去年年初省会同等地段的楼盘价格不过3800元／平方米左右。更让人不可思议的是，这股房价猛涨之火不仅在城市中心区域越烧越旺，而且蔓延到二环以外。位于二环附近的心海假日楼盘的价位前几个月还是3400元／平方米，现在已经3600元／平方米。

　　高价楼盘纷纷出现，并不是石家庄特有的情况。

　　2006年初，秦皇岛的王先生今年初在靠近海滨的地方买了一套商品房，当时的价格只有2000元／平方米左右。而到年底，他所在的楼盘价格已经上涨到3000多元／平方米。甚至在房价相对较低的张家口市，也出现了高价楼盘———2006年12月份以来，张家口市一黄金地段由某开发公司开发的高层楼房，开出了让人瞠目结舌的每平方米5020元的高价。在过去的一年里，当地房价节节攀升，一些开发公司一年的房价涨幅已经高达30%。

　　2、“这么贵的房，都是怎么卖出去的？”

　　高房价已经让许多市民心中五味杂陈。

　　张先生早在去年初就打算买房，但价格的坚挺让他始终犹豫不决。但让他想不到的是，在种种调控政策“打击”之下，房产价格不但没有下降的迹象，反而步步高升。

　　更让他惊讶的是，以如此高的价格，岁末年终的房地产市场竟然越发显得“火爆”。

　　无论在石家庄还是秦皇岛，或者是在唐山、张家口，大量高价楼盘都出现过“抢购”情况。石家庄某高价楼盘开盘时，竟然有大批购房者天不亮就来排队。

　　“这么贵的房子，究竟是怎么卖出去的？又是什么人买走的呢？”张先生大惑不解。他算过一笔账：自己每个月收入2000元左右，这样的收入，在当地不能算低，但照目前的房价，想买一套60平方米的房子，不吃不喝也得攒上十来年。

　　“需求旺盛是造成火爆现象的一个重要原因，但也不排除人为炒作的因素。”一位不愿意透露姓名的房地产商坦言。

　　这位开发商介绍，为了造成销售火爆的假象，一些地产公司在开盘时只出售一小部分，引人抢购，随后再以“销售好”为理由提高价格，而价格的提高更增加了市民“看涨”的心理预期，引发更强劲的销售。

　　据了解，张家口某高价楼盘在2004年开盘时，多层住宅楼房起价为每平方米1550元，但是不到两年时间，多层的起价已经达到2320元／平方米。而两年以来，他们已经先后调了10余次价，平均一年调四五次，次次都是往高调。

　　问题在于，价格的高涨本应该成为抑制消费者购房的内在力量，从而使房屋积压，最终导致房价下跌，但事实显然并非如此。那么，究竟是谁在拉动房价持续上涨？

　　对此，这位地产商认为，高收入群体大量购置房产是推高房价的重要原因。

　　“我们是不管房子卖给谁的。”这位地产商说，但他承认，目前许多楼盘销售情况其实并不错，但许多已经出售的房子长年累月“黑灯瞎火”，这只能说明这些房子不是购房者自用，而是用于投资。而有实力进行投资的，肯定是高收入人群，或者手中拥有原单位廉价住房的人———他们可以将手中的房产高价抛出，转而购买地段更好、设施更全、户型更大的住房。

　　大量中低收入者在“买涨不买跌”的心理预期下被迫进入需方市场，成为构成房地产市场需求的重要因素。石家庄某中学多位教师，本来连购房首付款都没有能力支付，却深恐房价一涨再涨，不得不四处借钱突击购房。

　　“越涨越买，越买越涨，实际上，大量中低收入者是被另一些人拖进房产消费的怪圈的。”这位地产商说。

　　3、“老百姓买得起的房子在哪里呢？”

　　“出台一个调控政策，我们心里就得紧张一回。”这位不愿透露姓名的地产商这样描述2006年的心路历程。

　　然而房地产商们很快就发现，许多调控政策距离真正“落实到位”还有一段距离。

　　他说，国家九部委出台“90平方米占70%”政策，这让许多房地产商开始等待观望，然而，直至今日，也没有几个城市出台具体的实施细则。这导致不少楼盘需要重新调整规划设计而延缓了入市时间，下半年新房供应面积大量缩水。因为同样的原因，大户型房产成为稀缺产品，形成了今年对大户型的热购局面，使已经入市的在销大户型项目“水涨船高”。

　　而住房建设规划方面，直到年底，我省只有石家庄、沧州等少数城市对社会公布了“十一五”期间住房建设规划。

　　更重要的是，由于土地出让金是各地政府收入的一个重要来源，再加上宏观调控的一个重要措施就是严把土地关，一些地方的地价不断上涨。在去年的一次土地拍卖会上，石家庄水泵厂一带的一块土地达到每亩三百多万，秦皇岛一块地皮也拍出360多万元的天价。

　　“地价高了，房子能不贵吗？”一位知情人士感叹。

　　在搜房网石家庄门户站内，“楼盘点击率”和“购买愿望”名列榜首的楼盘是同一个———安苑住宅小区。

　　这个小区位于石家庄市城市发展主方向———东南方向，安苑住宅小区是经省计委批复立项的大型经济适用住房项目，小区规划总用地36公顷，总建筑面积33.43万平方米，可向社会提供精品住宅3000余套。

　　然而这个均价每平方米2328元的楼盘，已经被石家庄人苦苦等待了几乎整整一年，却至今没有传出开盘的消息。

　　“便宜一点的房子究竟在哪里呢？”无论是在采访中，还是在网上，这样的问题被无数人提出了无数遍。

　　2006年9月间，石家庄市政府下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格工作的通知》称，石家庄市各县(市)、矿区和有关部门要抓紧制订住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。

　　今明两年，石家庄市区商品住房每年新上市要达到350万平方米左右，其中经济适用住房每年新开工70万平方米，竣工55万平方米。

　　据了解，经济适用住房单套建筑面积，属多层楼房的，最大不得超过85平方米；属中高层、高层的，最大不得超过95平方米，且套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例也必须达到70%。对不符合套型结构总体要求和单套住房建筑面积标准，尤其是擅自突破结构比例的项目，一律不予核发建设工程规划许可证、施工许可证和预售许可证。

　　专家预计，2007年，随着宏观调控力度的加大和各项政策的不断落实到位，房价“涨”声一片的势头有望逐步得到控制。

　　□本报记者 徐国栋

　　记者观察

　　多开发些让老百姓买得起的房子

　　还没有哪个行业像房地产行业一样，在频繁遭遇宏观政策调控的同时，还能够令价格越涨越高。

　　问题在于，房子是生活必需品，是百姓"衣食住行"基本生活条件的重要组成部分，切切实实地影响着人们的生活。

　　一个时期以来，在全国一些城市不合法的"村证房"热销。购买"村证房"的市民大多是城市中低收入者，因为"村证房"房子售价一般为普通商品房的一半。

　　"村证房"的出现，直接原因在于商品房价格持续高涨，开发利益巨大，而"村证房"使用的是农村集体土地，便于偷逃开发建设税费，成本低，建成后有明显的价格竞争优势。

　　专家指出，去年房价且调且涨，有四大原因。

　　地价上涨。今年，各地"地王"频现。这意味着这一地区的房价有了一个新的标杆，继续攀升。

　　需求"人为过剩"。由于保障不到位、大量中低收入者被裹挟进房市、投资手段匮乏等原因，2006年以来，全国除长三角地区楼市供求关系有所缓和外，其他房价涨幅居高不下的城市，供小于求的局面没有改变。

　　"看涨"预期。房价的持续上涨造成广大中低收入者超越个人经济能力地恐慌性跟风。

　　"房地产势力"导致调控政策悬空。一些部门、部分开发商和金融机构以及房地产食利者形成强大实力，嘴上谈"调控"，暗里在托市，在房价问题上喜高恐低。

　　为调控房价，2006年5月17日，国务院出台的"国六条"，提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。其后，中央有关部委和各地方政府纷纷出台了一些重要的配套政策措施，如土地出让金部分收益用于廉租房建设、一些城市发布住房建设规划，对保障性住房建设做出相关要求……

　　应该说，这些政策其实就是针对市场上中低价位房供应不足作出的，但实际上，在不少城市，利润丰厚的大户型、高档住宅仍然大行其道，而适合普通百姓的经济适用房寥若晨星，甚至在一些城市基本绝迹。以这样的产品结构，怎么能够奢望房价回落呢？

　　"村证房"热销现象表明，经济适用房、廉租房建设与群众住房需要之间存在巨大差距。目前的经济适用房、廉租房数量少，而且"经济房不经济，适用房不适用"现象严重，有些城市的经济适用房售价与同区域的普通商品房不相上下。

　　打击"村证房"、维护城市建设秩序是必要的，但要看到其背后是百姓对高房价的无奈。政府有关部门在"堵"的同时，更应当关注购买"村证房"的群众的需求，多开发一些让老百姓买得起、住得起的合法房子，让他们共享城市发展的成果。

　　□徐国栋