房产政策着力点不准难抑京城房价

　　现在一个个房产政策失效，最主要的原因是着力点不准。现行的税费调节，成本最后总是落到买房人身上，最终导致房价越来越高。

　　★采写/《小康》记者 秦海霞

　　房产新政遭 “促涨”质疑

　　北京房价一涨再涨，相关政策一拨一拨地出。

　　2006年11月10日，北京地税局出台了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，该文件对于个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的相关问题进行了明确规定，并决定于2006年12月1日正式实施。

　　通知显示，对既不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。虽然文件对征收做了分类详细的说明，但房地产业内人士认为，“实际操作中，大多数售房人会选择全额1%的方式。”

　　此税的征收被业内人士解读为对二手房征收土地增值税既是

宏观调控手段的落实，也是把税收执行到位。“土地增值税、营业税、个税、

契税、印花税，这些税费加一起明显是抑制投机：二手房卖不出去了，大家都会去买一手的。这正是国家想要的效果，套住投资、投机客，使投资投机需求被有效扼制；同时让大家去接开发商的盘。”

　　“1%是一个相对较低的税率，对市场影响不大。”北京链家地产市场总监金育松这样分析说。市场状况印证了这一说法，在11月份即将结束时，朝阳区地税局并未出现以前在营业税、个税征收前日排队过户的壮观场面。　

　　新政策对市场的影响不大，但对北京人的心理影响却很大。二手房交易目前需要交纳的土地增值税加上营业税以及

个人所得税，整个税费已经达到了7.5%左右，很多人担心业主转嫁税费的问题。此次调查显示，虽然40%的被调查者认为政策初衷是遏制房产投资降低房价，但78%的人认为这一举措不会对拉低房价产生积极影响。

　　参与《小康》此次调查的艾修雅担心：卖方会将税负转嫁到买方身上。她认为，从房价来看，由于目前北京依然处于卖方市场，卖方一般会将税费转嫁到房价当中，或者买卖双方共同承担，但不管哪种方式，均会在一定程度上拉高房价。

　　部分市场人士表现出由此助推房价的担忧。“和二手房个税一样，售房人可能把这一增加成本加入房价，导致二手房价再次攀升。”中原地产一位分析师表示。

　　此外，财政部、国土资源部和中国人民银行联合发布通知：提高新增建设用地土地有偿使用费标准，规定2007年起，新增建设用地有偿使用费标准将提升一倍。从中不难看出国家土地调控政策的着力点，就是进一步遏制用地扩张。

　　消息刚出，即有北京一名权威房地产业内人士表示，新增建设用地土地有偿使用费提高一倍将在一定程度上导致房价上涨，北京这样的大城市房价将上涨10%左右。此后国家相关部门则出来澄清：有偿使用费标准的提升不会对房价产生影响。但是业界人士并不认同这一观点。

　　在此次《小康》民意调查中，有近3/4的被调查者认为此政策会对房价有大的提拉作用。目前还无买房打算的骆文生先生，一直很关注房价走势，他对《小康》记者说：“开发商怎么会放弃这样好的提高价格的机会？”

　　“政府回购”遭既得利益反对

　　近期房产政策除了征收二手房土地增值税和土地使用方面的费用外，2006年10月底，建设部为了防止有人以经济适用房谋利，计划出台“租售并举、以租为主”，以及“政府回购”等政策调整，但此项政策因遭到大多数被调查者反对，而被搁浅。

　　经济适用房本来是半商品房属性，是为中低收入阶层专供的房屋，但近期有调查显示：北京市昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率竟已占到全区租赁交易总量的78.8%。

　　在回龙观风雅园购买了一套二手房的邬文玲对《小康》记者说，她的房子是从一个外企中层管理人员邹先生那里买的。当记者询问邹先生为何能够买到经济适用房时，邬文玲介绍说：当初经济适用房项目初兴，开发商只卖给能全额付款的，当时一般人少有能一下全部付清的。

　　那么现在的经济适用房又如何呢，在交通部工作的刘增军介绍了他们单位几个申请经济适用房的职工的申请过程——最主要的一步是花几万元买了一个“号”。

　　准备买房的时光磊则对《小康》记者说：“去回龙观看房，某个新落成的经济适用房小区刚交的钥匙，居然就已经有人卖二手房了。不看不知道一看吓一跳，我看过位置好的3套125平方米的房子和一套93点多平方米的房子，装修竟一模一样，后来追问中介人员得知是一个人所有！”

　　在这样的情形下，政府回购政策问政于经济适用房户，显然不会对经济适用房政策产生太大的积极作用。有评论认为，如果调整的对象是经济适用房的占有户，他们当然会反对。作为经济适用房政策的既得利益者，他们不赞成政策的调整是情理之中的事。经济适用房政策的调查，更应该听听那些买不到经济适用房的人的意见，听听广大市民的意见。不管是政府回购，还是“以租代售”，政策的获益人都应该是大多数，而非少数既得利益者。

　　据悉，在2006年11月份正式出台的《北京住房建设规划(2006～2010)》中确定了“经济适用房内循环”的精神内核，今后，新建经济适用房需要再上市的将由政府回购。这给一直等待购买经济适用房的人带来了一丝希望。

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