拍案说法：案例（1）

　　未经配偶同意私卖房屋是否有效？

　　核心提示

　　在没有得到妻子同意的情况下，丈夫私下买了经济适用房并转手卖给同事。妻子认为丈夫此举损害了自己的利益，将丈夫及其同事起诉至法院，要求认定该房屋买卖合同无效。究竟该房屋算不算夫妻共同财产，而该房屋买卖又是否有效呢？

　　案情回放：

　　彭某于2001年7月购买了一套经济适用房，并于一年后拿到了房屋产权证。2003年5月彭某与同一公司的刘某签订房屋买卖合同和委托办理房屋产权过户协议。合同约定刘某向彭某一次性付清全部房款，彭某保证房产权证清楚无纠纷，否则由彭某负责，并承担由此产生的一切后果。

　　2004年2月，彭某的妻子起诉至法院称，彭某私自将家庭共同购买的房屋卖与刘某，损害了自己的利益，要求法院认定房屋买卖关系无效。彭某、刘某均辩称，因为刘某的户籍不在北京，不能直接购买北京市范围内开发的经济适用住房，最初购买房屋时只是使用了彭某的名字，所有的购房款均由刘某支付。因此，应该认定双方的买卖关系有效。

　　法院审理后查明，彭某在购房的同时曾与刘某签订了一份协议，协议表明刘某利用彭某的名义购买房屋，刘某享有房屋产权，彭某不享有此房的任何权利，房屋所有款项由刘某承担。

　　一审法院支持了彭某妻子的诉讼主张，认定该买卖关系无效。彭某与刘某均不服，上诉至北京市第一中级人民法院。

　　北京市第一中级人民法院支持了彭某妻子的诉讼请求。

　　法院认为：彭某签订的《商品房买卖合同》以及领取的房屋所有权证均为合法有效，依据上述文件，彭某为本案争议房屋的购房人和所有权人。按照婚姻法的相关规定，在彭某与妻子婚姻存续期间，在没有特别约定的情况下，彭某取得的财产应属于夫妻共同财产。“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”。彭某在妻子不知晓的情况下与刘某签订房屋买卖合同，应该视为彭某擅自处分其他共有人的共有财产，侵犯了妻子的合法权益。虽然刘某主张购房款及相关费用全部由其支付，亦不能改变房屋原始所有权性质。

　　律师点评：

　　法定夫妻财产制和夫妻约定财产制是我国关于夫妻财产的两种制度。我国法定夫妻财产制的规定是以夫妻共有财产制为主导，即没有约定的情况下，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。本案争议的房屋名义上登记于彭某名下，根据物权的公示公信原则，应确认彭某的所有权。虽然刘某与彭某另外签有协议，但是该协议只在彭某与刘某之间有效，彭某的妻子为善意第三人，法律理应保护彭某妻子的合法权益。本案法官依据婚姻法的有关规定，判决此案，具有合理合法性。同时也提醒大家为了私人利益，从事以合法形式掩盖不合法目的的行为存在法律风险，应避免从事此类行为。

　　（倩茹/编制）