公共设施凸现矛盾

　　——北京物业“暴力”真相调查之四

　　北京电视台记者 李媛媛 本刊记者 郭玉闪

　　对小区内物业和公共设施的界定，一直在房地产开发公司任财务总监的王嘉吾给了《新青年·权衡》记者一个更加直观的解释。她认为，一个小区的物业应该分四块：

　　第一块是业主自己的房子：就是业主自己买的房子；

　　第二块是公摊面积：就是公摊在业主房产证里的建筑面积，这部分面积应该归全体业主所有；

　　第三块是公有共用部位：这一块谁都没有产权证，属于业主共用，一般都包括地下室，但是在2002年以后，地下室开始有了产权归属，就是如果开发商交纳了土地出让金，就可以办理产权证。

　　第四块是公共区域：小区的公共区域产权不界定，但是属于全体业主共用，不得改变用途。

　　第二到第四块都属于公共设施。

　　根据记者调查，在这四块里面，业主除了拥有自己的房子，其他的公共设施很少归全体业主所有，包括一些设施出租的收入，也很少归全体业主所有。

　　李劲松律师认为，引发冲突的主要原因除了物业公司收费存在的问题，就是小区内公共设施的管理权和产权的争夺。

　　中国社会调查所的调查数据显示：在北京大约近4000个居住小区中，90%都存在着物业公司利用小区共用部位和设施设备谋取私利的问题。北京双城律师事务所赵恒律师认为，小区公共设施的经营收益被物业公司侵占是当前物业纠纷的重要起因。

　　《新青年·权衡》记者经过调查，公共设施问题主要有三类，一是公共设施被出租；二是被改变用途；三是被转卖。

　　问题之一：公共设施被出租

　　与海淀区人民政府相邻的光大花园，业主和物业公司就公共设施的收益争执不下，开发商当初承诺的业主共享会所，后被对外承包，业主使用还要付高价。

　　在朝阳区的大西洋新城，除了开发商承诺的会所被对外承包之外，楼栋底层的商用房、楼道面积被公摊给了业主，商用房出租收益不归全体业主所有。此外，电梯内还张贴有收费广告，业主们质疑，我们的出租收益归了谁？我们的广告收益权哪儿去了？

　　在《新青年·权衡》记者调查的100多个小区里，除了海淀区的健翔园小区和太月园小区的业委会管理小区内的部分公共设施的出租收益之外，其余小区公共设施的出租收益全部归物业或者开发商所有。

　　太月园小区的业委会主任王嘉吾告诉记者，他们经过与物业公司的谈判，要回来了小区内的公摊面积，但是他们的地下室被开发商改变用途，并且出租出去了。

　　问题之二： 公共设施被改变用途

　　国务院《物业管理条例》第5章第50条规定：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　《新青年·权衡》记者在太月园小区的《房屋使用、管理、维修公约》中看到，地下室属于公共部位的范畴。同时，《新青年·权衡》记者在太月园小区的规划平面图公共服务设施配套建设指标表上看到：存车处(自行车)可以利用住宅地下室。

　　然而，《新青年·权衡》记者来到太月园小区的地下室看到，这里已经被改变用途，被出租给一些经商的客户，有中介公司、广告公司等等。

　　王嘉吾称：“他们把近6000平方米的地下室面积给出租出去了，而且租的大都是一些小公司，什么人都有，小区每天来往着很多的杂人，感觉很不安全。

　　《新青年·权衡》记者调查发现，与太月园一样，公共设施被开发商或者物业公司改变用途进行营利的情况在其他一些小区内也普遍存在。

　　2006年6月29日，《人民日报》刊发的一篇题为《当个业主有多难》的文章，对昌平区东小口镇的天鑫家园绿地变成停车场的事情进行了报道：

　　位于北京昌平东小口地区的天鑫家园，关于停车的争端已持续了数年。业主们告诉记者，买房时规划图纸显示的绿地，被物业公司改成了收费停车场，小区路边也标上了停车位，业主每车每月需要向物业公司缴纳90元、150元、210元不等的停车费，临时停车每小时收费1元。这样算下来，物业公司每年仅停车费就有近百万元进账，而物业合同没有说明停车场收益归属，物业公司及其前身也从来没有公布过收支情况。并且，为了便于收取停车费，物业公司封死了小区南门，由保安在小区唯一出口拦截进出车辆，强行收费。

　　就此问题，天鑫家园业主席联相去年向北京市建委投诉，建委答复称：“该小区已取得了昌平区市政管委核发的《北京市公共停车场备案表》”。随后，昌平区市政管委称，天鑫家园小区停车场是通过备齐材料、现场验收等登记备案程序合法进行备案的，备案之后收取停车服务费是合法的。属于全体业主的小区公共空间，竟然成了物业公司“合法”的收费停车场，业主们无奈发问：“究竟谁是小区的主人？”

　　“即使合同没有规定，毫无疑问收益也应归全体业主。”李劲松律师告诉记者，“所谓‘备案’，从法律上看，值得推敲，因为小区的土地使用权归全体业主，小区不是市政用地。”

　　公共设施问题之三：公共设施被卖

　　北京仁和律师事务所的孟宪生律师最近正在为一个官司忙碌着。

　　这是通州区的馨通家园小区业委会状告该小区的开发商将物业管理用房卖给原物业公司——北京喜莱达物业公司的官司。

　　馨通家园是通州区第一家业委会自主招聘物业公司的小区，虽然招标成功，新旧物业公司之间也进行了交接，但是老物业公司的一部分职员仍然留在小区继续经营“属于自己的房子”。

　　馨通家园业委会副主任曹春林告诉《新青年·权衡》记者：“开发商于2004年6月把属于全体业主的物业管理用房卖给了老物业公司。而且，在2004年9月，老物业公司还拿到了物业用房的房产证。”

　　根据国务院《物业管理条例》规定，物业管理用房属于全体业主所有，为了要回属于全体业主的设施，业委会于2006年3月22日将开发商诉至通州区人民法院。

　　曹春林说，通州区人民法院在适用简易程序审理近半年后，突然宣布转为普通程序，并判决该纠纷不属于人民法院受理的范围，裁定驳回业委会的起诉，原因是北京市建委已经给老物业发放了房产证。

　　“你们上什么诉？要想上诉以后有你们上诉的！业委会没事别老瞎告，以后就得限制你们业委会的起诉。”曹春林告诉《新青年·权衡》记者，这是他们在裁定书期限内上诉时主审法官当场对他们的严厉斥责。

　　曹春林告诉《新青年·权衡》记者，他们现在不但不能使用物业管理用房，连物业用房卖了多少钱都不知道。

　　而在昌平区的太平家园小区，业主们了解到公共设施被卖的价格，但是与馨通家园不同的是，他们不太清楚是开发商卖的，还是物业公司卖的。

　　“我们小区内能卖的东西都被开发商和物业公司给卖了。”一提到小区内的公共设施，李有成就非常气愤。

　　在太平家园的工程规划设计图上，《新青年·权衡》记者看到，小区的配套设施有洗浴中心、托儿所，物业办公楼、超市、绿地等等。但《新青年·权衡》记者来到该小区时，看见规划图上的一些公共设施已经改变了用途。

　　“现在经营这些公共设施的已经不是开发商和物业公司了，而是其他的一些人和单位。”

　　“我们小区的超市、物业办公楼、小区医院全被卖了，卖了3700多万。业主什么都享受不到。”田浩说。

　　孟宪生律师告诉记者，比较于公共设施被出租、被改变用途，开发商或物业公司将公共设施转卖是更为严重的事情，对业主产权的侵犯也更严重。

　　公共设施的产权属于谁

　　在太月园小区业委会主任王嘉吾办公室的一个柜子里，有序地放着一尺多厚的材料，王嘉吾告诉记者，这是她为小区维权的全部凭证。

　　王嘉吾拿出来了一摞材料说：“我们小区的建筑资料、规划资料等等所有的资料都在这里。”

　　“原来这个小区规划住宅时，地下车库是住宅的公共配套设施。2005年2月2日小区成立业委会，之后我们要查地下车库的归属问题，泰跃房地产开发有限公司的负责人拿出了产权证。”

　　然而，地下车库的产权证发证日期标明是2000年11月16日。有意思的是，地下车库的土地使用证的日期却是2001年6月25日。土地使用证比产权证晚发了整整半年。

　　更有意思的是，1998年11月2日制定的《小区公约》中却又注明地下车库属于小区的公共部位，这份公约又比地下车库的产权证早发2年。

　　王嘉吾说：“按照正常的程序，应该是先发土地使用证，再发产权证，最后才是小区公约，可是，我们政府的发证机关把这些程序全都颠倒过来了。”

　　“这就像是你本来把你的姑娘许嫁给我了，我们结婚两年后，你又告诉我，你又把你的姑娘嫁给别人了。你说我能答应吗？”业委会委员王仲华做了一个形象的比喻。

　　“泰跃公司在得到这个产权证以后，在一家银行对地下车库进行了抵押，从2005年9月开始，开发商又以每个车位7万元的价格卖给了业主，有近70多个业主买了车位。”

　　“这就像是保姆拿我家的东西再卖给了我！”

　　《新青年·权衡》记者采访了几位买了车位的业主。“他们要是还不了贷款，银行会来拍卖，我们的钱也白花了。现在我们打算联合起来告开发商。”一位业主说。

　　“开发商是在没有签订土地出让合同，没有交土地出让金的情况下拿到地下车库的土地使用证的。你看，我这里都有证据。”王嘉吾从厚厚的一摞证据中找到了其中的一份。

　　在王嘉吾提供的证据中，记者看到：“因最初在办理出让手续时，地下车库没有出让金问题，我处建议地下车库不重新办理出让合同，在办理房屋产权时，直接给地下车库颁发产权证。”盖章单位是北京市国土资源和房屋管理局土地出让处。

　　“这就标志着开发商并没有交地下车库的土地出让金。”王嘉吾为了维权，她和其他业主开始选择用法律的武器捍卫业主的权益。

　　2005年12月，王嘉吾、高亮、史战岱等5位业主把北京市人民政府告到了北京市第一中级人民法院。法院根据《行政复议法》要求业主先向土地证的发证单位提出行政复议。之后，5位业主向北京市人民政府提起行政复议。

　　2006年1月27日，北京市人民政府给5位业主下达了行政复议决定书：“本机关认为，被申请人为泰跃房地产公司颁发的《国有土地使用证》符合《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，且事实清楚，使用依据正确，程序合法。依据《中华人民共和国行政复议法》第28条第1款第1项的规定，本机关决定予以维持。”

　　2006年2月21日，5位业主不服北京市人民政府的行政复议决定，向第一中级人民法院提出行政诉讼。第一中级人民法院以“原告就被告”为由，让业主到第二中级人民法院立案，二中院立案后，三个月内没做出任何审理，又以没有管辖权为由将案子移送回一中院(管辖权分一般管辖和特殊管辖，一般管辖是原告就被告；按照规定，土地纠纷属于特殊管辖，应该在土地纠纷所在地的人民法院的管辖内)。

　　9月1日，一中院开庭审理了此案，但没做出任何判决或裁定。10月18日，一中院驳回了5位业主的行政诉讼请求。

　　“我们现在计划向北京市高级人民法院提起上诉。”王嘉吾说。

　　“为什么我们这些业主找政府、上法院，无论有多少道理、有多冤枉，怎么楞是斗不过物业公司呢？物业公司到底是什么东西，有些什么背景？”

　　面对如此强势的物业公司，许多业主发出了这样的感叹！

　　物业公司应该如何收取