焦点链接：个人建房买房三大模式合作建房

　　【焦点链接】个人建房买房三大模式合作建房

　　目前流行于各地的“集资建房”，属于“合作建房”模式。就是一些参与者通过合作的方式，讨论购地、楼盘规划、房屋建设和小区配套等各个细节，并决定房屋建成后的分配方式。“合作建房”就等于参与者必须扮演发展商、开发商的角色。不过，这样的建房模式，必须有先期资金投入，在法律政策上，组织者就存在“非法集资”之嫌。

　　定制建房

　　“集智建房”属于“定制建房”的模式，与“合作建房”最大的区别是寻求与开发商合作，力图避开一些政策障碍，完成一些个人很难完成的建房环节。这种模式，与“合作建房”一样，可以节省开发商的广告、营销成本。但由于要和开发商合作，“定制建房”无法省去开发商的利润空间，对物业的所有权和

　　团购买房

　　与上述两种模式相比，“团购买房”最“省心”。它将具备同样购房需求的人集中起来，利用人数优势与销售商谈判，力争以低于市场的价格买进住宅。不过，没有政策障碍的“团购买房”，并不能节省开发商的广告、营销成本。由于不参与建房过程，也无法决定楼盘品质及小区规划，在压缩开发商利润方面，无法完全“做到位”。

　　【焦点快评】

　　个人组织建房：体现民意

　　在多个“拦路虎”前，个人组织建房的新模式，却层出不穷。这不能不说是民意的体现。目前，高

　　个人组织建房的一大特点，是其房价居然比一些大型开发商的楼盘，要低1/3甚至一半。由此可见，坊间一直传言的“房产暴利”，究竟高到何等程度。当然，从社会分工而言，由个人出面建房，并不可取。由一个人或单个组织，贯穿整个房产开发的上中下游，不但不经济，而且涉及许多政策障碍。至今，对个人组织建房，相关部门态度暧昧，而政策的支持度，将决定个人组织建房能走多远。

　　其实，个人建房之所以引人注目，不在其身，而在其果——能让老百姓买到便宜房子。与其研究个人建房的新模式，倒不如考虑如何进一步降低房价。

　　【焦点关注】

　　“集智建房”需过3道关

　　“集资建房”与“集智建房”，虽然只有一字之差，却因为绕过了“非法集资”等障碍，而被众人看好。然而，在房产专家看来，“集智建房”最终要获得成功，必须闯过3道关。

　　参与者众口难调

　　按目前上海的“集智建房”观念，参与者至少需要200人。然而，“众口难调”的问题，将始终困扰“集智建房”。“以200人为例，他们对最终房屋的朝向、户型及小区的配套，都会有不同的意见，这需要组织者有很强的协调能力。”

　　一名房产专业人士这样分析“集智建房”的前景：“参加‘集智建房’的，应该都是年轻人，他们大都需要中小户型。而一栋房子的中小户型一多，势必涉及到朝向、楼层等因素，届时在参与者之间如何分配，会成为大问题。”

　　此外，对地块、开发商、物业公司的选择，将会对参与者的人数，起到一个“递减作用”。“在‘集智建房’的过程中，每选择一个环节，都会有一些参与者退出。这样的话，到最终项目运营时，能否保证200人的规模，就很难说了。”

　　开发商不愿分利

　　“集智建房”的模式，重点在于和开发商的谈判。从目前的组织者来看，打算通过节省广告、营销等费用，合理压缩开发商的利润。

　　然而，一些房产分析师的看法是：“压缩开发商利润”和“与虎谋皮”有些相像。“凭什么开发商愿意将一部分利益分给‘集智建房’者？就算部分开发商资金紧张，他又凭什么宁愿承受资金压力，为‘集智建房’者服务，而不转让给一些更大的开发商？”

　　从目前状况看，“集智建房”者能否妥善解决开发商的问题，没有把握。而且，以中国楼市的现状，开发商与“集智建房”者合作，同样会承担“破坏游戏规则”的压力。“这一点和‘集资建房’没有太大区别。从市场竞争来看，‘集智建房’者要找到开发商合作，尤其要搞定地块，难度很大。”

　　全流程如何包揽

　　对“集智建房”这种模式，不同的专家有不同的观点。有的认为，“集智建房”只是比较深入的团购；有的认为，“集智建房”最多只是一种“定制建房”，组织者承担的角色，有点像“开发商合伙人”。

　　但有一点，专家们有共识，“集智建房”的全流程，虽然比“集资建房”少一些障碍，但仍需要专门人才运作。“单凭个人，或少数几个人，要包揽这样的流程，比较困难。至少，与开发商谈判和楼盘规划，就需要不同的专业人才。在没有先期资金投入的情况下，‘集智建房’的组织者能否支撑到底，值得关注。”