碧兴园缘何成美丽园第二

　　碧兴园位于海淀罗庄西里，小区由3栋24层的塔楼构成，713户业主近3000名居民。在入住的4年内，业主与开发商和物业三次对簿公堂。由于去年年底为碧兴园服务的第二家物业公司撤出，碧兴园成为美丽园之后的物业纠纷焦点小区。

　　2003年 开发商为晚交房赔偿

　　张先生2003年在碧兴园购置了一套两居室，“我觉得地段不错，虽然房价将近50万元，还是买了”。可原定交房日期是2002年10月， 11月30日张先生和邻居们才得到通知收房。

　　然而，2003年1月至4月间，40多名刚入住的碧兴园业主向法院提起诉讼，要求开发商就延期交房一事做出赔偿。法院于2003年11月14日终审判决：开发商7日内将房屋交予业主并支付违约金。

　　“当我们拿着判决书去收房时，却被告知必须先缴纳前期物业费。”业主们同开发商协商未果，只得在11月24日到法院申请强制执行。

　　2003年12月2日，业主们拿到钥匙后，在楼外被物业公司的员工阻拦。物业方面表示，不缴纳物业费、不办理手续就不能进楼。业主们与物业协商，交了部分物业费、得到部分赔偿后才入住。

　　2004年 业委会选出新物业

　　业主陆续入住后，2004年7月，碧兴园的第一届业委会成立。当年冬天，因碧兴源物业公司没有将代收的2003年、2004年部分供暖费交给供暖公司，碧兴园停暖了。原本就对物业公司的服务不满，停暖促使业主“炒”掉管家——北京碧兴源物业公司。

　　2004年12月，业委会召开业主大会。

　　经业主投票选举，道格物业管理(北京)有限公司被选为接管的物业公司，并定于2005年1月1日入驻。

　　2005年 物业胜诉不会撤离

　　业主们说，2002年11月11日，开发商委托碧兴源物业为碧兴园服务，从碧兴源物业服务以来，小区没有封闭，业主时常丢东西。

　　碧兴源物业公司不愿撤出，业委会在2005年1月将碧兴源物业起诉至海淀法院，要求碧兴源物业撤出，但法院以部分票权不清等原因，驳回了业委会的诉讼请求。

　　业委会在3月份再次起诉，结果败诉。

　　2006年 法院强执物业交接

　　1月，业委会上诉至北京市第一中级人民法院，要求碧兴源物业公司撤离。市一中院在去年3月20日作出终审判决，要求碧兴源物业撤出，并在7日内向业委会移交管理资料。

　　5月8日，本应3月就撤离的碧兴源物业，贴出撤出公告，当晚便停止服务，但未移交管理资料。

　　5月10日下午2点左右，法警强制执行了交接程序。北京道格物业管理公司进驻后，担负起保洁、保安、维修等工作，但由于物业用房没有交接，新物业一直无法正常办公。

　　6月20日上午9点40分，因拖欠电费，小区内公共用电设备无法运行。海淀供电分公司营业站催欠款通知单称，北京碧兴源房地产开发有限责任公司从2月份开始，拖欠电费总计近10万元。

　　由于地下室和车库的公共用电没有分用电表，新老物业在公共用电费用承担上未达成一致，除老物业拖欠电费，新物业没交电费，也没和电力公司签订供电合同。

　　在道格物业书面承诺供电局以后按时缴纳公共用电费后，停电当天的下午6点半，电闸重新合上。

　　9月，道格物业发出拒绝接手碧兴园物业管理工作的通知，并称于12月撤离。

　　12月27日，北京道格物业公司撤离。供电站贴出通知，称小区自2006年5月欠费33万余元，于2007年1月8日停止供电。

　　2007年 新物业上岗7个月撤离

　　道格物业撤离后，碧兴园陷入管理真空。小区门口无保安，生活垃圾堆成山，化粪池污水外溢，十多个单元的门禁系统被拆，每栋楼的3部电梯只有一部运行。

　　罗庄社区居委会的金主任表示，去年12月19日曾接到道格物业要撤离的电话通知，但道格物业离开时，并未向居委会和海淀区小区办交接。

　　去年8月中旬，碧兴园第一届业委会期满，新一届业委会至今仍未成立。这期间，居委会曾3次发出通知，呼吁业主报名参选，重组业委会。但因上届业委会的成员在维权后遭到袭击，业主们普遍持观望态度、积极性不高。

　　目前，海淀区政府已协调环卫中心等部门和居委会一起帮助解决保安、保洁等问题。在居委会劝说下，已有7名业主参与业委会重组的筹备工作。

　　业委会：委员三次被殴打

　　2005年1月，带头起诉碧兴源物业的业委会监事会委员、64岁的锡玉平女士遭遇不明身份男子殴打。她家的房门锁眼多次被人灌胶水。

　　去年5月11日，锡玉平在小区内再次被打。

　　去年6月10日，锡玉平及其老伴在小区门口遭两名男子殴打。锡女士脑部颅骨出血、腰左侧第10至12后肋骨折，右手腕骨折，她的老伴胳膊擦伤。

　　在这些事件发生后，第一届业委会在去年8月任期满后，7名委员中没有一人愿意再出面。5人辞职，锡玉平和另外一人搬家。

　　去年11月16日，1号楼和2号楼的50多户业主家的锁眼被人灌注胶水。经开锁师傅检查，这些锁眼均被强力黏合剂填满，是有人故意所为。

　　在居委会的劝说下，7名业主参加了筹备组。居民张女士说，锡玉平在任期内数次被殴。“老太太伤得最严重的一次在医院住了一个多月。我们怀疑是跟业委会维权、起诉前任物业公司有关。”

　　道格物业：不具备接管条件

　　道格物业管理(北京)有限公司的总经理曾惠生表示，2004年该公司中标后，难以进驻碧兴园。去年5月9日，业委会通知道格，称老物业突然消失，请道格救急。

　　道格进驻小区后发现，几乎所有设备设施都不能正常运转，便告知业委会，碧兴园不具备接管条件、将于3个月后撤离的通告。业委会请道格先提供服务，6月便能付款，另外，车位、广告牌等收入归道格物业所有。

　　“可直到公司撤离，都没能和老物业完全交接，现在连业委会也找不到了，我们公司的亏损已近70万元。”曾惠生说。

　　道格物业进入碧兴园的前4个月，只有三成业主缴纳物业费。“物业公司是以盈利为目的的，不挣钱就做不下去。”曾惠生说，碧兴园虽然只入住4年，但大部分公用设施处于破损、瘫痪状态，需要大量资金维修和维护，但老物业撤离时并未办理财务交接手续。

　　■有 偶

　　美丽园物业没交接完

　　类似的事情并不只发生在碧兴园小区，之前因物业突然撤离而闻名京城的美丽园目前正处于新老物业交接的时刻。

　　南京新鸿运物业公司中标后垫钱服务，同样面临着地下车库被前任鸿铭物业把持，物业费难收的状况。甚至，物业管理用房出现了产权第三人。

　　南京新鸿运物业公司的经理 助理表示，该公司也在垫钱服务，目前缴纳物业费的业主不多。

　　■进 展

　　昨天上午，北京一家物业公司致电本报，表示有意愿接管碧兴园，希望了解碧兴园的情况，并实地考察，“目前有接管的想法，还在考虑，调查后要协商过才能决定”。

　　罗庄社区居委会的金主任说，将与该物业公司接洽，希望碧兴园的物业管理和居民生活尽快走上正轨。

　　■展 望

　　海淀区小区办的工作人员表示，解决碧兴园的问题还要靠业主的积极作为。业委会需要筹备组成立后才能召开业主大会选聘新物业公司，“一个小区物业管理的交接，并不像换保姆那么容易”。

　　长期从事社区物业矛盾研究的市政协委员刘绮菲指出，业主不满物业公司服务而不缴纳物业费，物业公司因业主欠费导致服务质量下降，矛盾升级后突然撤离，此类事件一再发生，充分暴露出业委会制度的脆弱、物业公司进驻机制及退出制约制度的不完善。

　　据北京市建委物业管理处赵成处长介绍，目前，北京市建委正在开展物业公司年检工作，依据国务院有关条例规定，对物业公司从业人员、注册资本包括项目管理情况进行年检。查处野蛮服务，对擅自停水停电、员工在工作时间内违法犯罪、也包括擅自撤管、接管等行为，将进行专项整治。