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郑州个人合作建房再萌动 发起者称正联系买地

http://www.sina.com.cn 2007年01月15日02:36 大河网-河南商报
郑州个人合作建房再萌动发起者称正联系买地
买到既便宜又合适的住房是所有购房者的期望。商报记者时鹏/摄

  2005年4月,郑州某律师事务所发出成立“个人合作建房俱乐部”的倡议书,但热闹一阵后,渐渐没了下文。

  2006年11月15日,温州个人合作建房拿地成功,再次刺激了郑州人的神经。2006年12月15日,郑州首个(也是河南首个)合作建房的博客在新浪网安家,并建立了QQ群进行商讨,此后,个人合作建房再次引起郑州人的关注。

  商报记者赖海芳

  [土地咋解决]按程序拿地没问题

  网友猫猫,郑州个人合作建房博客的发起者,一个有着3年房地产工作经历的女子,2004年开始关注合作建房。

  “前期拿地,后期开发等在程序上根本没有问题。”1月11日,猫猫说。根据她的设想,可以参加政府的招、拍、挂来获得土地,也可以购买倒闭的厂房,实在不行,就跟已拿到土地但缺少开发资金的小房地产开发商合作。

  郑州市国土资源局一工作人员也证实,个人拿地在程序上不存在问题。

  [资金咋管理]钱由银行监管很安全

  对于参与合作建房者来说,最担心的是资金安全。个人合作建房QQ群里一名网友很担忧:“钱交给了他们,万一啥也弄不成,再把钱卷走了怎么办?”

  对此,郑州某律师事务所(2005年郑州个人合作建房倡议书的发起方)的田律师认为,个人合作建房的资金将存到指定银行,每一个会员、组织者都无权单独支配,而每个参与者同时也是监督者,多方监管,综合来看,个人合作建房资金是最安全的。

  无论是田律师的方案,还是猫猫的设想,个人合作建房资金都将交给特定的银行来监管。前期拿地资金需要会员们全额支付,后期资金可以和银行方协商贷款。中国工商银行河南省分行一工作人员对此表示出浓厚兴趣,他说:“假如这笔资金由银行来监管或者需要银行放贷,前期,房地产开发商、业主委员会、银行肯定要签订一个协议,资金怎么用、什么时候用等都要做出规定。”该工作人员同时表示,个人合作建房都是散户,担保方无法落实,银行先期放贷可能会很困难。为解决贷款困难,在田律师的方案中,参与个人合作建房需要缴纳全额房款。

  河南商报就个人合作建房问题咨询郑州市房管局,但对方没有具体表态。

  [具体咋操作]近期开会讨论章程

  在田律师保存下来的合作建房意向者资料中,虽已有200多人,但迟迟没有动静:“我们没有失败,只是一直在等待。”日前,猫猫则在QQ群里发布消息称,最近将组织有意参加合作建房者开一次会议,商讨相关章程和规则。

  猫猫透露,因为没有经验和成熟的模式可以借鉴,构想中的第一个合作建房项目不会很大,可能只有几万平方米,几百户人家,这样的话一方面压力不会太大,另一方面也便于组织。“全国第一个提出合作建房的于凌罡就是太理想化才没有做成,他有些乌托邦,照他的想法,就等于是搞出来一个城市。这太不容易实现了。”

  “集资办法我们有,后期开发我们会和房地产商联系,土地也正在谈,现在,最重要的是一定要坚持。”猫猫说,需要公开的将在博客上公布。

  [借鉴温州]银行一定要提前介入

  无论最终结果如何,作为个人合作建房首个拿地成功的温州,其发起机构——温州市场营销协会的秘书长赵智强已成为媒体集点。

  1月12日下午,赵智强接受了河南商报的电话采访。

  听说郑州也要搞合作建房,赵智强说:“我给你们提个重要的建议,银行一定要提前介入,在我们温州就是这样的,这带来了很大的方便。”

  在温州,先期资金由银行、房地产开发商、温州市场营销协会、土地所有者四方监管,土地款付清后,业主代表选出业主委员会进行监管。他说:“我们以制度来保障资金安全,银行也不可能卷款逃跑,要是连银行也不相信的话,那就不用来参加这个合作建房了。”

  对于银行来说,最担心的事是房子盖到一半盖不下去了,业主们都来找银行。赵智强说这个担心大可不必,前期拿地时银行只是监管资金,不存在任何风险。后期放贷阶段,也会有合同约定。土地成本是最大的成本,这钱都掏了,后面盖房子不可能不盖。

  得有个严密制度

  从2004年12月发出个人合作建房倡议开始,在筹办的过程中,最让赵智强感到难办的是,如何让大家相信合作建房是可行、可信的。“政府给了我们一定的空间,但大多数人的观念并没转变过来。”

  据了解,在国外,个人合作建房很普通,赵智强想不通:“为什么在国内就引起惊涛骇浪了?这是个观念问题,除了损害少数开发商的利益,这个事对大多数人是有利的。并且,即使没有这件事,开发商的高利润也不会长期持久。”

  作为温州市场营销协会的秘书长,赵智强容易让人信任。赵智强说:“身份确实起到了一定作用,但最重要的,我们还是靠严密的制度。”他建议,在做这件事时,可以跟当地媒体联系,通过媒体的宣传、报道,让人来了解。

  作为发起方,赵智强对自己的获利构想毫不讳言:“我们不是学雷锋做好事,这不是公益事业,但是目前我们还没有赚钱,运作到最后,才知道我们能不能获利,能获多少利。”

  不仅发起方,参与各方也都将有自己的利益诉求,包括参与的房地产开发商。赵智强说,为了节省资金,后期想找个专业的房地产公司来运作,这些都是有代价的:“按温州的相关规定,我们得给委托的房地产开发商3%的代建管理费。”

  [还有啥问题]为何现在没拿到土地

  虽然拿地在程序上没问题,但为了拿到一块合适的地,有人已等待了一年半。

  2005年4月,郑州某律师事务所在商都BBS上发起个人合作建房的倡议书,倡议书中称,“我们已初步设计了一套稳健、科学的方案,此方案一旦实施,就会为大家提供低于现行房价30%左右、同时又是自己设计的理想住房。”一时应者云集,但热闹一阵后便变得无声无息。

  那么,郑州个人合作建房卡在了哪儿?

  “土地是最关键的,也是首要的,现在我们还没有拿到合适的土地。”1月13日,该律师事务所负责此事的田律师说。据他解释,虽然拿地不违背程序,但是,目前来说,一是政府出让的土地较少,一直没有合适的土地。二是已推出的地价被房地产商炒得太高。

  他说,2005年,政府基本没有土地出让,2006年,政府招拍挂两次。其中,南阳路附近一块地的价格被炒到了431万元/亩的天价,“要是按这个价格拿下来,再加上各种成本,最终每平方米的价格在5000元以上,这与个人合作建房者买便宜房的初衷相违背。”

  除了价格,造成出让土地价高的原因也跟位置有关。田律师说:“现在多是城中村改造的土地,成本很高,价格自然也高。市郊的土地出让的很少,而作为个人合作建房者来说,都不是有钱人,我们的目光只能盯到地价便宜的市郊。”

  这是不是非法集资

  虽然声称不会直接接收参与者的资金,猫猫仍然很担心被扣上“非法集资”的罪名。对此,田律师表示:“我是学法律的,可以说,这个风险基本上不存在。”

  他说,非法集资将以获取暴利、高息、高额回报等为诱饵,还会破坏金融秩序。而个人合作建房则靠契约来约定资金使用,无人获得暴利,资金去向也很明确,所以,这个风险完全可以规避。

  虽不获取暴利,但作为组织者来说,不可能完全无偿、义务做这件事情,田律师坦陈,组织者在后期可以靠收取管理费获得微利。

  现有房价会不会因此下降

  因为省去了广告、营销等费用,又剔除了开发商的高利润,对于参与合作建房者来讲,可以买到便宜实惠的房子,猫猫说,一旦成功,将以低于市场价10%~30%的价格买到房子。那么,郑州房价是否会因此而总体下降?

  猫猫表示,这种形式是

房地产业的有益补充,并不会成为主流。田律师更是明确地说:“对于房价因此而总体下降不要抱太大希望。房地产业是不可复制的,这块地建成房子了,价格较低,不可能另外再有一模一样的地段,一模一样的价格。个人合作建房弄成一个项目,也只能说通过这个项目买到便宜的房子,其他的不好讲。”

  郑州一房产策划公司的魏总很果断地说:“他们搞不成!也根本不会对现有房价构成冲击。”至于原因,她不愿多谈。

  注:郑州首个个人合作建房博客:http://blog.sina.com.cn/u/4badf733010006og。


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