拍案说法：案例4

　　开发商未如约办理 永久水电被判违约

　　核心提示

　　开发商未按合同约定办理永久水电和房产证，业主将其告上法庭。开发商辩称承诺的是“办理”而非“办妥”，到底开发商应否承担违约责任？

　　案情梗概：

　　1999年7月28日，黄×梅与天×公司签订《房地产预售契约》，购买芳村如×阁B8幢第八层04房。天×公司依约将房屋交付给黄×梅使用，但黄×梅一直使用临水临电，上述房屋的产权证也未能办理。2001年1月3日，天×公司向黄×梅出具承诺书“承诺2001年6月30日前办理房屋确权及永久水电工作，否则自愿承担购房款金额每日万分之三的违约金”。但是，之后天×公司因资金困难并无完成向有关部门交纳安装永久水电设施费用的工作，黄×梅至今仍在使用临水临电，上述房屋确权工作也尚未处理。2002年10月，黄×梅诉诸法院，请求天×公司按购房款金额每日万分之三的标准计付违约金等。

　　在诉讼期间，天×公司辩称，该司的承诺是“办理”，而不是“办妥”，而永久水电和房产证一直在办理之中，故此该司不存在违约行为。

　　法院认定：天×公司的承诺书表述为“违约金计付至办理房产证及永久水电之日”，因办理房产证是一动态的过程，涉及开发商、购房者、房管部门的工作配合、相关材料的准备及审核等各个方面的因素，至最终取得房产证需要一定的处理时间，上述违约金计付截止日使用“办理”一词不明确，易引起歧义，鉴于该承诺书条款系天×公司在长期不能履行为黄×梅办理房产证等义务的情况下，为落实房产证等问题而单方制定的保证条款，参照《合同法》第四十一条关于“格式条款理解发生争议，对格式条款有两种以上解释的，应作出有利于提供条款相对方的解释”的规定，故支持黄×梅的诉讼请求。

　　律师点评：

　　本案中的审理涉及格式条款的处理，因为格式条款存在大量的弊端：企业经营者在提供商品或服务时经常利用其优越的经济地位，制订有利于己，而不利于消费者的条款。而一般消费者对此条款多未注意，不知其存在；或虽知其存在，但因此种合同条款多为冗长，字体细小，不易阅读；或虽加阅读，因文义艰涩，难以理解其真意；纵能理解其真意，知悉对己不利条款的存在，亦多无讨价还价的余地，只能在接受与拒绝间加以选择。然而，由于某类企业具有独占性，或因各企业使用类似的格式条款，消费者实无选择机会。《合同法》第四十一条规定的目的就是希望在合同自由的体制下，维护合同正义，使经济上的强者，不能假藉合同自由之名，压榨弱者，从而实现公平公正。

　　（倩茹／编制）