小区业主与物业公司发生合同争议

　　SMG《东视广角》12月18日播出《物业之争》，以下为节目内容。

　　导语:

　　几天前，一位小区业主给我们栏目打来电话，反映他所居住的小区去年年底，就已经和物业公司终止了合同，但是，物业公司至今没有离开小区，业委会的工作因此陷入僵局。根据这一线索，广角记者来到小区展开调查，发现事情并不是那么简单，请看记者罗曼的调查报道。

　　二审稿:

　　【三屏】

　　(业委会主任孙慧敏001801我已经觉得我很憔悴了)

　　(业主孙百根001247违约在先的地方太多太多了，在整个上海找不到比它再差的物业公司)

　　(业委会委员韩松德005305本人没有任何经济利益，//到目前为止我没有收到过半点好处)

　　【黑转】

　　衡园小区地处徐汇区肇家浜路，住宅面积115600平方米，现有住户739家，是一座中高档的新式住宅小区。然而，在看似平静的小区里，一场有关解聘物业风波却一直没有停息。

　　(业委会主任孙慧敏064527现在不仅是冷战，有点火药味了)

　　孙主任今年72岁，离休干部，2006年6月开始担任衡园小区的业委会主任。她告诉记者，去年5月30日，小区和物业公司签订了物业服务合同，合同期限为今年年底，但最近一些业主对物业和业委会的工作提出质疑。

　　(业委会主任孙慧敏005555业主意见很大，都对我们业委会有意见，好像你们业委会怎么搞的，会所叫了这么长时间也没看见有一个平方，绿化嘛绿化一塌糊涂，草不像个草，树不像个树)

　　原来，当初衡园小区在交付使用时，因为缺少岗亭、门闸以及居民活动室等设施，小区与开发商所属的长峰物业管理公司签订了物业服务合同，就是希望长峰物业能够解决开发商的遗留问题。然而，由于种种原因，物业公司却没有履行当初的承诺。

　　(实况：业主孙百根003259我站的这个位置，就是小区5月30日之前在合同中明确规定的岗亭位置，至今没有设立【白闪】003433合同规定，在8月30日之前对小区的东大门和北大门进行智能性的闸门安装，//但是他们至今没有安装【白闪】001423去年12月31日之前，给我们150到200平方米(会所)作为活动中心，但是他们至今还没有给我们)

　　在多次交涉未果的情况下，2006年9月24日，衡园业委会召开业主大会，会议决定对包括“是否解聘物业”在内的四项议题，由全体业主投票表决。

　　(业委会委员韩松德003550同意395票，反对108票，弃权23票，没表态43票，未返回168票)

　　(业主孙百根000831按照议事规程规定，没有返回的，属于同意大多数意见)

　　(业委会主任孙慧敏001726不管我这一次通过(全体业主)的2/3够不够，至少这395票比108票是大大地超过了，这395票就是大多数)

　　2006年11月24日，根据投票结果，衡园业委会认为，同意解聘物业的票数，已达到全体业主总数的2/3，议题获得通过。3周后，业委会发出律师函，声明从2006年12月31日起与长峰物业终止合同，解聘物业。

　　(业主孙百根002338我们早就可以炒掉这家物业了，我们业主已经屏的时间太长了，再不炒我们已经屏不住了)

　　就在律师函发出后后第15天，长峰物业管理公司对此进行了回复。这份复函质疑了衡园小区此次业主大会投票结果的合法性，并且明确表示，物业公司将会继续履行服务合同，而不是撤离小区。

　　(长峰物业总经理顾为：072036 [您是认为物业没有违约，还是觉得物业即使违约也不至于被炒？]物业肯定没有违约，这是一，第二物业被炒它的程序肯定是不合法不合理的)

　　业委会要炒掉物业公司，物业公司却坚持要履行合同，一场决定物业去留的风波骤然而起。

　　―――――――――――――――――过场――――――――――――――――

　　对于这次投票结果，长峰物业的负责人表达了自己的看法。

　　(长峰物业总经理顾为071851我们明确要他们把具体的业主的票数公布出来，而且这个唱票验票都是有程序的，并不是说某几个人说通过就通过，不通过就不通过)

　　长峰物业经理冯纯寿告诉记者，去年10月25日，也就是衡园小区对“是否解聘物业”进行投票表决的那段日子里，长峰物业曾就服务质量，在小区里进行过一次实名制调查。结果显示，满意和基本满意的业主，占66%左右。

　　(经理冯纯寿070912合同违约，不至于炒掉物业，这个可以打官司的，这个无所谓没有关系的，不至于要炒掉物业)

　　而长峰物业的总经理顾为则表示，按照合同约定，物业公司已经斥资20万元，为衡园小区安装了总共27个监控摄像头，这足以证明物业正在履行合同内容。

　　(长峰物业总经理顾为072229我也明确和他们表过态了，我尽量尽快尽力而为//071925至于违约不违约，因为有些事，因为合同的履行也必须要双方配合，如果一方不配合的话，合同是很难履行的)

　　业委会单方面提出解聘物业，而物业公司则拒不接受，衡园小区的这场解聘物业风波，似乎陷入了僵局。然而，记者在采访过程中，却听到了另外一种截然不同的声音。

　　(业主顾金仙073428二百位业主不同意炒物业，有什么问题可以大家坐下来慢慢商量，不一定要走这种极端的道路。还有，希望他不要自己冒私心，借用业委会的名声，达到自己的目的)

　　【黑转】

　　(实况：000404我们毕竟是上下班在这里过生活的，好多东西不清楚，我们只知道付钱，完了我们就看小区的物业干净，对我们的服务怎么样)

　　在衡园小区的室外活动区，记者见到了一批业主，在长峰物业究竟该炒、还是该留的问题上，他们的观点和业委会的投票结果大相径庭。

　　(业主沈金鑫002350卫生也好，绿化也好，我认为还是可以的，因为我们这里不是衡园一个小区，周围好几个小区，大家眼睛可以去看的)

　　有业主担心，一旦贸然解聘物业，会使小区管理陷入混乱。

　　(业主朱信福001423你如果再换一家物业来，它什么底细都不知道，风险很大的，将来那个物业过来，如果不如这家物业，我们怎么办呢)

　　2006年12月20日，也就是业委会发出解聘物业律师函后的第5天，衡园小区的几位业主发起签名活动，反对解聘物业，签名总人数超过200人。一些业主对此前业委会公布的投票结果，提出质疑。

　　(业主叶如俊004047既然你说2/3已经同意炒了，很简单了，你就把2/3的名单公布出来，有什么不可能，你既然不敢公布，就是这里面你有难言之隐，你觉得有不可告人的东西在里面)

　　【分屏】

　　(业主朱信福001955我们很多业主不要炒，你要炒，我们觉得你这个里面有问题有花头)

　　(业主沈金鑫002921他为了把他们炒了走，他的亲戚是做物业的，他想让他的亲戚到这里来管物业，他好放肆了)

　　(业委会委员韩松德005129无稽之谈，我没有任何一个兄弟做物业的，我本人也根本不愿意介绍任何一家物业公司来)

　　―――――――――――――――――过场―――――――――――――――――

　　编后语:

　　原本想要为业主维权的业委会，竟然变成了业主指责和质疑的对象，在衡园小区，这场解聘物业的风波，已经演变成为一些业主对于业主大会投票结果乃至业委会的质疑和不信任。那么，这次业主大会的投票结果究竟有没有效力？物业公司到底是炒还是留？业主应该如何对业委会进行监督呢？接下来我们继续关注。

　　标题： 物业之争(下)

　　终审稿:

　　物业公司拒绝终止合同，部分业主反对解聘物业，两者都对业主大会投票结果提出质疑，在衡园小区，这场由解聘物业所引发的风波，使业委会处于骑虎难下的困境。

　　【分屏】

　　(长峰物业总经理顾为071722作为物业公司，为了对业主负责，肯定是不能接受业委会发给我们的律师函)

　　(业委会委员韩松德004237理论上我们跟它终止了，实际上它是继续在服务，你算它终止还是不算它终止，就我本人来说我也没有办法解释这个问题)

　　(业主叶如俊004548有些业委会的人做事情过分了，//我们现在广大业主看到他应该是蛮恨的)

　　(业主孙百根004803把我们的矛盾指向业主斗业主，我认为这是物业公司的策略)

　　为了妥善解决小区的物业纠纷，2006年12月20日，2007年1月11日，徐汇区斜土街道房地办两次牵头，对衡园小区的解聘物业一事，召开协调会。同时，就各方最关心的核心问题，即此次衡园业主大会2/3同意解聘物业的投票结果是否有效，做出正面回应。

　　(斜土街道房地办主任孙雄伟000952关键一点，他核定票数不对000933他非居住里面选票都没有给，还有街道在里面也有，街道办公地方也是划归衡园小区的，这就是你剥夺他的权利了，他有5000多平方米，整个小区非居住有93票)

　　在协调会上，斜土街道房地办表示，衡园业主大会此次投票表决程序不规范，结果无效，希望衡园业委会停止解聘物业，撤销律师函。

　　(斜土街道房地办主任孙雄伟001151因为谁都说我是公正的，我是热心为大家的，公正公心关键一点就是要规范)

　　在房地办的协调，原本处于僵持中的衡园物业之争，暂时有了结论，而由此所引发的，有关业主和业委会的话题，却远没有结束。

　　(业委会副主任赵群001057谁来监督业委会)

　　(业主沈金鑫003852各个小区都有业委会，但是业委会现在没人监督)

　　【透明标板】

　　根据上海市房地资源局最新资料显示，上海目前有住宅小区8486个，其中6114个小区已成立业主大会，占符合成立业主大会条件住宅小区的82%以上，比例居全国之首。

　　(物业管理行业协会副秘书长郭其敏001422我们现在老百姓最关心的就是维修资金的使用，因为全上海来说它涉及到300多个亿，000310商品房和售后公房的维修资金总合，超过370亿，000242普陀的中远两湾城，160万平方米的产业，将近一个亿(维修资金)000310业委会成立以后，他的维修资金就转移到业主委员会业主大会的帐户里面去了)

　　300多亿的维修资金，掌握在几千个业委会手中，尽管动用维修资金，需要小区召开业主大会2/3同意才能生效，但是，维修资金使用中的审价审计权，却一直由业委会行使。

　　(物业管理行业协会法律顾问陈世福000302[也就是说一个项目工程到底值多少钱，是业委会说了算的？]对，具体在操作上面，包括招投标，具体都是业委会成员在进行策划，最后形成一家公司，再走个形式，通过业主大会投票表决，业主并不知晓里面所存在的猫腻情况)

　　除了维修资金，小区每年由地面停车、广告、部分会所产生的收益，业委会也拥有支配权。那么，当业委会可以动用几百万甚至上千万资金的时候，许多业主提出又该由谁来监督呢？

　　(业主沈金鑫03940我们怎么监督，他们开会我们都不知道的，上次我们走过了，看到里面灯开着他们在开会，我们才知道他们开会)

　　(业主孙百根003656不是你一个人就能代表业主大会，一个人你只能代表你自己个人，是一个整体才代表业主大会，[也就是说单个业主的权利，你们是无法给予的]，对的，[单个业主是没有监督权 ，]有监督权，监督权就是向上级部门反映，这就是你的权利)

　　开发商或物业出了问题，由业委会进行监督，一旦业委会出现问题，谁来监督？在业委会的权力日渐膨胀的今天，能否建立行之有效的监督机制，以规避其中的道德和法律风险。

　　(物业管理行业协会法律顾问陈世福001221在业主大会下面成立一个机构，也可以叫监事会，也可以叫监督委员会，他是对业主大会负责001259重大的决定，如果是影响到小区绝大部分利益的，监视会有一票否决权。这样子有一个制衡约束机制，不能由个别业委会成员一个人说了算，或者是单方面说了算，至少有一个保证作用)

　　编后语:

　　业主、业委会、物业公司，这些都是伴随着住房商品化而出现的新生事物，他们之间存在着复杂的利益关系。在很多小区，随着服务质量的提升，业主与物业公司之间的矛盾在慢慢消减，相反，业主与业委会之间，甚至业委会内部之间的矛盾却日益凸现出来。业主委员会监督体制的缺失、问责制度的匮乏，不仅让业主委员会处于一种“偷不偷都是贼”的处境，也让业主感觉心里不踏实。如何监督业委会更好地行使权力，应该是下一步我们要解决的问题。