开发商“增负”房价咋办？

　　从2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30％－60％不等的土地增值税

　　有关专家认为，理论上讲成本上涨会推动房价上涨，但还要视市场需求而定

　　■记者 卢明/报道

　　本报讯 1月16日，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，《通知》上说明，从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30％－60％不等的土地增值税。虽然征收土地增值税从1993年便已经推出，但国内大部分城市一直没有正式征收。对于此次国税总局的调整，一直征收土地增值税的我省还是掀起了小小的波澜。未来我省将如何征税？此举是否会引发房价暴涨？昨日记者进行了采访。

　　清算方式：分期开发项目分别清算增值额

　　在1993年颁布的土地增值税征收办法中，虽然针对征收方式和比例作出了解释，但关于清算方面却没有详细说明。此次国税总局出台的《通知》说明，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　清算范围：预售满3年须结清土地增值税

　　《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的，符合情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况等，符合情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　非直接销售和自用房产：征不征收要看产权是否转移

　　此次《通知》还对非直接销售和自用房地产的收入确定标准进行了说明。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　房地产商：将增加房地产商开发成本

　　长春丰和房地产开发有限公司副总经理杨舒越认为，此前长春市一直都是按照1％－2％的预征标准执行的，今后可能就是30％－60％。虽然看上去税率突然增长很多，但是1993年和现在的情况不同，以前的土地增值缓慢，如今是日新月异，所以实际影响并不会非常明显。

　　杨舒越认为，此次出台新政势必会使房地产商的投资成本有所增加，特别是早期手中握有大量土地的开发商更是影响颇深。不过对于新近购买土地的开发商来说，由于政策要求不准开发商握有土地两年以上仍不开发，所以影响不大。一些中高端的房地产开发商则可能受到较大影响。

　　她还认为，长春市的房地产市场比起其他城市来说要好很多，主要体现在地价上涨，持币待购的情况越来越少，甚至都在贷款买房。此外，国家频繁出台的调控政策让房价升值空间巨大的长春市场处于蓬勃向上的态势。

　　省地税局：将根据本省实际制定细则给开发商合理的利润空间

　　据省地税局方面介绍，从1993年国家税务总局颁布土地增值税征收办法以来，我省就开始向本省的房地产开发商征收土地增值税，基本是按照预征的办法进行征收的，其标准为普通住宅按预计售价的0.5%征收，超过普通住宅标准的按房屋每平方米造价分1%、2%、3%三等预征率征收。此次国家税务总局出台《通知》的主要目的应该是针对南方房地产发达城市税源充足、利润较大的现状，重申1993年的政策，对我省实际影响并不大。

　　省地税部门表示，下一步他们将与开发商、房屋交易机构、房地局的部门共同协商，同时要参考东北三省其他地区的物价指数最后制定细则。最终给房地产商一个利润空间，同时不允许其有不合理的收入。（卢明/报道）

　　专家分析：卖方市场情况下开发商将转嫁成本

　　百姓们最关心的是房价会受此政策影响吗？一方面，《通知》“逼迫”开发商在三年内售完楼盘，严厉打击了市场上的囤积行为，这在一定程度上将缓解供不应求的局面，可能会使房价降低。但是另一方面，开发商也会通过将成本转嫁给消费者的方式减少损失，这在一定程度上会使房价上涨。这也正是百姓们最担心的。

　　对此业内人士认为，此举会对相关公司的利润产生影响，但对楼价影响要视情况而定。

　　中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示，从理论上讲，土地成本的上涨会推动房价的上涨。但从市场的角度讲，这还要视市场需求而定。如果市场购房需求疲软，那么要把这部分成本转嫁到房屋价格上，恐怕也是行不通的。（本报综合）

　　财经观察：要精准“打击” 不要税负转嫁

　　业内人士指出，与土地增值税对应的是开发利润并非成本，说土地增值税会“加大开发商成本”是误读，它只会压缩高利润空间。土地增值税“清算制”对房地产业高利润究竟能有多大的冲击，关键还要严格“扣除项目”的界定，否则，开发商做大扣除项目，增值额自然又会“缩水”。

　　对于税收调控，普通购房人期盼能成为精准“打击”房价偏高的利器，担心税负最终又转嫁到买房人头上。

　　房地产研究专家顾海波指出，联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实，人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。譬如，2006年出台的征收20％个人所得税被认为是在房地产交易环节“精准调控”的良策，但终被各地的“核定征收”消解。税务总局规定，对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，税务机关可按住房转让收入的1％至3％核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按1％或2％的税率征收，离20％的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机，地方在具体“落实”中，恰恰将其变成了“合理避税”的对策。

　　“这不能不引起重视。”顾海波说，“税收调控能否起到预期效果，关键还是执行。”（据新华社）