下月起 全面清算土地增值税

　　房地产调控再出重拳。国家税务总局网站前天公布一份通知：从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30％—60％不等的土地增值税。

　　据悉，这一税种自1993年推出后一直没有正式征收。业内人士普遍认为，该税种的正式开征，将对房地产企业的利润造成较大影响。

　　2月1日起全面清算

　　前天，国家税务总局网站发布最新《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。通知指出，从2007年2月1日起，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。

　　所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。此次通知规定的扣除项目包括土地款、开发成本、配套设施等等。

　　具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50％的，税率为30％；增值额占扣除金额50％至100％，税率40％；增值额占比100％至200％，税率50％；增值额占比200％以上，税率为60％。

　　通知说，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　七种情况面临清算

　　通知明确，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

　　通知要求，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

　　详情可登录国家税务总局网站（ｗｗｗ．ｃｈｉｎａｔａｘ．ｇｏｖ．ｃｎ）查看。

　　开发商成本提高可能抬房价

　　土地增值税开征之后，开发商是否会为了保持固有的利润，而把这部分税务开支转嫁到购房者身上？昨日，记者采访了地产人士以及相关专家，请他们就新规带来的影响进行分析。

　　地产股票昨日纷纷下挫

　　对于开征土地增值税，业内人士普遍认为，将使开发商的利润大幅缩水，所以昨日股市房地产板块的股票纷纷下挫，其中，福建版块的旭飞投资（000526）、阳光发展（000671）、?觹ＳＴ三木（000632）、中国武夷（000797）普遍下跌，被誉为福建地产板块风向标的冠城大通（600067）更是以跌停收场。

　　海通证券分析师范杰飞认为，受人民币升值等因素影响，此前地产板块的股票普遍出现上涨，而开征土地增值税消息的到来，使得地产板块出现较大调整。

　　房地产商利润面临下调

　　正祥企业机构副总裁何崇雄告诉记者，受开征土地增值税影响比较大的，将主要集中在商业地产和早期拍卖到手的土地。

　　福州大学房地产研究所王阿忠博士认为，开发商的利润有相当部分集中在土地增值方面，而之前房地产企业仅需预缴总营业额2％的税率作为土地增值税，所以土地增值的利润相当可观。

　　一业内人士告诉记者，以福州金山的土地为例，2004年每亩土地的拍卖价平均为100万—150万，而到了2005、2006年，已涨至每亩180万—200万，2006年下半年更是涨到400万，由此可见开发商坐等土地增值的收益有多大。

　　部分地产商称影响不大

　　但一些地产开发企业认为，由于他们对政策出台已提前做好预征准备，所以影响可能不像外界传的那么大。

　　ＳＴ三木董秘彭东明认为，现在征收土地增值税，只是加大征收的力度。其实该税率1993年就出来了，现在强调一下，对于房地产企业，特别是上市的房地产公司来说，以前早就预料到了，并不突然。

　　中国武夷董秘、股证部经理林金铸也认为，征收增值税会造成一定影响，但影响不会很大。

　　而《法制晚报》报道说，北京中原地产研究部经理徐超表示：“此前房产开发计算成本没有土地增值税一项，若国家开征了，必然计入成本，以此定价必将引起房价的上涨。特别是那些供不应求的楼盘。”

　　专家称应慎用提价手段

　　但福州大学博士王阿忠却认为，开发商并不一定要把成本转嫁到终端市场售价上，“因为提高房价，意味着整个房地产项目的销售额就会增加，这样征收土地增值税的基数也会变大，税收也越高；同时，如果开发商直接提高房价，购房需求就有可能出现下降，开发商也许会出现一种尴尬。

　　福州资深地产专家江映辉告诉记者，也许开发商在提高房价的做法上，会采取比较谨慎的态度，但不可否认作为市场经济的一个普遍规律，“羊毛出在羊身上”在任何地方都适用。