专家称正式开征土地增值税不会影响房价

　　土地增值税下月落地执行，专家认为按照国家税务总局16日晚颁布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，再过两周，针对全国房地产企业的土地增值税的清算工作将全面展开。这意味着，拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将严格执行。同时，伴随着《通知》的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。

　　《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。

　　对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的情况,税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　所谓土地增值税，是对纳税人转让房地产取得的净增值额征收的税种，根据增值幅度不同，房地产增值税的税率在30%至60%之间。早在1993年,国务院已规定了这一税种。不过，由于实施细则的长期缺失，各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1%至2%的比例进行预征，北京目前的预征比例为出(预)售收入的1%。

　　“尽管清算土地增值税的规定早已有之，但此前一直没有限定房地产企业的完税时间，因此在执行层面上缺乏可操作性，也几乎没有房地产企业主动清算。”一位业内人士告诉记者，此前房企的通常做法是，只要项目没开发完就一直拖着不清算。而即使开发完了，只要开发企业还存在，也可以销售未完成为由拒绝清算。“由于新规中设定了期限，以后拖缴的行为就行不通了”。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化。“由于土地增值税针对的是开发商的利润部分，所以土地储备越多、开发周期越长、产品附加值越大的开发商，受新规影响越大。”李文杰说。

　　新闻分析 14年政策难落实

　　早在1993年，我国就出台了相关规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当缴纳土地增值税。税率为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过扣除项目(即成本)金额50%的，课税30%；最高的，增值额占扣除金额200%以上的，课税60%。

　　但在实际操作中，累进税率极少被严格使用。《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“缺口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果，这一“例外”规定被普遍使用，目前各地土地增值税征收多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的1%至3%。 晨报记者 杨舒萌

　　后市分析 是否影响房价还看供求关系

　　“近期房价上升较快，供求矛盾突出，不能排除部分开发商将这部分税负转嫁到购房者身上。此时出台无益于平抑房价。”李文杰说。

　　不过，思源顾问董事长李国平认为，这部分税负并不会影响房价。“虽然开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。”晨报记者 杨舒萌

　　有助于鼓励开发商建普通住宅

　　“正式开征土地增值税，对房地产企业必然产生很大影响。”中央财经大学税务系黄桦教授在昨天接受本报记者采访时表示。“由于土地增值税采取累进制，这意味着房地产开发商利润越高，需要缴纳的土地增值税越多，”黄桦说，“由于