土地增值税下月起清算

　　从2月1日起开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。记者昨日从成都地税局获悉，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》昨日发布，将土地增值税由预征改为清算，向房地产开发企业征收30％—60％不等的土地增值税。业内人士普遍认为，该税种的正式开征，将对房地产企业的利润造成影响，房地产企业“囤地谋利”时代将由此终结。此消息一出，沪深股市房地产股昨日齐齐跌停。

　　征税对象已售出项目仍要清算

　　土地增值税就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。扣除项目包括土地款、开发成本、配套设施等等，这些扣除项目要求房地产开发商必须提供有效凭证。

　　《通知》说，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

　　《通知》规定，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　何时清算取得预售证满三年

　　通知要求，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

　　增值税率实行四级累进税率

　　按照1993年的规定，土地增值税实行四级累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；超过200％部分，税率为60％。

　　业界分析

　　变化单期项目成结算单位

　　据业内人士介绍，过去土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，也就是说，只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算。而今后，只要单期项目就可以成为结算单位。

　　“以前，土地增值税在项目开始之初预征后，一直要到这个项目全部竣工结算后，才征收土地增值税。这给部分开发商以投机的空间：比如可以保留部分房源不销售，就能延缓缴税期限；也有开发商将项目分多期开发，来推迟整体的缴税时间。”业内人士对记者表示，新出台的《通知》对于以前在这方面钻空子的开发商而言，将会产生比较大的打击。

　　调控终结“囤地谋利”时代

　　众多地产分析机构纷纷表示，房地产业迎来了宏观调控以来的又一次重大调整关口。其主要影响包括：房地产公司主营利润率或大幅下降、房地产项目并购需要重估成本，以及房地产企业现金流发生变化等。更重要的是，该政策可能代表政府进一步从严调控房地产的态度。对于拿地时间较早的项目，因差额巨大将支付巨额增值税成本，且拿地越早、捂地时间越长税费越高，一些以长期囤积土地为获利方式的地

　　产企业可能遭遇较大的税负压力。

　　房产商反应

　　叫苦新增成本转给购房者？

　　清算土地增值税，将对各大房产商造成什么影响呢？记者昨天采访了多位成都市的大型房产商。他们大多认为，一旦进行增值税结算，房地产开发企业的利润将会面临相当大的下调压力，甚至面临生存危机。

　　成都某大型地产公司负责人陈光建认为，要向已经开发的房产再收税，许多开发商都会将成本压力转向以后开发新项目的购房者，提高房价，或者干脆让以前的公司破产，重开一个新的公司。

　　不过，也有专家认为清算土地增值税实际影响不会太大。虽然开发商持有土地的成本增加了，不排除会将一部分成本转嫁到房价里。但是，更关键的还是看市场，由于调控已对需求产生影响，购房者的承受力受到限制，房价因土地增值税而上涨的空间并不大，购房者不需过分担心。 据新华社、本报记者江玮