国家税务总局正式宣布 下月起开征土地增值税

　　新华社电国家税务总局17日正式宣布：全国各地将从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。土地增值税税率采用四级累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种，将开始严格征收。

　　七种情形要清算土地增值税

　　通知说，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

　　通知要求，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

　　通知还对非直接销售和自用房地产的收入确定、土地增值税的扣除项目、土地增值税清算应报送的资料、土地增值税清算项目的审核鉴证、土地增值税的核定征收、清算后再转让房地产的处理等问题作出明确规定。

　　国家税务总局网站已全文刊登上述通知。

　　房地产成本增加对楼价的影响视情况而定

　　业内人士普遍认为，土地增值税的正式开征，将对房地产企业的利润造成重大影响。

　　在土地大幅度升值的情况下，土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来成本压力。此前就有开发商向记者透露，为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加，本应该结算销户的房地产开发项目公司多采取放任搁置的办法。但是，也有开发商称，有清算就有补交和退税两种说法，即开发商的预先缴税额如果低于最后清算出来的应缴税金额，开发商需要补交税款，但如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额，则需要退税。“近3年来，开发商拿地成本已经很高，如果计入扣除金额，增值率其实不高。”一位开发商称。

　　开征土地增值税对楼价的影响要视情况而定。有关专家认为，在一般市场条件下，也就是说在充分竞争的市场环境里，也许税收在一定程度只会影响市场供应，对商品与服务的价格直接影响的确不大，商家出于自身市场利益与竞争的考虑，会对税收自行加以消化。但在房产市场就不同了，且不说现有国内房地产市场不具充分竞争与土地垄断的具体环境，单就商品房自身的特性看，由于房地产不像其他商品具有流动性，因而其区域性的特征也就决定了其供应量的有限性，加上现在国内、特别是一些大中城市对住房的刚性需求，这些都在相当程度上决定了房价的稳定特征。因而在此前提下，天然以追求市场最大利润为目标的商家，很难想象其不会把相关税收转嫁到买房人身上。(叶春莉)

　　“羊毛出在羊身上”？增值税会不会让买方“扛”？

　　现在严格征收土地增值税的时机一定就比14年前成熟了吗？在笔者看来，国家政策出台的初衷也许没错，但征收土地增值税“不会直接影响房价”之说，却完全不能让人信服。在房价居高不下、节节攀升的情况下，增值税与暴利相比，简直就微不足道，给开发商施压从何谈起？缩小房地产企业盈利空间也不现实。不能采取有效措施抑制房价，还广为征收土地增值税，房价下跌便成了更遥远的梦想。

　　在笔者看来，向开发商征收土地增值税，对房价的影响大着哩，难道非要老百姓直接向税务部门交纳土地增值税才叫“直接影响”？转嫁成本这样的“间接影响”难道就可以忽略不计吗？政府向开发商征土地增值税等等，或者向购房者征税，两者并无本质上的区别，土地增值税等税收的主要承担者绝对是广大购房者。

　　这是因为：一方面，根据经济学原理，税收结果肯定要由需求或供给方来承担，关键是这种关系主要是掌握在哪一方，在现在的房地产业，这种主动关系明显掌握在供给方开发商，房子价格多半是开发商参与制定的，有了一定的价格控制权，那么买价能便宜吗？另一方面，商品房不是易腐品，不像蔬菜水果之类的交易，非要当天卖掉，因此开发商比购房者有大得多的回旋余地。价钱不够高，可以放着不卖，要交重税，也可以放着先不卖。

　　更为重要的是，土地增值了，开发商交了土地增值税，便有了提高房价的借口，正所谓“羊毛出在羊身上”。收税直接影响成本，成本增加利润减少，精明的开发商不会干赔本的买卖，只会让老百姓更买不起住房。

　　很多事实证明，事关民生的征税好像从不能压低商品的价格，相反，却会促进商品价格上涨，老百姓生活成本上升：收营业税，商品价格上涨，收所得税，商品价格猛涨……就连前段时间的卡拉OK版权费，有的地方连收都没收，可包厢费却以此为由涨价了。收土地增值税的结果又将如何呢？

　　其实，降低房价除了收税还有更多别的办法。现在最需要的是一套完整的房地产制度：一要控制房地产商的暴利，二要控制炒房，三要使无房的老百姓买得起房。光靠税务部门的税务政策来调控达不到目的，国家相关部门应联合行动才行。即使要征税，也要解决成本转嫁的问题，以保证“不影响房价”，配套的其他措施不到位，只会增加无房者的负担。(何勇海)