物业税征还是不征

　　土地的产权制度问题是一个绕不过去的坎儿：对土地没有产权而只有70年使用权的房主，却要为将来不属于自己的财产而每年缴税，而且税负还随着土地价格的上升而不断加重，自己对土地的使用权却随着批租到期的临近而逐渐贬值。

　　★采写/《小康》记者 秦海霞

　　你已经买房了吗？你已经拥有两套以上的房子吗？又或者，你正准备买房吗？无论哪一种情况，你都无法对下面这一则消息无动于衷。

　　2006年12月16日，建设部副部长刘志峰在一次会议上透露，目前建设部、财政部等正在研究增加以物业税为代表的住房保有环节税费，对户型面积偏大的房子收取一定费用。

　　自2004年以来，财政部和

国家税务总局的官员在不同场合多次谈到要尽快推出物业税。每次提起，都免不了引发一片热议。在房价不断攀升的今天，物业税正变得像房价一样敏感。

　　物业税：征还是不征

　　从此次民意调查看，将近1/5的被调查者对物业税并不十分了解。但在对物业税该不该收取这个问题上，赞同和反对的声音都占不小的比例，其中反对的比例占43%，稍多于34%赞同的比例。

　　一部分人对推出物业税寄予厚望，这部分人主要集中在未购房人群中。已在北京

亦庄经济开发区租房数年的刘子凯认为，物业税应该尽快出台。他说，“我觉得物业税对减少个人投机买房行为很有效。可惜已经商量了好几年了却始终不见真章，这才导致了这几年房价飞涨。”

　　在北京通州买房的王浩工作在海淀，每天都饱受挤车之苦，他想要换房，但苦于资金不足。“试问，现在购多套房、高档房的人，有几个是贫穷者？其实，物业税最大的障碍就是利益集团和占有几套房并想靠囤积房屋发财的人！政府应立即实施物业税。”王先生认为，征收物业税有三个好处：财政可以增收，房价也会下落，财政再反哺低收入者，三全其美，何乐而不为呢？因此物业税不仅要征，而且应尽快征。

　　但有人并不像王先生这般乐观，他们担心，如果物业税开征，而房价降不下来，岂不是让房地产商盘剥一次，又让税务局敲诈一次？在北京顺义区从事汽车配件生意的李继荫就比较悲观：“哪项改革出台前不说好？结果呢，教育改革、医改、房改哪个成功了，还不是变相地从老百姓的口袋里圈钱！”现在一说征税，他就敏感得不行。

　　财政部几次说到物业税即将开征，但具体方案一直没有公布，这也引起了很多的猜疑。就目前来说，物业税的征收还存在很大的难题，其中之一是税负水平和征收方法较难确定。有很多学者通过自己的学术活动来为此出谋划策，提出了一些缴纳方式。诸如第一套不征，第二套开始征收；面积超过144平米或者

别墅才征收等等。在税负水平上，0.8%这一数字的提出受到政府部门的重视。

　　这些学术上的探讨也引发了议论。家住北京通州区的刘小东称：“绝对赞同缴税，而且一定要每套房子都要缴才行。”他认为，如果只有第二套房子才缴纳，拥有一套物业而不缴纳税，那就失去了物业税的本来意义。他的看法与建设部政策研究中心主任陈淮相合，陈淮在2005年的一次会议上说：有资产就应该缴税，这是市场法则，因此无论第一套还是第n套都需要缴纳物业税。

　　但也有相当多的人持反对意见，因为纳税必须要考虑公正。对第二套房子征税的传闻令家住北京通州新华联家园的华恩很不安。他除了有自己的一套房子之外，还给父母买了一套房子，就和自己在同一个小区，为的是方便照顾父母。

　　“两套房子，当然超过144平方米了，可是我是给父母养老买的，为了这两套房子，我和爱人收入的一半都在还房贷。外国收税还考虑收入所维持的家庭负担大小呢，如果都要按144平方米一刀切，那也太武断了。”华恩对此满腹牢骚。

　　有关物业税开征之前购买的房子是否征收物业税，也引起很多已购房户的担忧。很多已经购买了房子的被调查者认为，我已经在房款中一次性缴纳了土地出让金，如果再来收物业税，那就是双重纳税。在国贸大楼上班的白领冷艳认为：“自住的一套住房应当免税，尤其是所谓物业税开征之前购买的住房，已经一次性收完了钱，再来收有抢夺民脂民膏之嫌。只有第二套住房开始才应当征税，豪宅和商用住房征重税。”

　　中国人民大学经济学院教授陈勇勤认为，对于新旧房区别对待的问题，并无多大疑义，问题的难点在于如何确定旧房的税率。这就牵涉货币的时间价值，一次性付清与分期付款对于货币来说是有时间价值的。如何将批租制下一次性缴纳的价款准确地换算成分年交纳的物业税额度，并非一件易事。

　　物业税：法理依据何在

　　就在社会对物业税该不该征、如何征热议纷纷的时候，也有被调查者对物业税的合理性提出了质疑。那么，中国目前开征物业税，是否具有法理上的依据呢？

　　据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。我国目前类似于物业税的与房地产有关的税种中需要企业和个人所缴纳的有：城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税和营业税。有一种观点认为要将土地出让金也纳入到物业税之中，理由是地价太高，间接抬高了房地产价格，而把土地出让金分摊到房产保有时期的物业税后，房地产开发时期的成本就会大幅下降，从而降低房价。

　　北京市地税局局长王纪平在2006年初曾表示，税务部门确实在考虑设立物业税，将现在购房时所缴纳的房产税和土地税合并，将房屋建设期间的税费征收转变为房屋保有期间的税费征收。两税合并成物业税后，将考虑取消70年的出让金，转到物业税中收取。但这一说法遭到了很多人的质疑。

　　居住在回龙观的杜敏质疑说：“国外土地是私有制的，买了房就有土地财产权了。中国土地只有70年使用权，现在土地不是自己的，还要交土地税？是跟土地的所有者政府征呢？还是使用土地的人征？”他认为，土地是国家的，我们都是交钱向国家租的。“打个比方，你开饭店，我来吃饭，我付了饭钱，当然应该你去交税。难道我除了餐费，还要负担你的营业税么？”

　　参与调查的白领王志华认为：“房地产的价值超过一半是土地的价值，老百姓已经是高价买了房产，70年后还要无偿把土地交给国家，而国家拍卖土地已赚了大钱，现在却还要想着法子征收老百姓的物业税，那么，70年后，国家是不是要退还老百姓买房产的钱以及土地已经增值的那一部分？”

　　政策制定者也开始注意到土地出让金的问题，财政部官员曾表示土地出让金不会纳入物业税。不过土地出让金的问题去向还不明朗。在这样不明朗的情况下就提开征物业税，遭到了很多人的反对。

　　中国社科院财贸所学者李华罡认为，尽管我们目前设计的物业税逐渐统一口径，即不包括土地出让金。但是应该看到，土地的产权制度问题仍就是个绕不过去的坎儿：因为，单就房屋本身而言，它会随着时代的久远而逐年折旧，真正升值的是房屋下面的土地。对土地没有产权而只有70年使用权的房主，却要为将来不属于自己的财产而每年缴税，而且税负还是随着土地价格的上升而不断加重，自己对土地的使用权却是随着批租到期的临近而逐渐贬值。

　　此外，就目前情况来看，劳动者在获得财富的过程中已经完税，用合法收入购买的二套甚至多套商品房要征重税，也没有法律依据。按照《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税。因此有人认为，恐怕只有通过进一步修宪和订立物权法，赋予企业和公民拥有土地的权利，才能从根本上解决土地供应制度上存在的问题，逐步实现土地供应的市场化机制。

　　发达国家对物业税的征收情况

　　世界上大部分发达国家都对土地和建筑物一起征收物业税，如美国、加拿大和英国等。具体说来，各国(地区)物业税的征收有以下一些特点：(一)大多属于地方税；(二)税率不高。英国相当于物业税的家庭税根据住所价值计税，最低税率一般在1.1%左右；(三)大部分国家(地区)物业税都有减免细项。美国对于自用房屋，一家人拥有第一套房屋免税，第二套房屋才开始征税；对年长公民及残障人士实行物业税减免；此外还对低收入者制定了不同的免税条件，例如家庭年收入在3000美元以下者，对其房屋免征任何税额等。