维修基金归集使用难引起代表委员关注

　　十届全国人大五次会议将审议《物权法(草案)》，举国关注。

　　物权法，是在中国特色社会主义法律体系中起支架作用的重要法律。它关系全体公民利益，所涉问题又极其复杂。

　　请读者朋友竖起耳朵，听“两会”的代表委员来一次极其精彩的“物权法半月谈”，也希望读者朋友能把高见说给代表委员听。

　　一切，期待中。

　　动用维修基金到底要多少业主点头

　　维修基金归集难、使用难引起代表委员关注，期盼即将出台的《物权法》能解此难题

　　本报特派记者 王雷 李宜航 尹安学 夏杨 张军

　　天河某花园业主田宇前两年领到了维修基金卡，但让她纳闷的是：小区放着维修基金不用，修电梯、修水管、更换变压器，处处都要业主交钱。

　　据“2006年广州人居满意度报告”和数千封业主来信反映，小区维修基金一直不透明。

　　全国人大代表黄德明很忧虑：一些早期商品住宅陆续进入高维修期，住宅专项维修基金的使用却缺乏可操作性强的统一规定，实际维修困难！他期待着，即将出台的《物权法》能够解开难题。

　　动用基金？业主也说难

　　2006年10月，广州50个楼盘的业主委员会将开发商告上法庭，原因是小区的物业维修基金账号上没有一分钱！据统计，广州市1999年至2006年上半年新建商品住宅成交总面积为5838万平方米，按每平方米40元的缴交标准计算，全市应缴资金总额为23亿元左右。截至2006年9月底，广州市归集总额为14.13亿元，也就是说，有8亿多元维修基金未归集到位。而账上有钱的物业维修基金是否就可以高枕无忧了呢？

　　即使账上有钱，维修基金想使用也并不容易。广州市律师协会房地产专业委员会主任许奋飞道出现状。

　　业主田宇对此深有感触。小区停电，第二天，物业管理处贴出通知，变压器老化要更换，业主要在下月管理费中增加分摊这部分费用。“住进来七年，换变压器、修电梯……全部都要我们业主掏钱，小区有维修基金，为什么不用？”

　　有这样困惑的业主并不少：在广州市已开列账户的商品住房小区业委会中，多个业委会未动用过维修资金。截至去年9月底，广州市专项维修基金已使用1101万元，不到已缴存数额的1%。据报道，广州某小区有三台电梯被迫停运，该小区因为电线老化，仅2005年一年就发生了10次火灾。

　　其他城市同样如此：在上海已开列账户的2790个商品住房小区业委会中，1100多个业委会未动用过维修资金，约占总数的40%。

　　全国人大代表黄德明分析，根据国务院颁发的《物业管理条例》规定：使用公共维修基金必须业主大会三分之二的业主同意。但是，“现在许多小区连业主委员会都没有成立”。有的小区即使能够召开业主大会，但由于决策范围不一致，与维修项目无关的业主并不积极参与决策，因而无法达到条例规定的投票率和通过率。广州美好居业委会主任李晟也叫苦：“要获得业主大会2/3同意太难了！”

　　另一方面，缺乏维修基金统一使用细则。黄德明代表说，由于没有具体的使用实施规定，对维修工程技术标准、费用额度、如何使用等，业主难以达成共识。

　　广州市律师协会房地产专业委员会主任许奋飞则认为，是否动用维修基金，应该“举证倒置”。“公共物业损坏，动用维修基金是应该的，所以应该进行否决投票，如果一定数量业主，比如2/3业主不同意，才否决动用。达不到这个标准，就应该顺理成章动用。”许奋飞说。

　　此外，维修基金还存在一定程度的滥用现象，许奋飞补充道。某业委会主任李先生说，小区业委会曾专门调查过物业公司的账单，发现有重复建账的现象，致使小区维修基金损失不小。

　　全国物业协会有关人士表示，与千家万户切身利益紧密相关的住房公共维修基金的使用效率问题已经开始引起社会的普遍关注。

　　1/4？2/3？到底该听谁

　　也许，即将出台的《物权法》能解决这个难题。黄德明代表充满期待。

　　《物权法(草案)》明确规定，建筑物及其附属设施的维修基金，属于全体业主共有，经业主决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。

　　对于维修基金如何使用，草案第七十八条指出：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金，应当经专有部分占有建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。法律另有规定的，依照其规定。

　　广州市海珠区某小区业主任蒋玉难掩喜悦：“这是不是说只要相关业主的1/4以上点头就可以动用维修基金了？”比如3栋电梯坏了，只要3栋业主的1/4通过就行了，这让维修基金使用较以前容易许多。

　　也有业主提出疑问：“‘法律另有规定的，依照其规定’是何意？那到底是依照国务院物业管理条例规定的业主大会的2/3通过？还是按《物权法》所说相关业主1/4同意即可？”

　　对此，几位全国人大代表对记者说，这个问题只能等待《物权法》的司法解释。

　　草案还规定，维修基金的筹集、使用情况应当定期公布。黄德明代表建议，具体怎样公布、如何监管，还需要相关法律细则予以约束。

　　按月征收？应为民减负

　　对住宅维修基金如何收取、管理和使用，《物权法》只做了原则上的规定。要切实解开目前惜用、难用、滥用的现象，还须完善相关配套法规。

　　黄德明代表建议，在维修基金的收集和使用上，可以引用去年《北京市住宅专项维修资金使用管理办法(征求意见稿)》的部分办法———住宅维修基金必须在3日内将维修金汇缴到市住宅专项维修资金归集银行，并在15日内向业主出具《北京市住宅公共维修基金专用收据》；每年第四季度对住宅共用部位共用设施检查，并根据检查结果，制定下一年度计划。物业管理企业应当在每年年底将工程计划和费用预算、分摊明细提交给业委会；无业委会的，确实需要使用的，可以按照相关程序予以办理。

　　他还建议，在监管上采纳上海做法：在与房地产管理部门签订委托协议的商业银行开立维修基金专户，按每幢住宅立账，并分列每套住宅单元的分户账。

　　房地产管理部门定期核查首期维修基金的交存情况，并定期公布。所公布的信息应当按每幢住宅公布，一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布。业主对公布的维修基金账目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金账户对账单，每年向全体业主发送维修基金分户对账单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其账户或者分户账的情况，使产权人获得充分的知情权。

　　也有全国人大代表提出疑问，一次性征收几十年的维修基金合不合适？一些业主和学者呼吁借鉴香港、新加坡等国际通行做法，通过适当增加每月的管理费用，计提一定比例作为维修基金；或参照国内社保、医保基金的做法，按月份单独收取。“一次性收取，可能会给一些经济状况不宽裕的业主增加负担”，黄德明代表认为，应该区别对待，采取一次性收取和按年收取等不同做法。