商场易主租金难讨(图)

　　商场易主租金难讨

　　本报记者 刘锦

　　“自从你们报纸上次对此事进行采访之后，去年11月份到今年2月份，开发商连续给了我们四个月的租金，但去年8月份到10月份的租金至今拖着没给。” 2007年3月6日，记者接到长沙百联东方广场一朱姓业主的投诉电话。

　　投诉究竟是怎么一回事呢？据记者了解，2005年11月8日，上海百联集团与长沙怡海置业签约，东方商厦进驻长沙，长沙铜锣湾广场更名为“长沙百联东方广场”,而本文所发生的一系列事情也由此有了开端。

　　仍有三个月没给租金

　　关于长沙百联东方广场返租事件还得从2006年说起，2006年12月23日上午，记者去过百联东方广场，当时有七八个业主在楼下等。本想找百联东方广场负责人了解情况，却被告知已回上海，要等过完元旦才能回来。

　　接到业主的再次投诉，记者感到很迷惑，既然最近几个月的租金给了业主，那么前几个月的租金开发商为什么仍然拖着不给呢？

　　“我们去询问过，开发商给我们的回答依然和以前一样，说他们也没有办法，没有钱。”朱姓业主显得很愤怒。

　　“2006年7月份怡海在要求我们退铺未得到我们同意的情况下，从8月起就停付租金，一直到10月份， 3个月所欠的租金没有任何说明和交代，找到怡海，他们说没有钱，法人代表熊江也躲着我们。”朱姓业主告诉记者。

　　不退铺就扣租金

　　那么怡海公司要求业主退铺的原因究竟在哪里？

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房地产开发最重要的是销售，商铺更是如此，而怡海公司在销出之后却提出要业主退铺，并且给出的条件相当苛刻，退房的费用本应有四部分：购房款本金、购房款银行利息、现金奖券与已付月供，怡海公司却只同意退还本金和利息，在损失19个月的月供与7000-10000元现金奖券的情况下，业主肯定不同意，而这时开发商却以没钱为由不给业主租金。”一李姓业主显得很是气愤。

　　朱姓业主告诉记者，一个10平方米的商铺，购房款15万，租金905元/月，按年计算也只有10806元，其比例达15：1，事情就是这样让人难以理解，小小的租金拿不出，大的退房款却拿得出。

　　霍姓业主告诉记者，其实，百联每月付怡海租金达2200万元，业主应得的租金仅为其中很少的一部分，但怡海并没有按时给付，他们隔几个月给甲业主付一个月租金，又隔几个月给乙业主付一个月。

　　至今尚未拿到产权证

　　据业主们反映，2004年5月,几位业主买下铜锣湾广场靠南头的一、二、三层部分商铺，与开发商——长沙市怡海置业有限公司签订了《商品买卖合同》，同时与长沙市铜锣湾广场物业管理有限公司(实际与怡海公司是一家)签订了《委托租赁合同》，将所购房产返租给怡海公司12年，租金从2005年3月1日算起，大多数业主都以按揭方式购房。

　　业主告诉记者，怡海公司不仅有三个月没付给业主们租金，而且房屋验收已有大半年了，但是怡海公司至今还不见办理相关手续，也未要业主交私章和其他资料，产权到目前还没见发到业主们的手上。另外，怡海公司开出的购房款票据均是收款凭据，不是正规发票，按揭部分连收款凭据也未开。

　　记者随即与长沙百联东方广场一樊姓负责人取得联系，对方的回答却是，“此事与我们一点关系都没有，业主也不应该找我们。”

　　2007年3月7日晚上9点钟，记者拨通怡海公司一陈姓负责人的电话，一说此事，对方便以人在外面，且不是工作时间为由，挂掉了电话。

　　业主们表示，在事情最终得不到解决的情况下，将通过法律手段起诉开发商来维护自己的权益。

　　3.15律师支招

　　开发商应依法

　　支付拖欠租金

　　该纠纷涉及业主、开发商、物业管理公司、东方百联四个主体。四个主体之间可以概括为四种法律关系：业主和开发商的商品房买卖合同关系、业主和物业管理公司委托转租关系、物业管理有公司代理业主和开发商签订的房屋租赁关系、开发商和百联公司的房屋转租关系。

　　在复杂的法律关系中，要解决业主的租金和产权证办理问题并不困难。首先：物业管理公司代理业主和开发商签订的房屋租赁合同合法有效，开发商拖欠业主租金的行为属于违反合同的行为，开发商应当依法立即支付拖欠租金，并赔偿业主的相应损失。如果开发商不积极履行支付，业主可以起诉到人民法院维护自己的合法权益。

　　其次，业主和开发商签订的商品房买卖合同合法有效，业主已经在银行贷款向开发商履行房款的全部支付义务，开发商依约将商品房交付给业主，合同的主要义务基本履行，开发商单方面表示要将业主购买的商品房收回没有任何的法律和合同依据，业主有理由拒绝开发商的要求，继续享受作为业主应该享受的权利。对于开发商不给业主办理产权证，业主可以根据和开发商签订的商品房买卖合同关于产权证办理的约定，届时追究开发商的法律责任，并可到相关职能部门投诉，以保护自己的合法权利。

　　业主在面对开发商的不合理甚至违法行为的时候一定要团结起来，紧紧地抱在一起，无论多大的权势都会被你们击败。

　　3.15行业分析

　　买房难买了房子更难

　　本报记者 刘锦

　　买房难，买了房子后更难，装修、物业、车位、维修、污染……当初想不到的事情都冒了出来，令人头疼不已。你怎么看待这些形形色色的问题，又如何处理？

　　自《法制周报》诚信地产版创立以来，亦接到不少消费者的投诉，适逢3·15消费者权益日的临近，据“3·15投诉网”统计数据显示，仅在2007年1月房产家居的投诉达201宗，占投诉总额(10044宗)的20%。

　　症状一 一房两卖

　　典型投诉：长沙开福区四方坪的杨女士：2004年我在开发商那里买了一套商品房并办理了过户登记。2005年7月，发现开发商将已经出卖给她的房子又和长沙县的李先生签订了商品房买卖合同。

　　刘律师支招：两个合同都有效，杨女士拥有该房屋的所有权。

　　开发商对第二买受人长沙县的李先生承担恶意违约的赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，如果出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给他人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，第二买受人可以请求返还已付购房款及利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　症状二 新房层高不一

　　典型投诉：娄底涟钢陆先生：买房合同中约定房高2.8米，房子实际从天花板到地板高2.53米，测量了一下木地板，最多厚5厘米。另外，房间的四角不一样高，最多相差3厘米，阴阳角也不直，影响美观。

　　刘律师支招：从您提供的情况看，开发商已经违约，他提供的房屋空间体积显然小于合同约定的体积。很多的购房人对层高达不到合同约定的责任没有约定，给了开发商钻空子的机会，建议消费者在签订合同的时候一定要将层高不一的违约责任协商好写进购房合同。

　　症状三 装修碰见皮包公司

　　典型投诉：陈女士经朋友推荐找了一家装修公司为自家的新房装修。完工后搬进来住了没好久却发现，家里墙上、柜子上的漆全部卷起来了，当陈女士再去找该装修公司时，却发现已经“人去楼空”。

　　刘律师支招： 装修公司如果人去楼空，可以追究其出资人的法律责任，如果所谓的装修公司根本就不存在，则可依法追究其负责人或者签约人的责任。

　　症状四 房屋先卖后抵

　　典型投诉：永州市江华县袁先生：2005年，我在江华县城购买了一套二居室，2006年3月发现开发商在将房屋卖给我以后，又抵押给了银行。

　　刘律师支招：可以获得赔偿。出卖方将房屋先卖后抵押，属于恶意违约，应予制裁。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，要求出卖人返还已付房款及利息、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 (34210)

　　3.15维权之最

　　房产行业大盘点

　　最无奈的投诉

　　售楼小姐“看客下菜”

　　家住长沙开福区的姜先生近日给本报打来电话，说自己骑自行车到本市某高档楼盘去看房，售楼小姐连正眼都不瞧他一眼，更不用说回答他的问题了。售楼小姐以衣帽取人让人感到非常气愤。

　　最受“忽悠”的投诉

　　号牌量大于实际房源

　　家住

芙蓉区的李先生前日给本报打来电话，说自己买房时排队领取了购房号牌，并且预付几万元钱订金，但去买房时，开发商却告诉他房子已经没有了，后来才了解到，原来发放的号牌数量往往远大于实际房源，加上还要照顾方方面面的关系，消费者往往买不到理想的房子。

　　最“空欢喜”的投诉

　　“低”价格引君入瓮

　　开福区的刘先生跟记者讲述了这么一件事，去年他看到了某个楼盘的广告，价格定得很低，结果等把钱筹齐，一到现场才发现，真实价格比广告上刊出的价格要高出很多。

　　最迷惑人的投诉

　　精装修房不精装

　　目前，买房送“精装修”，是不少开发商打出的诱人口号之一，而消费者却为了这“精装修”与开发商打起了官司。开发商的理由是：认购书上写的是“送精装修”，既然是赠送的，那么用什么牌子都可以。

　　最愤怒的投诉

　　

房价一涨便毁约

　　3月6日,有一朱姓业主向本报投诉。因为近几年长沙的房价处于上升态势，所以，一些开发商的心态变得有些浮躁。只要眼睛里放大的利润，消费者的合法利益却时常被忽视。去年与消费者签的购房合约，今年房价一涨马上就毁约。

　　3.15维权律师

　　刘建国 湖南人和人律师事务所律师，人称“房律师”，在读法学硕士研究生，从事高校法学教育多年，长沙律师网首席律师。