物权法草案解读2

　　住宅用地满70年届时可自动续期

　　背景70年后住宅建设用地使用权期满，我们的房子怎么办？有人说，国家可以依法收回，只给房主一点补偿金。许多百姓为70年后自己住宅的命运焦虑不已。住宅建设用地使用权成为物权法草案公开征求意见时百姓关注的焦点话题之一。

　　草案 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

　　小区修建停车位

　　先满足业主需求

　　背景随着住房制度改革和高层建筑物的大量出现，住宅小区越来越多，车库、车位归谁所有的问题逐渐成为老百姓关注的焦点。2005年6月，宁波市北仑区一住宅小区的19名业主状告房产商，称房产公司销售房子时，在宣传资料中明确表示小区内有公共停车位和公共用地。但在房屋交付后，房产公司却把楼前约2000平方米的公共用地“挪用”为旁边一家菜场的停车场，造成业主们的车无处停放。后经宁波市中级人民法院终审判决，被“挪用”的公共车位和公共用地归小区业主共有。这一判决的法理居然与物权法草案中的规定精神不谋而合。

　　草案建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　解读全国人大常委会法工委副主任王胜明说，现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位，因此草案有针对性地规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

　　全国人大常委会法工委有关负责人介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、出租或者附赠。目前草案对车库问题的规定是由当事人约定；对于占用公用道路和其他公共场地的车位，草案则规定为共有。

　　不动产登记出错

　　产权人有权索赔

　　草案不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

　　因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

　　不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

　　解读有关人士表示，这将有利于规范不动产登记中的收费行为，防止通过登记收费搞“创收”。

　　个人住宅被征收须保障居有其屋

　　背景征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，关系广大人民群众的切身利益，社会普遍关注。同时，我国人口多、耕地少，目前全国耕地保有量只有18.3亿亩，人均耕地只有1.4亩，是世界平均水平的三分之一。实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而艰巨的任务。

　　草案国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

　　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　解读对于人们关心的具体的补偿标准和办法，全国人大常委会法工委负责人表示，由于各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法草案规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。 据新华社

　　物权法名词解释

　　共有

　　通俗解释一个东西由几个人共同享有。比如兄弟3人继承一套房子，怎么分配，每人占多少份额，如何管理、出租或出售后的收益怎么分配就是共有问题。

　　理论解释共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。而共同共有则是，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　建筑物区分所有权

　　通俗解释所谓建筑物区分所有权，通俗一点说是居住在高层建筑中的业主，他对自己的住宅享有专有权，对走廊、楼梯、小区绿地和道路等全体共有的部分享有共同所有权和共同管理权，两者区分开来。例如，张三在北京购买了一处住房，在他自己的单元房里，怎么装修摆设都是他自己的事，别人不能干涉。但如果他把房屋的承重墙拆了；将楼道改成私人储藏室；或者把鱼缸花盆搬到楼顶平台就侵犯了其他业主的共有权。

　　理论解释建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　相邻权

　　通俗解释两个自然相邻的房屋或土地，相互影响所产生的权利义务就是相邻权问题。比如，相邻而居的两家人，甲家必经乙家才能排水，乙家应该允许，但如果乙家受到损失也有权获得赔偿。乙家的果树树枝探到甲家围墙，果子成熟了掉在甲家院里，甲家也要还给乙家。

　　理论解释不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。

　　地役权

　　通俗解释甲工厂原有东门可以出入，为了方便员工和货车通行，想开西门，需借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员和运输车辆通行。这时甲工厂就取得了“地役权”。

　　理论解释地役权人有权按照合同利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

　　质权

　　通俗解释万经理借给朋友小周1万元钱，小周将自己的一块名表给万经理作担保，万经理此时就取得了这块名表的质权，质权与抵押权的不同在于前者是对动产的占有，而后者则是对不动产的占有。

　　理论解释为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人未履行债务时，债权人有权就该动产优先受偿。

　　留置权

　　通俗解释顾客到裁缝店做衣服却没有支付服装加工费，裁缝可以留置加工的服装，等顾客支付加工费后再归还做成的服装，如果顾客不付钱就可以将衣服卖掉。

　　理论解释债务人未履行债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

　　占有

　　通俗解释王先生出国旅游，委托邻居小刘帮忙照顾他的名贵宠物犬，小刘急需用钱，趁机冒充狗主人将狗卖给了陈先生，小刘接受了委托虽然有权占有，但他卖掉小狗属于越权处分。而买狗人陈先生一直被蒙在鼓里，他符合善意取得的条件，是善意占有。因此，王先生只能要求小刘赔偿他的损失，而不能要求陈先生退还狗。

　　理论解释占有，包括有权占有和无权占有，无权占有包括善意占有和恶意占有。

　　本报记者孙莹J001

　　图为:李嘉画会