物权法出台有望彻底制止住改商现象

　　本报记者王雷 李宜航 尹安学 夏杨 张军

　　《物权法》(草案)中“住改商”条款有什么用？有人这样打比方：这关系到邻居家能不能敲掉一面墙，将住宅变成门面房，让舞场或动物医院开张。

　　据悉，2005年，北京市朝阳区人民法院受理的“住改商”纠纷就达105起。让市民欣慰的是，《物权法》草案给“住改商”立了规矩：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　小区业主不堪其扰

　　不少市民叫苦：民居住宅开起了公司，变成了商业甚至娱乐场所，不堪其扰。

　　全国人大代表黄德明说，在住宅楼内从事商业活动，尤其是开办公司等，会造成住宅配套资源的紧缺，如车位的紧张、电梯的拥堵、用电的超负荷等等，这些都会给楼内居民的日常生活带来诸多不便。而住宅的超负荷运转，也必将大大降低住宅硬件配套设施的使用寿命，给楼内其他居民造成一定的经济损失。

　　中国政法大学管晓峰教授分析说：有人做过测试，商用住户每天使用电梯多达100人次，而普通居民每户每天乘电梯仅为3人次。电梯在没有住改商之前，早上高峰期平均等候时间是40秒，住改商以后，高峰等电梯的时间延长到了1分钟甚至更长。

　　不仅等电梯难，业主王小宇抱怨：“每月分摊的公用电费也多了。”在她所住的单元就有五家公司，人来人往，电梯没闲过。

　　住改商给小区

物业管理也带来了难题。某物业管理公司负责人说，一个家庭住户通常只有三五人，时间长了，保安都能记个脸熟；而开公司的，一套房少则七八个人，多则十几二十来人，再加上员工流动较快，保安很难记住楼内究竟有多少人，大大增加了物业管理的难度。

　　临街楼盘相当普遍

　　广州有多少户“住改商”？早在2005年，广州市房管局一位负责人表示，经过摸查，广州有约80万套房屋用于出租，其中相当部分是“住改商”。据报道，东风广场住宅楼中就有多家公司，住客李小姐曾在丽榆阁做了个简单调查，结果发现至少有七八层都被各式各样的公司占据。

　　广州车陂某小区业主委员会主任李晟指出，他所在的小区，很多房子如今成了办公室。

　　据悉，广州“住改商”由来已久。广州早期的住宅改商业用途的多数是个体经济，经营场所大多是临街住宅、学校或机关破墙开店，业界称之为“马路经济”、“围墙经济”。

　　据中原地产研究部介绍，“马路经济”在老三区尤为普遍，如荔湾区的人民南路、纸行路，越秀区的德政路、豪贤路、榨粉街，东山区的署前路、先烈路、福今路等地段。此外，一些早期的住宅小区，其首层住宅用作商铺经营的情况亦很普遍，如淘金坑小区、东湖新村小区、金花街小区等住宅小区。

　　全国人大代表吴自祥说，随着个体、民营企业队伍迅速扩大，新创立的中小型公司无法承担

写字楼租金及管理费用，便转向成型的商业圈和写字楼圈附近的住宅楼。

　　据专业经纪人介绍，选择住宅办公的要求多数是强调交通方便，最好面向马路，公司租客能在临马路的窗户上写广告招牌。如天河北的金海花园、鸿翔大厦、天丰阁、天兴阁和黄埔大道西的金泽大厦等。业界人士举例说明：在商业旺区内租用100平方米的商务式写字楼，使用面积约60平方米，每平方米月租金40元、管理费为25元／平方米／月，租金加物业管理费一年达7.8万元。而同样一套住宅物业，租金约为3000元／月，管理费2元／平方米／月，一年租金加物业管理费仅为3.2万元。

　　“住改商”现象，在全国各地都存在。拿北京来说，四五年前开始盛行，这几年愈演愈烈。

　　法律没有明令禁止

　　住宅改商用带来的油烟噪音扰民、环境脏乱差、治安不良等问题，成为市民的投诉热点。广州市早在2000年就颁布了“住改商”的禁令，但是2001年2月起试行的《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》，又对这一禁令有所松动，对那些在特定历史条件下形成了商业氛围的住宅商用松动了政策，到2002年“住改商”禁令解除。

　　2005年5月1日，广州市颁布了《广州市房屋租赁管理规定》，全面实行住宅禁商。规定中明文指出，承租人应当按照房屋规划用途使用房屋，不得擅自改变建筑物的使用性质。广州市住宅禁商执法行动已于本月初在天河南展开，并将渐次扩展至淘金路、建设六马路、江南西、高第街等著名商业街。

　　黄德明代表说，由于目前我国法律没有对“住改商”施禁，这一规定的合法性也遭到质疑。有人认为，叫停“住改商”是擅自增加行政许可条件，毕竟法律没有禁止的就是合法的，而作为行政管理部门，无权对法律作出扩大性解释。而另一方面，住改商在某些方面，如开便利店、干洗店等给业主们带来了生活上的方便，“一刀切”并不合适。

　　新法将赋业主特权

　　住宅可不可以改成商用？《物权法》草案把决定权交给了相关业主———在遵守法律、法规和管理规约的前提下，要住改商，还要得到有利害关系的业主同意。

　　这就意味着，物权法一旦生效，业主就可以用自己手中的权力，对这种损害自己利益的行为进行否决，维护自己的正当权益。同时，对居民生活影响较小、能够给业主生活提供便利的“住改商”，将有可能得以放行。

　　黄德明代表说，此法一出，楼上的公司很可能将不再存在，而便利店等便民商铺或许能够继续经营。

　　对此规定，全国人大代表李力持肯定态度。