七十年后家宅归谁？

　　物权法规定，住宅建设用地使用权期满后自动续期

　　“”能看见‘自动续期’写在《物权法(草案)》里，真是非常好！这一条太重要了。这等于让老百姓吃了一颗定心丸。“

　　———全国政协委员、河南省工商联副会长王超斌”

　　“有了房，扎了根。”这是贯穿于百姓心目中的传统观念。就目前中国现状而言，一般的百姓辛苦大半辈子才能攒下足够的钱买下一栋房子。但买下房子的人又在担心另一个问题，“70年后我将住哪里？”

　　有关土地使用法律规定，住宅建设用地使用权期限为70年，使用权届满之时，法律赋予了政府部门绝对的收回权利。土地被收走，附着其上的房屋及其所有权将不可能继续完整存在。

　　许多百姓在想到这个问题时，都为70年后自己住宅的命运焦虑不已，地都没了，是不是我的房子不被保护？是不是要把我的房子炸掉？于是，物权法中有关住宅建设用地使用权期满自动续期的条款为世所瞩目。

　　为什么规定为70年？

　　物权法草案五审稿中，曾提及住宅70年土地使用权到期后，如果业主想继续使用，应自动续期，并缴纳相应的土地使用金。

　　根据1999年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地使用权出让最高年限为七十年。

　　住宅建设用地的使用权的期限为何确定为70年？难道住宅的寿命只有70年吗？

　　有专家认为，土地是一种资产，要考虑人们拥有这种资产的经营、回报情况。结合国际经验，制定了70年的期限。

　　复旦大学法学院副教授张建伟表示，这与人的寿命长度也有关系，因为一般中国人的预期寿命就是70岁左右。

　　物权法草案起草人之一、全国人大法律委员会委员王利明教授说，70年是最高年限。

　　续期没有条件限制

　　但不管是多少年，土地有偿使用和土地有偿使用过程中的有期限转让，和房产无期所有权面临的冲突是客观存在的。地是国家的，开发商享有的使用权是有期限的，但业主取得房产的所有权是永久的，到期后的土地怎么办？

　　刚刚通过人大审议的《物权法》第一百四十九条对此有了明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。就是说，房地产住宅用地的期限届满以后可以自动续期。

　　“房子存在多久，地的期限就存在多久。”王利明教授就此说，而且，续期没有条件限制，在任何情况下都可以续，百姓完全不必担心房子被炸掉，老无所居。

　　续期时是否该收费

　　但到期后，土地使用权如何续期、怎样办理、该不该收费、怎么收费等问题都没有在物权法中规定细化。

　　王利明说，这个问题比较复杂，在讨论草案时，暂时回避了这个问题，主要考虑到现在即将到期的房子极少，问题还不严重。但他预计，10年后，大批房屋的土地使用权就该到期了，问题将会十分严重。他说，争取10年内在物权法实施细则中对其进行规定。

　　从目前来看，土地使用权期满后，应自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。办不办手续，都不影响使用和处置。

　　拆毁老宅侵犯房屋所有权

　　甲于1997年3月16日购买了一套商品房，约定该房屋的建设用地使用权期限为70年。甲交付了房款，并且办理了房屋产权证明和备案登记。公元2067年3月17日，甲发现自己已经居住了70年的住宅楼，正被乙房地产开发公司拆毁，只剩断壁残垣。甲流离失所，无家可归。

　　经律师指点，物权法在60年前已获通过，现已适用。原告甲向法院提起诉讼，请求法院判决乙公司侵犯其房屋所有权，并且赔偿由此造成的损失。

　　★虚拟法庭

　　开发公司应赔偿损失

　　本虚拟法庭支持原告甲的诉讼请求，判决被告乙公司侵犯其房屋所有权，赔偿原告的损失，并承担本案的诉讼费用。

　　根据《物权法》第一百四十九条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。因此该住宅的所有权和住宅范围内的住宅建设用地使用权仍属于甲。现查明乙公司未经过甲同意，非法拆毁甲所有的住宅，侵犯了其房屋所有权，应当对其侵权行为造成的损失承担赔偿责任。

　　(本案纯属虚构，但确是对60年后可能发生纠纷的合理预期。)

　　★对比解析

　　购房者房屋所有权受保护

　　本案的焦点为：城镇居民住宅建设用地使用权到期后，房屋所有权和住宅建设用地的使用权归属问题。在物权法未出台之前，根据现行法规规定，土地使用权期满后，土地使用权及其地上建筑物、其他覆着物所有权由国家无偿取得。

　　而《物权法》第一百四十九条明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。也就是说，购房者在70年后仍然拥有其所购买住宅的所有权和住宅建设用地的使用权，非法拆毁其所有的住宅，侵犯其房屋所有权，应当对该侵权行为造成的损失承担赔偿责任。

　　★物权法100分

　　20、某市房产开发增长很快，但外地开发商很难介入，因该地建设用地使用权基本都划拨给了当地开发商，这是否属于违法行为？

　　A是B否

　　(提示：《物权法》第一百三十七条规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。)

　　21、北京某公司在三环边上获得一个地块的建设用地使用权，其用途最初为商务写字楼，后因住宅价格增长较快，于是该公司悄悄将其建成商住楼。这种做法是否违法？

　　A是B否

　　(提示：《物权法》第一百四十条规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。)

　　22、某企业对一地块拥有建设用地使用权，但因资金困难多年未开发。按规定，逾期不开发且未补办手续的，建设用地使用权将被注销，当地管理部门是否可收回使用证书？

　　A是B否

　　(提示：《物权法》第一百五十条规定，建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。)

　　23、某房地产开发商通过招标方式获得了一地块的建设用地使用权。在开发某楼盘后，又利用一部分土地建设了地上车库，开发商是否有权开发车库？

　　A是B否

　　(提示：《物权法》第一百三十五条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占用、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。)

　　★焦点热议

　　“自动续期”赢得多数票

　　物权法草案二审稿曾规定：建设用地使用权期满，建设用地使用权消灭；登记机构应当回收建设用地使用权证书；建设用地使用权期满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期满前一年申请续期；续期应当支付土地出让金。

　　在公开征求意见时，不少人提出，住宅用地使用权最长出让期限为70年的规定过短，不利于保护私人财产，建议延长出让期限。

　　草案四审稿充分吸取各方意见，着眼于保障老百姓安居乐业，在建设用地使用权续期问题上区分住宅用地和非住宅用地，对有关条款作出了修改：住宅建设用地使用权期满的，自动续期；建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。但草案依然保留了有关土地使用费的规定：建设用地使用权续期时，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。

　　五审时，许多常委会组成人员对“自动续期”的规定普遍表示赞成。

　　六审时，草案根据常委会组成人员的意见，取消了有关住宅用地使用权续期需要支付费用的规定。

　　七审直到定稿，住宅建设用地使用权期满自动续期的条文被保留下来。

　　★名词解释

　　所有权

　　“所有权”是指权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利。

　　本版“物权法100分”答案：20、A21、A22、A 23、A