小区车库归谁所有？

　　物权法规定，建筑区划内规划的车位、车库归属，由当事人通过出售、出租或附赠等方式约定

　　“小区的居民对小区是主人，物业是被雇佣的服务人员，小区居民的车辆停放应该是有规划的管理，绝对不是物业收取费用的依据和目标。

　　———新华网网友218.26.13.*“

　　据公开资料显示，目前北京有近4000家小区，但此前由于权利归属界定不清，围绕着小区车位、道路、绿地等纠纷冲突时常见诸报端，并引发了一系列纠纷。楼顶、露台、外立面、楼道、电梯间、楼梯、大堂、车库、物业用房……这些在住房以外又和住房唇齿相依的部分该归谁所有？应由谁来管理？利用小区里住宅外的设施做广告，收益应该归谁？开辟地上车位出租，该不该收业主的租金？……这些关系业主切身利益的问题，物权法作出规定，明确了业主对共有部分的权利，对重点区域的归属进行了划分。

　　如今，物业管理纠纷日渐增多，且纠纷种类多种多样，业主在物业纠纷中如何伸张权利？小区共有部分权属归谁？新出台的物权法对建筑物区分所有权作出了规定。

　　车位归属由当事人约定

　　中国政法大学李曙光教授解释说，小区内的道路和绿地，新出台的物权法规定很清楚。小区内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。小区内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

　　他举例说，城镇公共道路一般出现在建设规模很大的小区，例如北京的

天通苑小区连接一、二、三期之间的路都属于公共道路，在这些道路上公共汽车等社会车辆可以随意通行。虽然这些道路也在小区范围内，但是按照法律规定就不能算业主共有。一楼的业主如果通过向开发商付费取得一楼院子内的绿地，则绿地属于业主个人。

　　至于车库和车位，根据物权法规定，业主在买房时，可以通过签订合同付费的方式从开发商处获得车位的归属，从购房之初避免了以后的争议。

　　李教授认为，事实上在物权法出台之前，很多开发商已开始用签订合同的方式与业主确定了车位的归属，但这些合同多属于格式合同，且较为模糊。物权法的规定是为了调整开发商的模糊条款，作出更加有利于业主的选择。

　　车库首先满足业主需要

　　全国人大常委会法工委副主任王胜明说，现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位，因此物权法有针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　共有部分产生收益归业主共有

　　在去年轰动北京的美然动力社区业主与物业公司纠纷事件中，地下室、广告等共有部分收益分配不明是引发业主与物业公司矛盾的主要原因。而同样的问题也或多或少地困扰其他小区。

　　共有部分一旦出租，收益如何分配？李曙光说，小区的共有部分一般包括健身娱乐场所、林地、草坪等，物权法规定这些部分属于全体业主共有，那么由此产生的收益自然应该投入到业主共同财产中的维护养护中。

　　比如，公共道路划地停车收费的收益，应纳入小区收支预算，用于支付管理员工资和道路的维护，而分配应该由业主大会或者业主委员会来完成，物业公司只是一个代收性质。

　　业主不缴费物业起诉更适合

　　因认为物业服务不到位，很多业主以拒绝缴纳物业费来抵制，这一现象在各地都有发生。

　　李曙光教授认为这是一种不理智的做法，作为业主不能陷入误区，将别人的错误作为自己犯错误的前提。业主不缴费带来的后果是物业公司资金缺失，卫生无人管、水电被断、治安恶化，从而导致其他业主权利受到侵害。

　　按照《物权法》第八十三条规定，对业主不缴物业费的行为，不排除业主大会和业委会有权提起诉讼。

　　但李教授说，他个人并不赞同以业委会为主体起诉不缴费业主。物业公司和业委会都有权利起诉，这样会将法律关系搞乱，甚至会造成将来物业公司和业主委员会互相推诿，怠于职守。

　　李教授认为，起诉不缴费业主的责任更应该在物业公司，毕竟物业公司与业主形成有合同关系。

　　★物权法100分

　　24、住在二楼的业主甲称自己从不乘坐电梯，只走楼梯。是否可以不交电梯费？

　　A.是B.否

　　(提示：《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。)

　　25、物业公司将小区内的门卫用房出租给商户做便利店，租金应归物业公司所有吗？

　　A.应该B.不应该

　　(提示：《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。)

　　26、某物业公司将小区内的一处共有车位对外开放，其收益部分应归谁所有？

　　A.物业公司B.业主共有

　　(提示：《物权法》第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。)

　　27、某小区一些业主要求更换业主委员会全体成员，需要满足哪个规定方可更换？

　　A.建筑面积过半业主同意B.建筑面积过半且占总人数过半业主同意

　　(提示：根据《物权法》第七十六条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。)

　　28、筹集和使用建筑物维修资金需经多少业主同意？

　　A.专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意

　　(提示：根据《物权法》第七十六条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。)

　　29、物业公司将小区一块绿地租给一家商场，租金收益按要求需返还给小区业主。是按户返还还是按建筑面积所占比例返还？

　　A.按户B.按建面所占比例

　　(提示：根据《物权法》第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。)

　　30、某小区业主在拿到房产证之初，是否就可更换物业公司？

　　A.可以B.不可以

　　(提示：《物权法》第八十一条规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。)

　　31、业主委员会是否有权要求住户停止饲养无证犬？

　　A.有权B.无权

　　(提示：《物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。)

　　以案说法

　　2002年底，北京美丽园小区第一届业主委员会经过核查，对小区鸿铭物业管理有限公司每平方米2.72元的物业费测算产生了疑问，他们发现物业费中的水泵费并非按照实际使用的1组变频水泵收费，而是按照原规划中30组高压水泵来收费；电梯的维护与运行费，也是按照规划中的118部来收费，而实际运行的电梯仅有111部。

　　此外，有关文件规定按户收费的保安费、保洁费、垃圾清运费等均按平方米收费；室内中小维修费，不论是否委托给物业公司，也一律照收。

　　2004年8月，美丽园小区成立了新一届业委会。此前，部分业主因对物业公司乱收费行为不满，缓交有争议部分的物业费，被物业公司告上法庭，两审法院均未支持业主的抗辩理由，业主完全败诉且承担滞纳金。法院判决称，“小区公共事务应由业主委员会起诉。”

　　★案件回放

　　依据小区公约判业主胜诉

　　2005年3月，美丽园业主委员会以“物业收费不实”为由将鸿铭物业告上了法庭，提出13项诉讼请求，一审法院认为，根据鸿铭物业管理公司提供的证据，该公司各项收费标准和计费方式，与国家规定和业委会所要求的没有矛盾。业主关于电梯费、水泵费等诉求，国家规定中没有可以参照的计算方法，一审法院驳回了业委会全部诉讼请求。之后业委会上诉；同年12月15日，北京市第一中级人民法院二审，依据北京市居住小区管理办公室核准的《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》认为，这份经政府主管部门核准的公约，对鸿铭物业管理公司以及小区全体业主均具有约束力，凡未经对方同意，背离公约或者相关法规文件的规定，自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违约行为，判决业委会胜诉。

　　根据该判决，美丽园小区的物业费单价由2.72元/月/平方米降为1.58元，法院还判令鸿铭物业向业主归还3年的电梯广告费收益18万元。

　　鸿铭物业拒绝执行二审判决，向法院提出再审，去年8月，北京市第一中级人民法院对美丽园物业费纠纷案当庭作出再审判决，宣布驳回诉讼，维持原判。

　　★虚拟法庭

　　维修资金由业主决定筹集

　　物权法出台后，该案件可根据《物权法》第七十六条中的(业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金)、第七十九条(建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布)、第八十二条(物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。)作出判决，物业公司自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违反《物权法》行为，应判决业委会胜诉。

　　点评：物权法草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：一是首次使用了业主的建筑物区分所有权的概念。二是确认了建筑物区分所有权的内容。三是明确了重要设施的权利归属。四是对业主的行为加以严格规范。这对化解社会矛盾，维护业主权利均具有非常重要的意义。

　　★焦点热议

　　筹集维修资金要满足两条件

　　维修资金的用途和征缴是引发小区业主与物业公司纠纷比较多的方面。公共维修资金由谁来筹集，筹集标准由谁制定？物权法对这些进行了明确规定。筹集公共维修资金需要业主决定，但多少业主同意，就可筹集维修资金呢，对此，专家们争议颇多。

　　对此，中国政法大学李曙光教授根据物权法解释说，以前法律规定三分之二以上业主同意就可以，现在物权法规定除了人数占全体业主三分之二业主同意外，还增加了房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。从业主人数上和建筑物面积两方面明确了筹集和动用维修基金的条件。对业主权利的界定更加清晰，某种程度上限制了物业公司的权利，物业公司不能随意联合部分业主就擅自动用公共维修资金，更加有利于业主正当维护自身权益。

　　李教授指出，根据物权法规定，决定筹集使用公共维修资金的条件较以往明显提高了门槛。这也防止了一些业主滥诉，避免有限司法资源的浪费。而这在某种程度上也加强了对物业服务机构的保护力度，对于物业双方权利的保护都是有积极意义的。

　　以案说法

　　南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。

　　小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，开发商以8万元的单价将车位卖给小区附近的一家公司。

　　业主每天都为停车的事情发愁，给业主生活带来诸多不便，后双方多次协商无效，迫不得已于2003年6月，由该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。

　　★案件回放

　　车库被判为公共配套设施

　　法院判决开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。

　　法院认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，这一文件既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。开发商在小区建成后，该小区的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。因为小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有，所以，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该土地使用权人应是业主共有。

　　同时，由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，开发商再行销售的行为违反了诚实信用原则，故判定地下车库为全体业主共同享有。

　　★虚拟法庭

　　车库算入公摊面积属约定

　　在本案中，该地下车库在建设规划中是用于停放业主汽车的车位，并且该部分已经算入小区公摊面积。根据《物权法》第七十四条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑规划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”在本案中，该地下车位已经算入业主的公摊面积，属于业主共同所有。

　　开发商将车位买给附近公司的行为导致业主无法停车。违反了物权法规定的“应当首先满足业主的需要”条款，侵犯了业主的所有权。根据《物权法》的规定，规划内的车位的归属，当事人可以约定。该案中，实际上是以把车位划入公摊面积的方法将车位约定为业主共同所有。故法院应判定开发商无权处分该地下车库，其将车位出卖的行为无效，车位应该归业主共同所有，业主对车库享有优先使用权。

　　点评：据统计显示，近年来由于小区停车位而引发的纠纷已经排在物管纠纷前三位，在实际生活中，该类纠纷真正通过法律渠道解决的少之又少，主要原因是法律对停车位的归属一直就没有规定。导致权属不清，职责不明。《物权法》出台，为小区业主维权提供了法律依据。

　　★焦点热议

　　业委会有诉讼资格？

　　物权法规定业主可以自行管理小区，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理，物业机构接受业主的监督。而一旦业主集体利益受到侵害时，谁可以作为诉讼主体提起诉讼？是业主个人还是业主大会或业委会？

　　中国政法大学李曙光教授认为，对这种情况要具体问题具体分析。对于侵害业主个人权利的，业主个人可以提起诉讼。而对于侵害全体业主共有权益的，按照物权法规定，业主大会或者业主委员会可以提起诉讼。

　　根据《物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　李曙光认为，此规定的目的是在强调业主大会和业委会的权利，暂时弱化业主个人的权利，寄希望通过组织和机构解决问题，也是为了避免滥诉现象的发生。

　　但根据以往实践，启动业主大会或者业委会的成本很高，物权法的规定无疑加高了诉讼门槛，限制了业主的权利。“占有小区10%的业主为什么就不能起诉？”李曙光教授表示，规定在实践中可能会遇到到一些问题。具体的问题可以在以后的物权法实施细则中予以解决。

　　★名词解释

　　“建筑物区分所有权”

　　“建筑物区分所有权”是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。

　　本版“物权法100分”答案：24、B25、B 26、B27、B28、B 29、B30、A31、A