农民能否自由卖房

　　随意转让和买卖可能造成对农民权益的侵害

　　“物权法坚持”必须实行最严格的耕地保护制度“，是正视了目前我国农村社会保障体系尚未全面建立、土地承包经营权和宅基地使用权至今仍是农民基本生产生活保障这一具体情况的。因此，是受我们老百姓拥护的。

　　———匿名网友218.88.218.*“

　　《说文》有云：宅，所托居也。僧多粥少的社会现实，加上长期以来安土重迁的传统思想，以及尚待完善的农村社会保障体系，使得“宅”成为人们尤其是农民安身立命的根本。然而随着社会经济的发展，这种传统意义上的链条嵌接日渐松动，失地农民越来越多地出现在我们的视野，以至不时有人重申：实行最严格的土地保护制度。尽管如此，仍然有不同的声音发出，一部分进城农民认为严格的规定限制了手脚；有专家呼吁宅基地买卖解禁。新通过的物权法，综合诸多因素就此规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　宅基地使用权是一种物权

　　“宅基地是农民的立命之本，必须保护。”在谈到宅基地使用权时，全国人大法律委员会委员、中国人民大学法学院院长王利明教授语气沉重。

　　宅基地使用权是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。物权法通过前，现行《土地管理法》也有关于宅基地使用权保护的条款，但由于没有明确这种权利是物权，因此宅基地使用权在遭遇侵害时，如何保护并不明确。

　　王利明说，虽然物权法中有关宅基地的规定很少，只有4条，但它首次明确了宅基地使用权是一种物权。

　　“这对于农民保护宅基地有着非常重要的进步意义。今后任何宅基地受到侵害的使用权人都可以到法院打官司，将‘侵犯者’送上被告席。”

　　法律保护农民基本生存权

　　《物权法》第一百五十四条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”如果村委会或者村委会负责人违反规定，作出不做分配的决定，这种情况如何处理呢？对此，有专家解释称，《物权法草案》(七审稿)规定“集体经济组织或者村民委员会的负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，该集体成员可以请求人民法院予以撤销。”在十届全国人大五次会议的审议中，有代表提出，有些地方发生侵害集体成员合法权益的情形，有的是以集体的名义作出的决定。即使以集体的名义作出的决定，侵害了集体成员的合法权益，也应有法律救济手段。

　　因此，法律委员会经研究，将这一款修改为：“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”所以，无论是集体组织还是负责人所作出的侵害村民此合法权益的决定，村民均有权请求法院予以撤销。当然，此法条不仅适用于上述情形，还同时适用于其他合法权益的保护。

　　农民房屋转让合同被判无效

　　原告城镇居民钱某为旅游度假之需，于2003年10月31日与被告上海市青浦区赵巷镇金葫芦村的农民赵某签订了一份房屋转让合同。合同约定：被告赵某一家愿将金葫芦村的一处房屋所有权转让给钱某，宅基地使用权随之转移。后因被告赵某将房屋以更高价转卖同村不知情的孙某，原告钱某遂向法院起诉，请求被告赵某继续履行原定的房屋买卖合同，对所预购房屋的所有权和房屋范围内宅基地使用权进行变更登记。

　　★案件回放

　　依据《土地管理法》驳回请求

　　青浦区法院判决，驳回原告请求被告继续履行的诉讼请求。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款和第六十二条第四款规定以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，每个农户只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地，城镇居民不能购买农村的宅基地。村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，将不予批准，同时法律规范禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。

　　所以原被告双方签订的《房屋转让合同》违反了《土地管理法》的相关规定，原告与被告所签的《房屋转让合同》无效。故对原告的诉讼请求不予支持。

　　★虚拟法庭

　　物权法确认了现行制度

　　《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。在农村宅基地能否自由流转的问题上，立足于保护农民的基本生存权，再次确认了我国现行的土地管理制度。

　　点评：按照现行国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地，城镇居民不能购买农村的宅基地。

　　可见，物权法目前确认现有土地管理法等法律和国家有关规定对宅基地使用权的调整，禁止城镇居民在农村购置宅基地。实行最严格的土地管理制度，保护耕地，保护广大农民基本生存权。

　　同时，随着我国土地管理相关法律和法规的不断修订和完善，这一条款将为今后修改有关法律法规或者制定相关政策留有余地。

　　★物权法100分

　　32、老张的宅基地的所有权归谁所有？

　　A.集体B.老张

　　(提示：《物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。)

　　33、老张家的宅院在山洪暴发中被淹没，那么，他的宅基地使用权是消灭还是依然存在？

　　A.依然存在B.消灭

　　(提示：《物权法》第一百五十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。)

　　34、老张对自己的宅基地做了登记后，又将其转让。此时，老张是否有必要再办理变更登记？

　　A.有B.没有

　　(提示：物权法第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。)

　　35、耕地、草地和林地的承包期分别为多少年？

　　A.30年、30至50年、30至70年

　　B.20年、20年至50年、20至50年

　　(提示：《物权法》第一百二十六条规定，耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。)

　　36、土地承包经营权自什么时候设立？

　　A.登记时B.土地承包经营权合同生效时

　　(提示：《物权法》第一百二十七条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。)

　　★焦点热议

　　宅基地禁流转保护还是枷锁

　　在现行法规限制宅基地流转的同时，另一个有关宅基地自由买卖的呼声也随着城市扩张和农村的发展渐行渐高。尤其是在劳动力输出大省广东等地，很多地区外出打工人群就曾经强烈要求宅基地使用权转让，以筹得更多资金在城市购买房子。

　　“家乡有地、有房却不能住，想在城市买房钱又不够。”这是很多外出务工农民遭遇的现实困境。同时，有些城里人也愿意到农村买房。就现实看，供需市场已经形成。因此，有一部分人认为现行法律对宅基地使用权的规定，保护了的农民基本生存权，但也给农民上了一道枷锁，城镇居民不能购买农村房屋。这实际上为农村的发展设置障碍，孤立城市。

　　对此，全国人大常委会副委员长王兆国称，目前中国农村社会保障体系尚未全面建立，从全国范围看，现在放开宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律或政策留有余地，物权法规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”王利明教授称，“将来条件成熟，这个政策会在一定范围内放宽。”

　　★名词解释

　　变更登记

　　变更登记指土地登记机关对经过初始登记的土地所有权、使用权和他项权利发生变动而进行的登记，包括土地权利设定登记，土地权利变更登记，土地权利人名称、土地用途、地址变更登记，注销土地登记等。

　　本版“物权法100分”答案：32、A33、B 34、A35、A36、B