住宅70年大限后自动续期

　　备受关注的《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，昨日全文公布，自2007年10月1日起施行。

　　“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这是将于2007年10月1日起施行的物权法作出的明确规定。

　　随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。

　　我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。

　　据全国人大常委会法工委有关负责人介绍，我国从上世纪70年代末开始改革开放，当时出让的一些土地使用期限较短，一些只有30年，很快就要到期。特别是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房，使土地使用权期满的问题更加引人关注。

　　虽然物权法关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”，但是，不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。

　　对此，全国人大代表王焕永表示：“中国老百姓从改革开放到今天，好不容易有了房子可以传下去，如果到了孙子那一代，房子的情况还说不清，多让人不放心！”他建议，国家在制定相关的规定时，一定要慎之又慎、反复斟酌。

　　单位个人不得贪挪私分补偿费

　　物权法明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。

　　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时，法律对征收补偿的原则和内容作了规定。

　　关于征收集体所有的土地问题，物权法规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”

　　关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，物权法规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”

　　法律未禁止抵押财产均可抵押

　　债务人或者第三人有权处分的法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。

　　物权法规定的债务人或者第三人有权处分可抵押财产还包括：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具。

　　物权法还规定了不得抵押的财产范围：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　　物权法明确公私财产受平等保护

　　“公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出，在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。

　　全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说，在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权也都应当给予平等保护。

　　王利明对这部法律确立的平等保护原则给予积极评价。他认为，这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要，是多种所有制成分共同发展的前提。

　　土地承包期满可按规定继续承包

　　物权法规定：“耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”

　　物权法还规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”

　　对于土地承包权的转让问题，物权法规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”

　　专家指出，这一规定既维护了现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，又为今后修改有关法律或者调整有关政策留有了余地。

　　禁止侵占、哄抢、私分、破坏国有财产

　　物权法明确了国有财产的归属：“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。”

　　依据宪法和有关法律，物权法明确规定国有财产包括：属于国家所有的自然资源，属于国家所有的基础设施，国家机关和国家举办的事业单位的财产等；并规定，国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

　　物权法强调“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”。针对国有企业财产流失的问题，物权法规定：“违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”

　　北京大学法学院教授尹田指出，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

　　物权法通过后，广州有的开发商急急忙忙地卖起车位来，有的开发商还未获得车位所有权，有的甚至在车位尚在查封、抵押状态就公开发售。

　　“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但是，不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。

　　短短十几年间，物业服务机构从无到有，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。对此，物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。

　　物权法之解读

　　须业主共同决定

　　物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　明确保护“阳光权”

　　物权法规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

　　物权法规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

　　法律专家称，所谓相邻关系，简言之就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。

　　据民法专家王利明介绍，物权法明确了物的权属，侵权责任法则将明确权属受到侵害该怎么办。全国人大常委会2007年立法计划安排的9件预备立法项目中就包括制定侵权责任法。

　　小区车位车库

　　随着住房制度改革，现代化社区大量出现。因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。

　　物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　全国人大常委会法工委副主任王胜明说，物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。

　　物权法之影响

　　关系每个人切身利益

　　以前的一些涉及物权的问题或多或少存在着界定不清的弊端，有些事情法院都没有一个判定的依据。但这次各方面的界定都比较清楚，比如对私人财产和集体财产的保护，对于所有权、使用权、转让权、出售权，物权法草案都给出了一个明确的定义。

　　这部法律关系到每个人的切身利益，对调动全国人民的生产劳动积极性和发展市场经济的积极性，对百姓生活将带来实实在在的好处。

　　政协委员林毅夫

　　物权法是市场经济发展中的一部很重要的基本法，这部法的出台不仅不会导致社会不公，而且在实施以后将会创造更好的经济效率和更好的经济机会。

　　人大代表何德沛

　　经济发达，生活改善，老百姓的私人财产越来越多，通过物权法可以得到很好的保护，对社会主义市场经济也是一个很好的促进。

　　人大代表和瑞芝、孙秀兰

　　土地是农民的命根子

　　这次物权法草案的亮点在于，人民的私有财产越来越多，拥有私有财产的人也越来越多，迫切希望能够保护自己的物权；另外在农村的私有财产也越来越多，农村的土地流转也处于一种政策指导、但没有法律规范的状态，所以制定物权法是非常必要的。“土地是农民的命根子！”

　　政协委员姜昆

　　需要一系列的小法补充

　　物权法将是新时期最重要的一部法律之一，可平等保护国家、集体和私人的物权，是一部大法。根据这部法，还应该出台一系列的小法，以完善这一法律体系，解决社会生活中出现的诸多具体问题。

　　物权法之五年八审

　　☆初审：从法律上明确保护私人财产

　　时间：2002年12月，九届全国人大常委会第31次会议

　　☆二审：强调农民集体财产不可私分

　　时间：2004年10月，十届全国人大常委会第12次会议

　　☆三审：国家、集体和私有财产受平等保护

　　时间：2005年6月，十届全国人大常委会第16次会议

　　☆四审：住宅建设用地使用权期间届满自动续期

　　时间：2005年10月，十届全国人大常委会第18次会议

　　☆五审：加强对国有资产保护力度，删除有关居住权规定

　　时间：2006年8月，十届全国人大常委会第23次会议

　　☆六审：严控农用地转为建设用地

　　时间：2006年10月，十届全国人大常委会第24次会议

　　☆七审：宅基地使用权的有关法律和规定，绝不保护非法财产

　　时间：2006年12月，十届全国人大常委会第25次会议

　　☆八审：返还遗失物不再规定具体时限

　　时间：2007年3月，十届全国人大五次会议第二次全体会议