个人合作建房艰难前行

　　央视《中国财经报道》4月2日播出《个人合作建房艰难前行》，以下为节目内容。

　　房价到底能不能降下来，这个话题虽然已经是老生常谈，但我们今天还是想拿出来说一说。根据我们前不久发布的“CCTV经济生活大调查”的结果，对于2007年的房价，全国有超过7成的百姓判断是“上涨”。而从今年已经公布了的各地房价情况来看，这个反映着10亿中国百姓心声的调查结果，似乎正在得到印证：

　　根据国家发改委、国家统计局公布的最新数据，今年1月，全国70个大中城市房屋销售价格继续上涨，与去年同期相比上涨了5.6%，其中，深圳涨了10.2%，北京涨了9.9%，紧随其后的是福州和广州，房价分别上涨了9.4%和8.9%。

　　不过，在温州发生的一件事儿，却给了想低价买房的人们一个希望。去年11月，温州个人合作建房联盟成功地拿到了建房用地，不过，这个宣称比周边房价要至少便宜30%的楼盘，现在迎来的却是强烈的争议。

　　一、成功拿地，质疑四起

　　去年11月15号，温州个人合作建房项目的发起人赵智强宣布，他们按照每平方米约4100元的价格取得了温州市龙湾区“江前三产安置地块”的开发权，经过初步核算，这个项目的价格至少能比周边商品房的售价低30%。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“地价比如说1.0458亿，那这个就是死的，然后会费、税费那么就是这些营业税，这些

契税这种都算进去了，这些算出来以后，我们的成本价，整个下来大概是(每平米)6300元到6500元。”

　　这个消息仿佛一颗重磅炸弹，迅速在温州乃至全国引起强烈反响。对于最近几年一直都是“雷声大、雨点小”的个人合作建房者来说，温州的“拿地”成功，意味着这种不被看好的建房模式终于取得突破，进入到了实质性操作阶段。而对于温州百姓来说，如果当地不断飙升的房价，真能因为个人合作建房而被压低，那才真是轰动的大新闻。

　　温州市市民：“温州个人合作建房，价格明显下降，(对)老百姓也好，应该是一个好事。”

　　温州市市民：“它可能降低成本来买房。”

　　温州市市民：“有条件的买经济适用房，没钱的买合作建房。”

　　温州市的房地产价格已经连续三年持续上涨，目前市区很多房子的价格每平方米都在万元以上，特定地区甚至高达2万多块钱，这在全国地级市里都是少见的。

　　温州市市民：“温州的房价高了，太高了。”

　　温州市市民：“价格，我觉得至少一万三左右吧。”

　　温州市市民：“温州现在价格都一万多。”

　　也许正因为如此，尽管温州个人合作建房成功拿地已经有了一段时间，但当地人对这个项目的建设进展依然非常关注。

　　温州市市民：“我们看报纸，就从报纸上了解。”

　　温州市市民：“应该加入，这是好事。”

　　然而，当地百姓对合作建房也存在着严重分歧，相当一部分人并不看好这个项目的前景。

　　温州市市民：“可以考虑吧，但是我觉得中间可能还有后期的问题。”

　　温州市市民：“我不会去参加。”

　　温州市市民：“很难讲，很难讲，至少现在政府不支持。”

　　所谓政府不支持的说法，主要来源于当地一个传闻。在温州个人集资建房成功拿地之后，有传闻说，由于涉嫌非法集资，这个项目被人告了。

　　质疑一：非法集资？

　　但传闻毕竟是传闻，当地并没有哪个部门承认有人检举过赵智强。可对于温州个人合作建房是否存在非法集资的问题，当地也没有哪个主管部门愿意出面给予界定。温州市银行监督管理局和温州市房管局对此各有说法。

　　温州银监局有关负责人：“他集资方法他是预收款, 预售款的管理问题，跟银监部门有什么关系？那要找这个预收款管理的职能部门去，我认为这个你要去房管部门，叫他们去界定去。”

　　温州市房屋建设管理局局长胡立同：“银监局他这种说法我是不赞同的，对于非法资金，或者不是非法资金，这是他们的事。”

　　与此同时，关于房价能低三成的说法，同样也是争议四起。

　　质疑二：房价低30%？

　　承包了该项目建设的地产商告诉记者，如果商铺和地下车库能按市场运作来销售的话，温州个人合作建房项目的价格最低能低到5300元左右。

　　正元房地产开发有限公司总经理王鉴辉：“商业部分按照市场价，也同样给我们里边的那些这些集资者，让投资者去投，那么它产生有一些收益，这些收益我们算过一笔帐，把这个收益部分冲减进去，(房价)正好是5300(元)左右。”

　　温州市市民：“均价是5300元/平方米，这个价格到哪里买。”

　　温州市市民：“我当然要买，这个价格这么低谁不要。”

　　然而，对于这个价格一些权威部门却并不认同，以当地房管部门和房地产行业协会为代表的质疑声最为强烈。

　　温州市房屋建设管理局局长胡立同：“这个是5300(元)，这个是他们自己算的，周边房价一万多，他这个是不可比的。”

　　温州市房地产业协会副会长陈骞：“说这个房价他说差价达到了30%到50%，我认为是不可能的。这个差价上，夸大。”

　　而温州个人合作建房联盟也坚持说自己公布的价格是合理的，并指出，之所以大家在价格问题上会有分歧，是因为核算方法不同。他们认为，个人合作建房是一种有别于商品房地产开发和经济适用房建设的新模式，因此成本核算方式，尤其是计税方式也应该有所不同。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“它既不属于商品房地产开发，因为我们没有销售环节，我们是零利润，再一个它不是经济适用房，在土地上不享受任何的优惠政策，所以我们一直呼吁我们的政府把它作为一种新生事物来看待。”

　　让赵智强头疼的是，价格问题还没争出个结果，“违规操作”的说法又开始在温州的街头巷尾流传开来。

　　质疑三：违规操作？

　　所谓违规操作，是说温州合作建房联盟当初去拿地的时候，并没有亮明自己的身份，而是委托了承建方正元房地产开发公司去拍地。

　　正元房地产开发有限公司总经理王鉴辉：“公证处在场，宣布我们这个土地的中标是合理的，合法的，也是有效的。”

　　可问题就出在正元公司在参加招拍挂之前，也没有公开自己的受托身份。

　　温州市房屋建设管理局局长胡立同：“媒体宣传了以后，我们才知道，这块地不是这个房地产开发公司拿的，是由260个人，然后是温州市市场营销协会组织的260来号人，委托这个房地产开发公司通过招拍挂拿土地。”

　　温州市房地产业协会副会长陈骞：“一个房地产开发公司投标得中了这块地块，所以说，他这个主体是很明确的。”

　　主管部门据此认为，如果是房地产公司作为主体来拿地，此事就有违规之嫌。

　　温州市房屋建设管理局局长胡立同：“他是营销协会牵头，(受)260个人投资委托，跟政府发生关系的是房地产开发公司，那么这样的话，就是一个房地产开发公司是主体，那跟政府发生关系，就是房地产开发公司了。”

　　胡立同指出，如果是房地产公司来拿地的话，就必须遵守国家有关商品房预售的规定。根据规定，开发商拿地的资金不能通过预售住房来筹集。

　　温州市房屋建设管理局局长胡立同：“商品房预售的办法，那个是很明确的，商品房预售证不批以前，没有批出来以前，那是不能收取任何定金，假如是房地产开发企业他自己资金有困难，然后他去社会上融资，那么收定金，那个绝对不允许。”

　　温州市房地产业协会副会长陈骞：“(他们)如果走成功了，那我要摆酒请他们。因为什么呢，他可以不用上网去销售。”

　　这一回，赵智强被激怒了！究竟谁是主体，他认为事实非常清楚，不需要解释，而所谓预售环节，对个人合作建房来说也根本不存在。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“我们一直给媒体上也好，给政府也这样说，因为我们是，(个人合作建房)它不属于商品房地产开发，因为我们没有销售环节，那这个主体我们是很明确的，我们在报纸上一直是公开的，就是我们260个人是主体，然后我们这个房地产开发公司是个代建。”

　　最让赵智强感到难以理解的是关于他们拿地过程的质疑，对此他同样反唇相讥。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“我就没听说过，哪一家房地产开发公司，他去拿哪块地的时候，有给他主管部门，或者给哪个打报告，告诉他我要拿这块地，都是悄悄地进行的，就是说我们这块地，听说报名就有三家，到现在我们都不知道是那两家是哪个房地产开发公司，我也打听不出来，一样的道理，所以我觉得这个事情，符合我们这个运作的这么一个模式，我们不可能说，我拿之前给你打汇报。”

　　在各种质疑声中，还有针对赵智强个人的。不少人说以他温州营销协会秘书长的身份，搞个人合作建房似乎并不合适。而赵智强曾经在海南搞过房地产的经历，也让他发起合作建房的初衷遭到怀疑。

　　质疑四：个人情结？

　　温州市房地产业协会副会长陈骞：“我认为这个集资建房的组建人，就是赵秘书长，他个人历史上，可能有一种房地产的开发这个情结在里面，他开始在海南搞得不成功，所以说现在在温州，觉得这个是一个好的机会，对他个人来说，这个房地产开发的一种抱负，可以在这里得到一种发挥。”

　　搞开发、搞合作建房，真的是赵智强的一种个人理想和情结吗？温州个人合作建房联盟公布的房价比周边市场价格要低出30%，这真的能实现吗？“非法集资说”也好，“违规操作说”也罢，为什么有了如此多的质疑，却没有人能给个明确的判定？如果真有问题的话，怎么没有人来查处呢？确实，这其中的问号太多了。

　　而我们最感兴趣的一点是，赵智强拿地成功后表现出来的高调，和此前他委托正元房地产公司去拿地时的低调，形成了一种鲜明的对比，这到底是为什么呢？

　　为什么温州个人合作建房联盟没有在拿地前公开自己的身份？为什么公认的合作建房中的两大难题——集资难、拿地难，在赵智强这里都能顺利地得到解决？是他有什么过人之处？还是他真的有什么违规行为呢？我们还是来看看，温州个人合作建房联盟究竟是怎样开始的，又是怎么才拿到别人拿不到的地皮的。

　　二、非禁即行，曲折联盟

　　人到中年的曾雪秋6年前从温州的洞头县来到温州市区发展，六年来，曾家人一直都在租房居住。

　　曾雪秋：“来温州今年是第6年，我总共搬了6次家了，所以说没有一套属于自己房子，真的是很痛苦，很痛苦。”

　　最难忘的是2003年，曾雪秋一年就搬了三次家，奔波和劳累之余，她也多了一个梦想。

　　曾雪秋：“梦想着自己哪天能够拥有一套自己的房子，真的每天都这样想，哎哟，我什么时候能够有一套自己的一套房子就好了。”

　　虽然月薪能拿到6000块钱，但对于还要负担全家人生活的曾雪秋来说，买一套温州市里的商品房钱还是不够。这几年温州市区的房价一直居高不下，而且一涨再涨。曾雪秋算过帐，就算是每平米8000块钱的房子，她想买100平米的，也要80万元。更何况好地段，已经不只这个价格了。

　　曾雪秋：“我如果一年存个两、三万，你算一算看，80万要花多少年，真的是要40年时间。你说我买得起吗？”

　　像曾雪秋这个年岁的人，在银行已经申请不到期限在15年以上的贷款了，所以买房只能靠积蓄和攒钱。

　　曾雪秋：“像我们这样工薪阶层，一年收入只有几万块钱，还有供养房租，还要吃，还要用，还有一些杂七杂八的费用，那个算算下来，还有多少钱能够存下来，所以说你想在温州买一套房子，真的是奢望，不敢想，真的是不敢想。”

　　2005年8月，已经打算放弃买房的曾雪秋偶然听说，温州有人在发起个人合作建房，这让她的买房梦，再次燃起了希望。

　　曾雪秋：“当时是我听说有这么一种就是说集资建房的性质，要比一般市场的房地产开发公司的价格便宜30%。”

　　个人合作建房联盟的发起者，正是赵智强。事实上，曾雪秋听说他的时候，赵智强和他的伙伴发起联盟已经有半年多的时间了。

　　2005年年初，赵智强从报纸上看到了北京、上海相继出现个人合作建房的消息，这让他眼前为之一亮。作为温州市营销协会的秘书长，赵智强当时在工作中遇到了一个很大的难题，那就是因为房子问题留不住人才。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“初衷就是，我们这个协会的会员，就是我们都有些大企业都进入我们会员，就是人才难留，因为很多人，就是温州的房价太高，留不下来。”

　　年过四十的赵智强曾在海南搞过一段房地产，而这段经历也让他敏锐地发现，个人合作建房具有很大的市场空间。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“承受不了这么高的房价这是一个最大的原因，就是说你很多人你经济适用房的条件够不上，然后市场的价格他也买不起，所以这样就出现了很大的一个中间的这样一个群体，所以这些人的需求，他需求量比较大。”

　　会员企业里一大批外来人才正属于这样两头都不靠的群体，为了帮企业留住人才，赵智强决定利用自己的经验，在温州尝试推广个人合作建房。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“毕竟是一个新兴事物，政府什么态度这是很重要的，所以我们也想征得政府给我们一些支持。”

　　当时赵智强认为，如果温州市政府能支持和引导个人合作建房在当地发展，那么温州引进人才、留住人才就多了一个新举措。而温州收入相对较高，集资可能相对容易，也是其它一些城市没有的优势条件

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“当时就给政府的几个部门都打了报告，市委的，市政府的，包括我们主管单位经贸委的，还有建设局、规划局、土地局，那个房管局，记得就七个部门，我们当时都写了。”

　　二、非禁即行，曲折联盟

　　出乎赵智强意料的是，关于个人合作建房，他们打上去的报告全都石沉大海。而从当地媒体报道出来的房地产商对个人合作建房近乎反对的态度来看，赵智强开始意识到，事情远没有他想象的那样简单。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“我们也知道政府一般他也不可能给我们一些表态，所以我们也是摸着石头过河。他也没有给你下文件，那这个东西你搞，又得罪人家，你不搞好像我们也觉得错过这个机会。”

　　考虑再三，赵智强还是决定放手一搏。让他做出这个决定的，是当时踊跃报名的温州百姓。短短几个星期，来报名的就有将近800人。赵智强想，反正有关部门并没有说个人合作建房不能搞，既然不禁止，就可以推行。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“我们就是坚信，因为我们有这么多人，市场有这么大的需求，所以相信这是肯定能拿得下来，所以这一点我们就坚定下来。”

　　最终确定加入温州个人合作建房联盟的有400多人，在这400人的队伍中，不仅有曾雪秋，还有她的姐姐曾雪菊。联盟里的会员，大多都是买不起商品房的温州工薪族。

　　曾雪秋：“我就告诉我姐姐，然后我姐姐也等于是说也来报名参加了嘛，报名参加我们当时报名费一个人交了200块钱。”

　　按照合作建房联盟的规定，除了报名费，参与者还需要根据自己想得到的房子面积大小，在指定帐户内预存一笔钱，最少是8万块钱，这笔钱将用来买地。当时，大多数人对此都心存疑虑，8万块钱就这么打到别人的帐户里，能塌实吗？

　　曾雪秋：“要交8万块钱的时候，我就很紧张了，那个时候我就跟我姐姐跑那个招标办，跑那个房管局。然后到处去问。”

　　由于并没有在相关部门得到确切的承诺和保证，曾雪秋的姐姐还是担心资金安全，最终退出了合作建房联盟。

　　曾学菊：“钱如果拿进去的话，万一那个带头的这个人，就是营销协会那边如果那个钱如果拿不过来，是不敢把它那个放进去的。所以我想想，就不办了。”

　　姐姐的退出，让曾雪秋也开始拿不定主意了。

　　曾雪秋：“那个报纸上都登着，有一些很多不确定的因素确实也很多，因为国家目前也确实没有一个成功，就是说一个成功的案例。”

　　一部分会员退出了，剩下的260多名会员很多也在犹豫不决，这些赵智强都看在眼里。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“最大困难我觉得还是要取信于大家，就是我们作为这么一个集体，我们一个营销机构，怎么样能让大家相信你，把这么多钱交给你，这个是很重要的。”

　　赵智强仔细研究了一下，百姓最担心的无非是两个问题，一个是资金使用怎么监管，另一个是假如失败了拿不到地，钱怎么退回给大家。经过商议，温州个人合作建房联盟向会员们公布了一套资金使用管理机制。其核心内容是：合作建房联盟为一方，市营销协会为一方，土地提供者为一方，资金存入的银行为一方，形成由四方共同管理的资金使用机制。如果要动用资金，必须四方都签字，否则不能划转资金。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“因为大家关心的主要是资金的安全的问题，所以我们的资金监管这一块，很多人说，这个信任是建立在制度之上。”

　　钱怎么用有了制度，资金安全似乎不用担心了。不过有了钱，是不是就一定能拿到地，这还依然是个未知数。2005年，全国各地的个人合作建房都进展得非常艰难，北京的个人合作建房拿地失败；大连也以人员身份复杂、缺乏安全性和没有法人主体为由，叫停了当地的个人合作建房项目。接二连三的坏消息，让温州的个人合作建房联盟的参与者们忐忑不安。

　　有人曾劝说曾雪秋，还是借钱买房子算了，因为如果合作建房失败了，而这段时间房价又涨了，那可就亏大了。但曾雪秋想来想去，还是决定坚持参加合作建房。

　　曾雪秋：“为什么就是说，要下那么大的决心来买这个房子，确实就是没有房子就没有办法，我当时也知道这个里面存在的风险也是比较多的。”

　　曾雪秋并不知道，此时的赵智强正承受着难以想象的压力。等待他的不仅是260户家庭的坚持、信任和期盼，还有超乎想象的寻找地皮的艰难。

　　前面我们说到，在资金监管机制建立起来以前，因为各种原因和担心，温州个人合作建房联盟最初报名的400多人当中，有相当一部分退出了，不过，包括曾雪秋在内的260个家庭坚持了下来。然而，在大家的信任和期盼面前，发起人赵智强这个时候，心里的底气却没有刚开始的时候那样足了。因为已经开始寻找地皮的他，突然发现，要想买到一块合适的地皮实在是太难了。

　　三、几经碰壁，曲线拿地

　　筹集到了充足的资金，赵智强的工作重心也开始转移到寻找建房用地上。温州个人合作建房联盟选地的要求并不算高，首先他们理想中地理位置并不要求太好，因为地段好，价格肯定也相对要高，大家负担不起；其次，他们只想找一小块地，大家想要的房子一般也都是百十来平米大小，地块太大会用不了；对温州合作建房联盟来说，唯一希望的就是交通便利。然而要想找到这样一块地，却并不容易。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“我们走了很多弯路，一些经历的失败，就是现在跟各个地方也是一样的，也经历很多的曲折。”

　　起先，赵智强和伙伴们是四处打探，全面出击。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“通过登报纸，通过亲戚朋友，通过招标中心，就是我们多渠道地去找地块。”

　　可是偌大的一个温州，竟然就是没有一块合适的地。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“找地呢可以说，很多媒体用这个词——‘疯狂地找地’，就是可以说有这种形容。因为当时只要说一有这方面信息我们就去。”

　　就这样，赵智强他们一找就是一年，看了20多块地，选中的只有一块。可因为地价太高，大家经过讨论还是放弃了。

　　就在此时，另一块地出现了，不仅符合他们的要求，而且价钱也合适。赵智强和260户个人合作建房联盟的参与者赶紧和一家房地产公司签约，委托他们参加土地竞标。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“我们温州政府，当地有规定的，除了房地产开发公司，而且在三级资质以上的房地产开发公司才能拿地，其他不允许拿地。”

　　然而当这家公司亮明委托身份，来到土地招投标中心的时候才发现，闻风而来参与竞争的开发商实在是太多了，这块地真的有这么热门吗？

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“高调地去拿那个(地)，结果竞争的来了几十个，不断地跟你竞争举牌，那价格越提越高，那肯定相对这些大的房地产，这些集团来说，我们还是弱势群体，你肯定竞争不过他们。”

　　地价被一路抬了上去，远远超过了合作建房联盟的承受能力，无奈之下，赵智强他们只得又一次放弃了。不过让大家欣慰的是，尽管已经有了两次不成功的经历，但资金的安全使用问题却彻底让参与者们放心了。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“为什么，这两次不成功了，因为我们这个资金的运作，已经演练了一遍了，因为刚开始很多人怕资金不放心嘛，那么资金等于演练一遍，资金怎么样打进去，又怎么样退回来。”

　　虽然两次拿地失败，但260个参与家庭没有人表示退出。但赵智强也明白，这样找地找下去，继续碰壁的可能性依然很大。赵智强回顾了一下一年来的得失，决定不再这么高调了。他和伙伴们表面上先暂停了看地买地的动作，暗地里却开始积极寻找能出面代替温州个人合作建房联盟工作，又不会轻易被别人注意到的委托人。就这样，正元房地产开发公司走进了他们的视线。

　　正元房地产开发有限公司总经理王鉴辉：“赵秘书长找我，给我洽谈这个事情，要我们这个公司跟他作为载体。”

　　正元之所以会被温州个人合作建房联盟看中，其中一个很重要的原因，是正元当时准备购买并开发的一块地，非常符合联盟理想中的条件。

　　正元房地产开发有限公司总经理王鉴辉：“我们谈了几次。起先这个地我们公司准备自己拿，自己开发。”

　　这块位于温州市经济技术开发区上江路，名叫“江前三产安置地块”的地块比较特殊，由于位置相对偏僻，面积比较小只有25亩，不太符合通常开发商心中的目标，因而有过两次流拍的纪录。所以这次出售，地价已经从每亩700多万元，降到了400多万，而且出让形式也由三家以上拍卖，变为只有一家参与即可摘牌。

　　价格便宜，竞争者又几乎没有，要想拿下这块地，赵智强的工作就只剩下说服正元跟他们合作了。

　　三、几经碰壁，曲线拿地

　　赵智强找到正元房地产开发公司，力图说服对方将其原准备自己买下来开发的地块，让给温州个人合作建房联盟。而此时，国家的宏观调控政策也进一步深化。2006年3月，国家明确提出要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；5月，规范房地产市场的“国六条”和“国十五条”相继出台；7月，国家开始整顿房地产交易秩序，加强对房地产外资准入条件的规范，并开始征收二手房转让个人所得税。一系列调控政策的出台，让赵智强谈判有了底气。

　　如果由正元来开发，那么在当前的调控背景下，未来这个楼盘能卖多高的价格？有多少人会来买？卖不掉的空置损失又怎么办？赵智强把这三个可能引起对方亏本的风险一股脑都抛给了正元公司，并劝说正元放弃投资，转而与温州个人合作建房联盟合作，由联盟出资，正元则作为承建方来开发管理。

　　而赵智强的说法，也很快得到了正元的认同。

　　正元房地产开发有限公司总经理王鉴辉：“住房问题也是政府很关注的, 一个要解决的大问题，那么我们房地产开发商，经过几轮谈判以后，我们对社会也要做出一些贡献。”

　　一系列的开发细节都需要谈判来敲定，为了能使参与者的成本降到最低，谈判进行了好几轮。

　　正元房地产开发有限公司总经理王鉴辉：“那么我第二轮谈判的时候，我准备那个商业用房和那个地下停车库，由我们自己来投入，然后产生的利润就归我们。赵秘书长认为，这个价格呢，还比较高一点，他要我们能不能再优惠一点，我们就是说，把我们原来属于我们的那些利润，属于商业部分，也(放)在会员里面，让他们投资。”

　　价格方面，几轮谈判下来双方敲定，正元公司收取开发总价2%的管理费。由于盖房成本每平米只要1000多元，开发25万5千平米，总成本就是2600万左右，再加上1亿多的地价，2%的管理费就约合260万。算上税收等杂费，算下来，温州合作建房联盟需要筹集的资金总计不会超过1亿6千万，平均到每户身上，100平米左右的房屋总价差不多就在60万左右。这比周边房价低了三成。

　　正元房地产开发有限公司总经理王鉴辉：“总的建筑面积是25500平方米，那么总的布局是这样：沿街的这里，我们是属商业用房，然后在这个地块上，我们是现在初步的设计是四栋的小高层，那边是高层，那么就分成两个小区。”

　　如果商业用房开发成功，那成本还可能更低，对于这样的价格，温州个人合作建房联盟内部一致认可。2006年11月15号，温州个人合作建房联盟委托正元房地产开发公司，参加土地竞标。因为有了先前的教训，这一次正元没有公开受托身份。由于此前温州房地产业界很多人都知道正元有意竞投这块地，所以此番正元参加拍卖，没有引起任何人的注意。

　　北京科技大学经济与管理学院教授赵晓：“(地块)它肯定不是最优质的地，尤其对开发商来说，肯定不是一个合适的选择，要不然他们早就拿走了，所以他是在非常的偶然的情况下，我个人认为有很大的偶然性，拿到了这块土地，而且它比原来拍的价格低的多。”

　　拍卖当天，原定参与竞争的另外两家房地产公司没有出现，于是正元公司仅以底价就替温州个人合作建房联盟将地块收入了囊中。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“拿到这一块，因为它这个第一步就是迈得比较大了，可以说完(成)了一半，因为地是最大的一个瓶颈，一个突破，这个应该说是完成了一半以上。”

　　拿地成功的消息传来，温州个人合作建房联盟的260户参与者激动不已。

　　温州个人合作建房联盟会员曾雪秋：“鱼儿啊，等我搬到大房间的时候，我就带你一起住上大房间。”

　　曾雪秋逢人便说，为买房发愁的日子终于到头了。

　　温州个人合作建房联盟会员曾雪秋：“真的，那段时间我都那个，碰到我的朋友，我就说，我再过两年我就有房子了，然后朋友都说疯了疯了。”

　　拿地成功以后，各种质疑随之而来，此起彼伏的非议让很多人开始怀疑，温州个人合作建房联盟是否还会像先前那样团结，尤其这次是真的要在2007年1月15号以前，把一大笔买地的钱交齐，联盟真的有这个实力吗？

　　温州个人合作建房联盟会员曾雪秋：“我们等于是自己掏钱造自己的房子，也不会存在什么违法行为, 应该来说政策会支持我们，我相信这点。”

　　赵智强心里其实也有点打鼓，如果不能把买地的钱凑齐，他和正元房地产公司将承担巨额罚款。不过最终，260户家庭用他们的诚信，又一次支持了他和建房联盟。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“经过这(上)两次演练，说明资金是非常安全。正因为这样呢，所以说我们第三次的操作的时候，这个一千万，包括后来这个七千万，就马上地到位。一千万当时用了一个星期就到位了，后来七千万更快了，三天就到位了。”

　　2007年1月23号，正元房地产开发公司代表温州个人合作建房联盟与温州市国土出让招投标中心签署了“温州市国有土地使用权出让合同”。赵智强说，这份合同意味着政府的认可，温州个人合作建房联盟拿到这块地是合法的。

　　温州市房屋建设管理局局长胡立同：“现在既然做到这一步了，土地都拿过去了，大家钱都打过来，那总有一条路子要把它走出来。”

　　温州国土资源局建设用地管理处处长朱剑云：“我们觉得他这个愿望是好的，只要符合法律法规的规定去运作，那我们土地部门也是支持的。”

　　北京科技大学经济与管理学院教授赵晓：“那么在温州的这个模式里面，他们自己认为也能够比旁边低出30%，那么这个其实也符合政府稳定房价的目的。与此同时，他能够让一批人住房得到解决，换句话说，他们对整个住房市场应该会有更好的评价，那么这个是有利于整个住房市场的，和谐社会的构建。所以我认为他们的探索，应该说和政府的宏观调控的意图也是一致的。”

　　个人合作建房，最早出现在欧洲，目前，这种建房模式在全球80多个国家已经有过成功案例。在海外，合作建房被当作是中低收入人群解决住房问题的一种方式，政府会在土地、资金以及政策等方面给予扶持。然而在我国，个人合作建房自2003年出现，就更像是一场运动，它包含着太多对抗房价暴利的意味。它更像是一种宣言，一种信号，给了我们一个正面的提醒：为什么房价会这么高，房价真的降不下来吗？

　　一直以来，《中国财经报道》都在密切关注全国各地的个人合作建房进程。然而，四年多的时间过去了，有的联盟解散了，有的联盟被叫停了，剩下的那些坚持者大多还在为融资难、拿地难、合作者众口难调，这三个老大难问题而困惑。

　　在大家几乎都已经认为，个人合作建房在我国不可能成功的时候，温州人却成功拿到了地，如果他们最终成功了，那么未来我国的房价也很可能因此而开始变得透明。

　　当然，从刚才的片子里我们也不难发现，其实温州个人合作建房的突破，存在着很多特殊因素和偶然的机缘，比如地块本身就很特殊，而且联盟委托的开发商非常配合，假如消息提前走漏了，那竞拍现场很可能会是另外一番景象。

　　那么，温州个人合作建房能不能走到底？他们离成功真的只有一步之遥了吗？稍后，我们继续来看温州个人合作建房的最新进展。

　　自从温州个人合作建房拿地成功，发起者赵智强就成了全国性的新闻人物，请他去讲成功经验的，预约采访他的人络绎不绝。不久前，他还参与了我主持的另外一档节目《对话》。节目中，来自各地的个人合作建房发起人坐在了一起，大家聊得特别投机，因为遭遇的是同样的问题，目标也是共同的。

　　四、温州模式，能否复制

　　赵智强来北京参加节目录制只有一天的时间，虽然行程紧张，但他说，已经能明显感觉到全国各地合作建房的热情。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“我们拿到这个地的话，大家觉得可以说，很多刚开始这是不现实的东西，变成现实的东西，因为大家(说)是墙上的一个饼，天上的空中楼阁，它变成了现实。”

　　事实上，在温州个人合作建房联盟成功拍得土地后仅仅一个月，深圳个人合作建房联盟也迈出了实质性的一步，2006年12月22日，他们以601万元的价格直接拍下了深圳沙井街道的两栋宿舍楼的产权，每平米均价只有1500元左右。而在温州模式的鼓舞下，上海个人合作建房联盟也表示，他们正加紧筹集资金，只要一筹到500万，他们就会仿效温州模式，委托一家房地产公司买地、盖房。但温州模式，真的能复制吗？

　　北京个人合作建房的发起人于凌罡，已经有过四次不堪回首的拿地经历，在他看来，温州个人合作建房能突破其他地区的难题，存在一定的特殊性。

　　北京个人合作建房联盟发起人于凌罡：“温州它能够成功的主要原因，就是第一温州当地它能够有个很好的民间资金的传统，第二就是温州当地作为这个合作建房，政府供应土地是非常适宜它的，第三，我也毫不客气地说，温州实际上是用的北京用了经过多次的失败总结出来的成功经验和教训。”

　　深圳个人建房联盟发起人林立人：“阻力主要还是在于房地产商，比如说他们并不赞成我们这样做的。”

　　对于凌罡的说法，赵智强非常赞同，正是汲取了自己和北京的个人合作建房高调拿地，反而招来恶意竞价的教训，他才开始暗自寻找委托人，甚至在竞标成功前都不敢公开身份。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“就讲到我们这个拿地的(时候)，所以我们就低调，低调可能这里也会起到一定的作用。”

　　赵智强说，目前在可以参与拍卖土地的主体问题上，各地政策都不太一样，不少地区还有许多限制，甚至和国家政策相矛盾。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“实际上建设部已经有文件的，就是说你个人也好，社团组织也好，都可以去拿地。”

　　赵智强承认，他们之所以能突破一些政策难点，一来是当地政府提供了非常宽松的环境，二来，温州人的性格和大家对市场的判断认识与其他地方也不太一样。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“第一个，我们觉得这个是法律没有禁止的，我们说非禁即入；第二就是我们政府也给我们提供一个宽松的环境，相对比较宽松的一个环境；第三就是我们温州人，本身对新的东西可能容易接受；第四个，我们觉得我们这个协会,可能会有一定的公信力。”

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌：“现在温州是靠一家协会来组织，那么中国的协会，多多少少有一些政府的背景或者有一些半官方的背景，或者是个组织，参加人可能放心一点，但是一般说集资建房，几个人组织起来没有任何背景的话，这里面的确是有风险的，因为他不是一个法人机构，组织者不是法人机构。”

　　一直在关注温州合作建房进程的赵晓博士也指出，温州迈出的这一步，并不是其他地方都能仿效的。

　　北京科技大学经济与管理学院教授赵晓：“温州那个地方，他恰恰有一个信任的环境，他的民间信用是非常好的。到现在为止，温州只不过是迈出了一条腿，拿到了土地，而且是非常的幸运。”

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌：“实际上政府引导，是符合经济适用房的对象，才能参加合作建房。而且最好成立有组织的，比如一个单位、一个法人，而不是社会上，大家拉起来搞合作建房、集资建房，这样一来他没有更多的经验，风险比较大，对中、低收入家庭说，如果参加这样的，也是不安全的，至于现在的参加者，比如温州大多数都是有钱人，都是中等偏上，甚至有钱的人，有的人是为了住房，有的人是为了投资，所以这个当中问题就比较复杂了。”

　　赵智强很赞成赵晓的说法。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“它现在还在摇篮当中，那么它是经不起这个风吹雨打。大家都知道，就是说可能会损害了所谓的某些人的，某些集团的一些利益，是不是，我想这个东西不要我明说。”

　　来自重庆和深圳的两位个人合作建房联盟的发起人，则明确指出了他们难以克服的阻力来自何方。

　　重庆个人合作建房联盟发起人丘朝礼：“有一些阻力，阻力就是来自于政府相关的部门，他不是很理解这个个人合作建房。”

　　虽然温州个人合作建房的模式未必能复制，但大家普遍认为他们的经验很有借鉴意义。

　　北京科技大学经济与管理学院教授赵晓：“如果房价他们认为，大家普遍认为是合理的，买房子这个也不是说有那么高的利润，他觉得买房这个就很好，何必自己费那么大劲去建房呢，去搞合作建房呢，所以合作建房这件事情之所以会出现，其实就是大家在这个高房价下，巨大压力下的自觉行为。”

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌：“作为整个住房发展当中，集资建房应该说是一种有效的形式，但是目前为止，我们只限定在经济适用住房家庭里边，这些人参加集资建房是有保证的。而其他方面参加集资建房的人，你要警惕、要防止它里面出现风险，包括融资的风险、拿地当中的风险，以及将来分配、管理当中的风险，请大家加强风险的防范。”

　　对赵智强来说，前面要走的路还有很长。目前，他们买下来的地块，已经完成了开工前“三通一平”的准备工作。温州市建设设计院也早已开始对项目的平面规划方案进行设计和完善。赵智强说，如果不出意外，工程很快就可以进入建设实施阶段，明年温州个人合作建房联盟的260户成员，就能搬进新房了。

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“顺利的话，我们到2008年这个大概七八月份以前，能够顺利完工。”

　　开工必须的“四证”之一，土地证已经拿到手了，但其余三证：“规划用地许可证”、“建设工程规划许可证”以及“施工许可证”还在报批当中。赵智强说，因为没有过先例，所以办理各种手续，相关审查也极其严格。

　　而对温州市的相关部门来说，同样因为没有明确的法规和先例，他们工作也面临严峻的考验。

　　温州市房屋建设管理局局长胡立同：“我们觉得有这么几个问题，需要引起公众注意，第一，就是投资主体不明晰；第二，就是投资回报不确定；第三，就是部门监管难到位。”

　　北京科技大学经济与管理学院教授赵晓：“我看了一下温州市房管局局长的那些做法、说法，挺有道理。”

　　胡立同和赵晓提出的问题，也正是让赵智强最头疼的一件事，到底合作建房联盟属于什么性质，将直接影响到个人合作建房联盟下一步的操作。

　　按照温州个人建房联盟目前的规划，建设好的住房是以零利润形式分配给260名消费者的，联盟的性质是消费；而一、二层商铺和地下车库却是准备在市场上销售的，这样联盟的行为又变成了投资。

　　北京文思律师事务所律师王月池：“个人集资建房它属于消费行为，但是在这个过程中，他把地下车库和一些商铺，作为商品进行销售，那么个人集资建房消费行为性质就变了。”

　　在同一个项目里，某个主体既是消费方，又是投资方，这给法律界定带来了很多难题。首先，就是税收。

　　假如合作建房联盟是消费性质，那么就不需要缴纳营业税和所得税，反之如果是投资性质，那么即便是以成本价将住房提供给参与者，也应该纳税，只不过利润是零罢了。否则就有偷税漏税之嫌。

　　温州市房屋建设管理局局长胡立同：“是营销协会牵头，260个人投资。”

　　温州市房地产业协会副会长陈骞：“税收也是需要的，应该合法、依法纳税，所以说他把税也偷了。那我们当时说，你是把所有的老百姓的利益，给你这260个人给瓜分掉了。”

　　采访中赵智强曾一再强调，希望政府能把个人合作建房当作一种新生的事物来对待，在税收等方面制定相应的政策。这种观点也得到了其他一些个人合作建房发起者的赞同。

　　北京个人合作建房联盟发起人于凌罡：“合作建房并不是政府的收入流失，恰恰相反，合作建房帮助了政府有效地利用了资源，并且在这个前提下，他依法纳他应该纳的税。”

　　假如个人合作建房联盟的性质是投资，那么是不是非法预售的问题也会随之而来。

　　北京科技大学经济与管理学院教授赵晓：“但是拿到地只不过说迈出了一条腿，接下来我们发现了有许许多多的政策问题就出来了。它到底是不是属于、符不符合个人建房，他是不是这里面有一个政策陷阱，是不是非法预售，他将来怎么转让，产权怎么办，一系列的问题就出来了。”

　　但假如界定为消费行为，预售问题也就不存在了。

　　北京文思律师事务所律师王月池：“消费者权益保护法第二条做出定义, 为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的行为, 界定为消费行为。(如果)个人集资建房属于消费行为。既然是消费行为，那就不存在零利润问题，也不存在销售行为，因此就不存在商品房预售的问题了。”

　　到底个人合作建房联盟的性质是消费还是投资？目前我国还没有任何一条法规对此有明确的界定。这对温州已经进入实质性操作阶段的个人合作建房联盟来说，有点像一颗定时炸弹。一旦有人认为他们的性质有问题，那么项目随时都有可能停下来。用赵智强的话说，他们现在每走一步都很谨慎，原则就是四个字“规范、避嫌”。

　　温州的个人合作建房最终能不能成功，我们不想妄下结论，毕竟，他们只迈出了成功的第一步。如果不解决法律法规上的性质界定问题，如果得不到职能部门明确的认可，那么就还有太多的不确定因素会摆在他们面前。而这些问题，也将继续困扰全国各地对个人合作建房抱以热情的人们。

　　其实在我看来，真正解决问题的办法，还是那句话，降低房价！

　　房价真的透明的话，谁又会放着现成的房子不买，而去自己盖房呢？

　　好，这期节目就到这里，如果您对我们今天的话题感兴趣，欢迎和我们交流！下期《中国财经报道》再见！

　　结尾

　　北京科技大学经济与管理学院教授赵晓：“我觉得是信号的价值，比它的实际的市场的价值要大的多，换句话说，就是有他们在，然后他们有一个价格摆在那儿，然后对其他的开发商，其他的楼盘是有压力的。”

　　温州个人合作建房联盟发起人赵智强：“让大家明明白白消费，我们知道这个地价成本是多少，楼价成本是多少，那么这个整个利润是多少。”

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌：“建设部没有鼓励大家像温州那样搞合作建房、集资建房，因为我们现在对合作建房、集资建房，只限定在符合经济适用住房的购买对象。”

　　深圳个人合作建房联盟发起人林立人：“房价这么高，我们才有这种合作建房这样的一种推崇，这是必然的，这也是老百姓自救的一种方式。”

　　北京个人合作建房联盟发起人于凌罡：“这种模式不见得占到多大的比例，但是它会使得政府在制定房地产方面，有了一个更清晰的依据。”

　　温州市国土资源局建设用地管理处处长朱剑云：“至于能不能成功, 我现在也不好讲。”

　　本期主编：李洋

　　编导：杨泽

　　《中国财经报道》播出时间：

　　首播：周一22：03

　　重播：周二1：45

　　周日9：00