桐乡一市民“叫板”房贷险

　　本报讯（记者 王勇 通讯员 马永康）自己买的期房还没交付，到银行办按揭贷款，却被告知必须购买指定保险公司而受益人却是银行的房贷险。更离奇的是，保单上还明白写着以“有合法所有权的现房”作为贷款抵押。面对保险公司和银行强加到自己头上的“霸王条款”，桐乡市民袁先生挺身“叫板”，在当地消协的积极调解下，成功维权。

　　“银行说不交保险就不让办贷款”

　　2005年2月28日，袁先生与桐乡丰润·国际花园开发商签订商品房买卖合同，以64万多元买下一套170多平方米的期房。

　　“付了30万元后，还需要银行贷款35万元。”去年1月12日，袁先生到楼盘约定的贷款银行建设银行桐乡支行办理按揭贷款，“但建行却告诉我要办抵押贷款房屋保险。”

　　袁先生觉得很奇怪，明明自己买的房子还在工地上，拿什么抵押贷款啊。“银行代办保险的人告诉我只要在一份保单上签字，交完钱就可以了。”袁先生想不通：“我已经交了这么多房款，可房子没到手上，对买房的人来说这段时间是最危险的时候，凭什么还让我承担保险费呢？”

　　袁先生当场致电银行指定的保险公司讨个说法，对方的回答很简单：银行要保，你要贷款，那就保吧。

　　无奈签了保单，交了保险期限15年的2135元保险费后，袁先生总觉得心里不踏实。“买保险的是我，受益人却是银行，更可气的是，保单正本也不交给我。”

　　提前还贷引出退保纠纷

　　今年3月19日，筹钱全部还清贷款后的袁先生，遂向保险公司提出退还保险费的要求。

　　保险公司的工作人员算了一笔账后告诉袁先生，他的保险期限从2006年1月13日开始，提前解除合同时，要扣除按照短期费率计算的500多元。

　　“才过去一年，就少了将近1/4的保险费！”屡次忍气吞声的袁先生这回不肯罢休了，他想到了桐乡市消协，决心讨回公道。

　　袁先生翻出保单说，《个人抵押贷款房屋保险条款》的第一条就有规定：“凡符合中国人民银行（个人住房贷款管理办法）有关规定，同意以所购房屋（有合法所有权的现房）作为抵押物购买的自用房屋，可作为该保险的标的。”但自己连房产证都没有拿到，根本不存在抵押物，也无权为尚未取得产权的房屋投保。

　　桐乡市消协接到投诉后高度重视，认为消费者在购买期房办理抵押贷款时，与保险公司签订的房屋保险合同中的确存在“霸王条款”。

　　“首先是保险期限过度。”消协人士介绍，期房短的几个月、长的则一年之后才能交付使用，而保险合同约定生效时间是贷款之日起开始计收，使得购买期房的消费者在商品房还没有交付使用时就已经支付保险费了。

　　“其次，要求投保的条件过度。购房者尚未取得所预购住房的产权前，根本无权为尚未取得产权的房屋投保；即使银行为了规避信贷风险而要求购房者予以保险，也应由房产开发商担保来承担购房者不能还款时的法律责任，不能与个人抵押贷款房屋保险混为一谈。保险公司在消费者取得房产证之前提前收取保险费，显然损害了消费者的合法权益。”

　　“此案在嘉兴创下标本意义”

　　与承保公司和当地保险协会、房产协会多次交涉后，桐乡市消协最终帮助袁先生成功维权：保险公司同意向袁先生全额退还保险费2135元。

　　袁先生的遭遇绝不是个案，桐乡市消协为更多的买房者做起了主。4月6日，桐乡消协召集该市6家有房贷险业务的保险公司、银行业协会、房产协会、律师等多方人员举行房贷保险协调会。经过各方协调，确认了以前的抵押贷款房屋保险合同存在侵害消费者利益的不合理问题，并达成保险金从合同交房时起算的一致协议，拟将此条款写入保险合同，让消费者明明白白消费。

　　“桐乡此案在嘉兴创下了标本意义。”嘉兴法律界人士表示。

　　“这是一种搭售行为，维护的是银行和保险公司的利益。”浙江君度律师事务所陈武律师认为，这一纠纷调解成功背后，其实暴露出了抵押贷款房屋保险的不合理性。首先是把这笔保险费用转嫁于消费者却维护银行利益，本身是不公平的，也是没有必要的。其次，保险公司通过银行“搭售”保险，与银行形成“利益共同体”，是一种不正当竞争行为。另外，保险是属于自愿行为，但消费者在贷款购房时往往无法“自愿”，所以，该纠纷能调解成功，具有现实的指导意义。

　　“消费者买房贷款，银行已经取得了房屋抵押，几乎没有风险可言。银行受利益链驱动，要求消费者为期房也买抵押贷款保险。”嘉兴市消协秘书长金建德说，“从本案来看，消费者与保险公司签订的是没有法律效力的无效合同，因为标的物并不存在。消费者却为此充当了埋单的‘冤大头’。”

　　金建德认为，正确的做法应该是由房产商提供担保，等到交房给消费者后，产权发生转移了才办理个人抵押贷款房屋保险。“消协方面希望银行能引起重视，自查纠错，规范自己的经营行为。”