地产商称买方心理预期过高

　　购房者心理预期过高？

　　据了解，去年5月，国务院办公厅转发建设部等部门“关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知”中明确提出要建设“限价房”。按照建设部的构思，限价房的主要任务是满足中低收入家庭自住需求，也就是解决一部分无能力购买普通商品房、又超过经济适用房购买条件的“夹心层，从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。

　　有关业内专家测算，由于限价房是严格限制在90 平方米以下的中小套型，北京市每套限价房的总价，相对当前市场上供给的每套普通商品住宅(2006 年北京市批准预售的新建商品住宅平均每套建筑面积为129 平方米)的总价，有了大幅度的下降—初步估算平均每套总价下降40%以上。

　　“部分消费者认为限价房贵的主要原因，是其对限价房房价的心理预期太高。”链家地产副总经理金育松对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977，国外订阅代号：W5372)说。在他看来，限价房采取竞地价、竞房价的办法来确定开发建设单位，就已经部分地市场化了，因此房价过低不符合现实。

　　“由于北京市普通商品住宅的平均价格已经处在一个较高的水平，土地开发成本和建造成本又是刚性的，过分压低限价房的销售价格，可能导致与经济适用房价格区间的重叠，造成政策性住房之间的角色混乱。”北京某大学一位不愿透露姓名的房地产研究专家也对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977，国外订阅代号：W5372)表示。

　　“相较之下，我认为此次限价房的推出，可以填补当前的区域房产供应‘空档’”。 金育松说。

　　在他看来，西三旗区域二手房与一手房价格相差至少在1500元/平米以上，价格相差较大，形成了“价格空档”的商品房产供应，消费者要么购买二手房，要么只能购买价格高位的商品房，而没有一个很好的中间替代房产选择。随着西三旗地块限价房以6300元左右的价格推出，恰好得以弥补这一“缺陷”。

　　37%网民认为限价房不能平抑房价

　　虽然被认为“贵了”，但很多商品房购房者期待，大面积的限价房入市，会对北京始终高企的商品房房价起到抑制作用。据了解，今年第二季度，北京市将基本完成今年300万平方米的“限价”土地供应任务，其余少量剩余项目将在第三季度全部推出。

　　在最近某网做的“您觉得限价房的推出能平抑房价吗”的调查中，认为“短期内就能平抑房价”的被调查购房者占9%，认为“近期不能见效，但长期有助降价”的占38%，认为“不能”的占37%。

　　“300万平方米的限价房对北京房地产市场影响不会太大。”建设部政策研究中心副主任王珏林对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977，国外订阅代号：W5372)说。

　　王珏林解释说，北京市2005年房屋施工面积是10748.5万平方米；房屋竣工面积是3770.9万平方米；2006年基本上保持上年水平。按照今年要完成300万平米限价房目标，如包括经济适用房和廉租房建设，占总面积比例约在10%以下；如不包括经济适用房和廉租房建设，所占比例约达到15%。“这样的比例对市场不会产生太大的影响。”

　　链家地产副总经理金育松也认为，由于“限价房”从总体上来说动工面积不能与商品房相比较，因此其选择区域相对就会有局限性，而当前主流购房人群却有着浓重的“区域情结”，因此限价房对北京整体房地产市场的影响就不会很大。

　　“总体看，由于限价房和商品房价格的联动作用，限价房的推出不可能真正降低房价。” 中国社会科学院国际投资研究中心研究员曹建海对《中国经济周刊》说。在他看来，只有经济适用房才能真正平抑房价，但平抑程度取决于经济适用房在整个住房供给当中的比例。

　　“政府限价房只能是一种很短暂的过渡形态。未来政府组织房地产开发的重点，应是以政府放弃土地经营为前提、以经济适用房为主体的住房体系建设。”曹建海说。（《中国经济周刊》记者 牛建宏）