中央公寓房价虚高内幕

　　在上海一个对外公开售价每平方米1.7万元的楼盘当中存在着较大的非正常利润空间，而知情人告诉我们在开发的每个环节当中都存在着人为操纵的因素。高房价的背后到底隐藏着什么样不为人知的秘密呢？

　　18个亿收入从何而来

　　陆家嘴中央公寓是由上海陆家嘴联合房地产有限公司开发的包含住宅和商业于一体的综合小区。联合公司占60%股份的大股东是国有控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司，另有上海世纪道房地产开发有限公司和耀国能源两家公司分别占有30%和10%的股份。阎启忠作为10%小股东的代表，他对于整个公司的项目运作有很多疑问。

　　阎启忠说，整个工程的造价加土地价格，成本应该在6000元左右，但股东看到的总价已经在12000元左右了，成本虚高一倍。小股东至今还不了解整个项目的真实成本以及账目的真实情况。

　　没有明确的工程结算，小股东对虚高的成本推算又从何而来呢？原来中央公寓所有股东曾在2006年参与过一次利润的分配。联合公司财务账目上清楚显示，2006年8月份之前公司主营业务一栏没有填任何数字，利润显示为亏损，而仅仅一个月后，主营业务就有了18个亿的收入。

　　陆家嘴联合公司随后从利润中拿出4亿元分红，按照参股的比例，小股东耀国能源公司分到了4000万元。然而令人奇怪的是，中央公寓销售广告上清楚显示这个项目还有848套住房可以销售，但实际上中央公寓只有1002套房子。也就是说卖出的房子总的销售收入不会超出3个亿，那么公司18个亿的销售收入和4个亿的利润又是怎么来的呢？

　　工程材料价格抬高一倍

　　2003年联合公司以2358元每平方米的价格拿到了中央公寓这块土地，小股东所怀疑的每平方米6000元钱的差价是否属实？它们又是从哪些地方虚高出来呢？我们首先调查工程材料的价格。

　　中央公寓的涂料招投标记录表上清楚显示在三家公司的投标中，经营荷兰莱维涂料的公司报价是41.71元。但据知情人透露，其实当时经营莱维涂料公司的业务员报价是28元左右，而陆家嘴联合房地产公司说这个价格是不可能的，要求他增加到1倍。

　　在外墙涂料最终的价格审核意见中，原本41.71元的报价变成了45.71元，每平方米高出4元钱，如果按照28元的市场均价，每平方米高出了17.71元。

　　除涂料之外，我们还找到另外一种叫作PVC防水卷材的报价单。PVC防水卷材是一种性能优异的高分子防水材料，根据厚度的不同市场价会稍有差异。在这份报价单上PVC本身报价是55.1元，加上专用粘结剂、铆钉、人工费等等杂费一共是每平方米131.13元。那么这个价格是否合理呢？

　　据知情人介绍，单单从防水卷材来看，它的价格是比市场价略微高一点，但是我们的卷材是在报价之外又把所有的杂费重新加了一遍，这就相当于我们到店里来吃饭，除了饭菜的价钱外，碗、杯子、筷子都要再收一遍费用，我们的工程造价之所以高都是采用这个方法做的。

　　中央公寓在钢材、电梯、铝合金门窗这些项目上都不同程度存在这样的问题。一般情况下单靠材料工程这部分是无法虚高成这么大的数字的，但是如果开发商投资监理工程监理和工程队的主要负责人能够四方合一，那么再高的价格也是必然的，而且你也无法查出来这是很多房地产公司的秘密。

　　公司高管低价抢购住房

　　中央公寓首期开盘价格是每平方米10000元，但普通人根本拿不到这个价格的房子。三年之内这个房价已经上涨了70%。那么谁是这些利润的受益者呢？

　　中央公寓在2004年首期开盘销售时，对面的香梅公寓已经卖到了每平方米15000元的价格。而环境和质量都胜于香梅公寓的中央公寓开盘价却低到了令人不可思议的地步。

　　我们在浦东新区房地产交易中心查询，发现一名叫吴均军的业主在2004年11月17日一天之内签约购买了15套中央公寓的房子。

　　吴均军是陆家嘴联合房地产公司的监事，作为公司的高层领导，她怎么会在一天之内购买这么多房产呢？她买房是自用？转手？还是用于疏通各种关系？

　　为了买这15套房子，吴均军在同一天之内向四家银行一共贷了将近1000万元，这样的一种操作方式，和这样的贷款数额对于银行来说是存在着巨大的经营风险的，那么，她怎么能拿到这笔贷款呢？在贷款的四家银行之一招商银行民生支行，记者发现，银行为了争取更多的贷款业绩而不惜违规操作，而监管上的漏洞又为投机者打开了绿灯。这15套房产，作为公司监事的吴均军在2004年贷款购买时，每平方米的均价大概在1万元左右，每一套建筑面积大多在120——150平方米之间。那么如果按照今天的市场价来计算的话，全部卖掉这些房产，她可以赚到1000万元以上的利润。

　　不仅联合公司高管可以获得中央公寓的认购资格，甚至夜总会的小姐也能通过某种途径取得认购资格。

　　我们联系到一位在中央公寓拥有房产的李先生，李先生自称是炒房专业户，除中央公寓这套房子外他还有多处房产。他告诉我们，自己从内部买号要花10万到20万元。

　　2005年，李先生花150万元买到这套130平方米左右的房子，现在卖给我们出价是210万元。在不到2年的时间里，这套房子就升值了五六十万元。按照小股东的说法，房子盖好后公司的内部就已经开始第一轮囤积炒作，一些房子从一开始就根本没有流入到有住房需求的人手中，而是被炒房投机的利益群体瓜分了。

　　炒房团私下囤积居奇

　　然而当中央公寓真正面向市场销售的时候，绝大部分的房子被用江苏、浙江身份证登记的人买走了，其中很多人来自温州。

　　在中央公寓部分业主的名单中，有大量的身份证号码属于温州所辖的瑞安市，地址主要集中在一个叫塘下的村镇上。记者以中介公司工作人员的身份随机拨打了15个用温州地区身份证登记的电话。结果记者只拨通了15个电话中的4个，其他的全都是空号，而且4位业主的购房目的也都是用来投资，并非自住。温州炒房团不仅是房价攀升的原因之一，也成为高房价的直接受益者。

　　中央电视台·新闻调查