6000成本变身1.2万 谁助“房高”

　　四川新闻网-成都商报讯

　　上海一直是中国房价飙升的引领者，曾创下每平方米十万以上的天价纪录。房价高涨，开发成本是多少？要求开发商公开成本的呼声越来越高，但现状却不尽如人意。央视日前调查上海一处楼盘，从中可以看出，建设销售的每个环节都存在人为操纵因素。这背后到底隐藏着什么样的秘密呢？

　　小股东说6千 为何算下来1万2

　　近日，央视《新闻调查》接到上海陆家嘴联合房地产公司小股东耀国能源公司代表的反映，他们发现自己公司参股的楼盘陆家嘴中央公寓在开发过程中有很多不正常的现象。陆家嘴中央公寓是由上海陆家嘴联合房地产有限公司开发的包含住宅和商业于一体的综合小区。联合公司占60%股份的大股东是国有控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司，另有上海世纪道房地产开发有限公司和耀国能源两家公司分别占有30%和10%的股份。阎启忠作为10%小股东的代表，他对项目运作有很多疑问。

　　记者：你告诉我们在这个公寓的开发过程当中它的价格存在很多不正常的因素，你指什么？

　　阎启忠：比如说(工程)造价加土地价格，我们的成本应该在6000元左右，事实我们看到的（成本）已经在12000元左右了。而事实上我们这个价格，在市场上还是被认可的，那我就感到问题的严重性。

　　记者：你是说这12000元是明显的虚高出来的？

　　阎启忠：有一个黑洞在里面，有一个不正常的人为故意在里面。

　　解说：2006年一期工程结束后，小股东耀国能源公司要求看到整个工程的结算报告，但却迟迟未能如愿。没有明确的工程结算，那么小股东对于虚高的成本推算又从何而来呢？原来中央公寓所有股东曾在2006年参与过一次利润的分配。记者看到联合公司的财务账目上清楚显示，2006年8月份之前公司的主营业务一栏没有填任何数字，利润显示为亏损，而仅仅一个月后，主营业务就有了18个亿的收入。

　　记者：既然你们现在为止也没有查账，你怎么能够确定说这个成本里面有虚高？

　　阎启忠：一下子冒出来有18个亿的收入和5亿多的利润，告诉我们18个亿只有5亿多利润，除掉正常的营运成本和税收，那么告诉我们已经用掉十多个亿，用于这个房屋的造价成本上了，平摊到每个面积里面，其实不要我们去算，不要他的那个原始凭证已经达到每个平方米造价在1万以上了。

　　解说：陆家嘴联合公司随后从利润中拿出4亿元分红，按照参股的比例，小股东耀国能源公司分到了4千万元。然而令人奇怪的是，记者在上海采访期间，报纸上刊登出的中央公寓销售广告上清楚显示这个项目还有848套住房可以销售，但实际上中央公寓只有1002套房子。也就是说卖出的房子总的销售收入不会超出3个亿，那么公司18个亿的销售收入和4个亿的利润又是怎么来的呢？

　　阎启忠：我首先告诉你，如果广告是真的，销售收入18个亿又是假的，如果我说销售收入18个亿是假的话，销售收入产生的利润我已经分到了，那它又是真的，那么这个公司同时出来了这两个信息，产生了一个矛和一个盾了，他制造了矛盾，我没办法解释。

　　材料价格报低 公司为何不采购

　　为了核实中央公寓是否存在成本虚高的情况，记者电话采访了陆家嘴联合公司的董事长毛德明。

　　记者：是这样我们今天接到一份举报的材料，反映中央公寓的情况，所以向您作一个简单的了解，中央公寓现在造价的成本到底多高呢？

　　毛德明：这我不能告诉你，股东会没有通过的事情我怎么能告诉你。

　　记者：小股东说他们不知情，他说他估算的成本在6000左右。

　　毛德明：他估算就估算了吗？是要审计的。

　　记者:您现在土地价格不是固定的吗?土地成本加上工程的造价……

　　毛德明：回头再说吧……

　　解说：小股东所怀疑的每平方米6000块钱的差价是否属实？它们又是从哪些地方虚高出来呢？我们首先对工程材料的价格进行调查。

　　阎启忠：在重大的采购当中出现了形形色色的不可理解的严重违规现象。重大采购，人家报价如果是一块钱，一个单件的他要求人家报十块八块甚至于十几块。

　　解说：我们找到了中央公寓的涂料招投标记录表，上面清楚显示在三家公司的投标中，经营荷兰莱维涂料的公司报价是41.71元。

　　知情人：其实当时经营莱维涂料公司的业务员报价是28块左右，而陆家嘴联合房地产公司说这个价格是不可能的，要求他增加1倍。

　　解说：记者发现，在外墙涂料最终的价格审核意见中，原本41.71元的报价却变成了45.71元，每平方米高出4元钱，如果按照28块的市场均价，每平方米高出了17.71元。除涂料之外，记者还找到另外一种叫做pvc防水卷材的报价单。在这份报价单上pvc本身报价是55.1元，加上专用粘结剂、铆钉、人工费等杂费一共是每平方米131.13元。那么这个价格是否合理呢？我们找到某工程队的队长张龙了解情况。

　　记者：PVC卷材在市场上的差别大吗?

　　张龙：各个厂家之间一般差别不大，一般的PVC卷材，市场上出来都是差不多的。

　　记者：像这样的卷材，你跟人家报价的话一般报到多少钱？

　　张龙：像我们做，一般都在五六十块。

　　解说：中央公寓在钢材、电梯、铝合金门窗这些项目上都不同程度存在类似的问题。

　　无人居住的房间 每夜默默上涨

　　在上海采访时，记者找到部分中央公寓业主名单，绝大部分的房子被用江苏、浙江身份证登记的人买走了，其中很多人来自温州。记者以中介公司工作人员的身份随机拨打了近30个电话，在所有接受采访的业主中，没有一户是因为自住而购买中央公寓的房产。调查中我们发现，在中央公寓面向市场后的几年里，一部分被公司的高层优惠购买，还有的被炒房团囤积下来，他们都在等待一个满意的价格向外出售，于是在这样的操作中，楼价又有了上涨的空间和理由，而付出代价的只有最后买房的消费者。在采访中一天晚上，记者来到中央公寓，一千多套房子灯光很稀少。售楼处的工作人员说，开盘到现在两年多的时间，入住率不会超过10%。但是不要以为，这些黑暗中的空房间没有生命。每过一个夜晚，它的价格都在自动地向上攀升。有些房子两年多以来已经上涨了每平方米8000块钱，将来有一天，从这些房主手里接下房子，真正住进去的人，可能很少会意识到，他们不仅仅是在为房子埋单，也在为某种权力埋单。

　　公司高层凭啥低价购房15套

　　记者在网上找到的中央公寓从2003年11月开盘到目前为止的销售价格表，首期开盘价格是一万元，但是普通人根本拿不到这个价格的房子。如今这个房价已经上涨了70%。可以想像这其中的利润发生了巨大的变化，那么究竟谁是这些利润的受益者呢？

　　阎启忠：有的当时买进去是9000元，有的是1万、1.1万。1.1万的价格很普遍。那么，你就可以算出，它的一个差价了吧。

　　解说：除看不到结算报告、造价虚高和虚假宣传外，小股东还发现了中央公寓在2004年首期开盘销售时发生的一件更为离谱的事情。当时，中央公寓对面的香梅公寓已经卖到了每平方米一万五的价格。而环境和质量都胜于香梅公寓的中央公寓开盘价却低到了令人不可思议的地步。

　　记者：但是如果按你的说法，你们的计算的话，这个账上的这个造价，已经达到了1.2万的话，它的开盘价格不到一万，怎么会有这样的亏本生意呢？

　　阎启忠：那只有天知道了，开公司不会做赔本买卖吧，那么，那你就看一看，他这个低价的房是卖给谁的？是怎么卖的？

　　解说：我们来到浦东区房地产交易中心查询，发现一名叫吴均军的业主在同一天内购买了15套中央公寓的房子。

　　阎启忠：她是我们的监事，是中股东的代表，然后，她就可以在公司里面买15套房，她有权利购买吗？没有权利。不是我们公司，这个行业规矩都是这样。

　　解说：吴均军是陆家嘴联合房地产公司的监事，在一份她购买中央公寓房产的部分明细单中，清楚显示她于2004年11月17日一天之内签约购买了这些房产。那么作为公司的高层领导，她怎么会在一天之内购买这么多房产呢？她买房是自用？转手？还是用于疏通各种关系？我们电话采访了吴均军的丈夫钱思解，他是现任世纪道公司的董事长。他没有说出实情，反问记者：“不要问为什么，不要说为什么，你没有权力知道，我没有义务回答这个问题，我倒要问你，你要知道这个问题有什么目的吗？”

　　记者：按当时这样的价格的话，买15套住房得花多少钱？

　　阎启忠：我认为得将近2000万。

　　记者：2000万，我们看到她在银行贷款，大概是将近1000万的样子，而且是在多家银行，在同一天的时间内贷到的这个款。

　　阎启忠：对呀，那我只能认为她是给她贷款的那些银行行长的领导，不然的话，怎么会同一天都能满足她贷款的需要呢？而且这个贷款都发放下来了？

　　解说：为了买这15套房子，吴均军在同一天之内向几家银行一共贷了将近一千万，这样的一种操作方式，和这样的贷款数额对于银行来说是存在着巨大的经营风险的，那么，她怎么能拿到这笔贷款呢？记者去这四家银行之一的招商银行调查。记者称想要在近期贷款购买15套房子，银行工作人员建议记者把15套房子拆分成几份，每份四五套再贷款。

　　记者：和别的银行没有联网之类的吗？

　　银行工作人员：联网不是同时联网的。(信息)没有这么快跳出来的。

　　记者：我在你这儿贷四到五套，然后我到其他银行去贷四到五套，一联网是不是就能查出来？

　　银行工作人员：联网他肯定会看出来，但是如果我们是同时办的话，是看不到的。

　　解说：记者发现，银行正是为了争取更多贷款业绩而不惜违规操作，而监管上的漏洞又为投机者打开了绿灯。这15套房产，作为公司监事的吴均军在2004年贷款购买时，每平方米的均价大概在一万元左右，每一套建筑面积大多在120~150平方米之间。那么如果按照今天的市场价来计算的话，全部卖掉这些房产，她可以赚到1000万以上的利润。记者随后采访了房地产研究专家袁剑。他认为，这就是权力变资本的一个非常典型的过程，导致最后没人在意企业的利润。

　　央视《新闻调查》