小区商业街：便民还是扰民 藏身小区却向社会开放，安全、噪音、卫生“三宗罪”亟须解决

　　本报讯 戴劲 经过小区商业街时微微皱眉，已成为家住莲花南路春申路的白先生习惯性的一个动作，“两年来，它离我的预想状况越来越远了。”这条本意是为居民提供生活便利的小区商业街却因为过境车辆繁杂、商铺无序经营引来包括白先生在内的众多业主不满。而面对物业、业委会筹备组和居委会三方拿出的治理方案，92户商铺主并不买账。业主要清静，商户要谋利，对商业街公共事务负有管理责任的物业因此陷入两难境地。

　　业主不满历数小区商业街“三宗罪”

　　“每天清早，我几乎都是被卡车的喇叭声给吵醒的。”由于楼下就是一家便利商店，物流送货的动静不可避免会影响到自己，小区业主陈小姐为此满腹委屈。“每到用餐时间，商业街简直就变成了一条交通要道，各色社会车辆都可以自由进出和停放。”白先生表示，“商业街是小区的一部分，既然不属于市政道路，那么这些社会车辆就不应该开进来，因此带来的安全、噪音等都是问题。”不少业主指出，商业街的道路养护费都从小区维修基金支出，如不采取措施，等于是让居民为这些外来车辆“埋单”了。

　　“除了通行问题，这里商铺的经营内容也比较杂乱。”一名小区业主认为整洁的环境是居住质量的保证，“短短几百米的街道上，你可以看到菜店、水果摊、五金店、修鞋点等各色商铺。物业清理稍有不及时，一些垃圾和杂货就会堆在街边，卫生状况令人不满。”

　　商户不让独立产权经营自己做主

　　“车流带来客流，商业街既然定位向社会开放，当然要允许车辆自由出入。”东北人餐馆的老板张国臣认为，所谓的交通和停车问题并不能只从住户业主的角度出发来看，“一旦商业街禁行外来车辆，客人不可能兜个圈子来消费，影响生意是肯定的。”

　　更多的商铺主表示，由于当初商铺是从开发商处购得，实际上和住户业主一样拥有的是独立产权，只要经营不违法，至于是什么内容，则全由自己说了算。“况且，现有的商铺是大多数小区业主选择的结果，如果没有需求，商户也不可能继续经营下去。”

　　物业无奈无权干涉经营行为

　　“其实为了解决业主反映的问题，我们早在去年11月初，就牵头业委会筹备组和居委会，向全小区三千户的住户与商业街92户商家发出了‘商业街道路整治意见征询表’。”该小区的物业经理在接受记者采访时表示，在收回来的征询表中，90%的人同意采用在商业街道路中间设置路障的“截流”法，以减少外来车辆借道商业街的情况。“可等到真正执行时，我们却遭到了商户们的激烈反对。”对方给出的理由似乎无可辩驳，“商户认为小区商业街属于业主共同所有，物业无权干涉管理，除非由业主委员会出面协调。”

　　对于商户的无序经营，物业则明确表示了无奈，“这是开发商当初的规划。我们只有针对小区公共区域的管理权，比如及时处理街面的垃圾杂物，或进行公共设施的养护更新，但对于商户的经营内容，我们则无权过问。”物业认为，由于目前业主委员会还在筹建之中，要对双方利益作出一个具有说服力的协调措施，还需要时日。

　　●借鉴意义

　　引商入小区应做好提前规划

　　“事实上，引商业入小区已成为不少开发商的设想。”上海上房物业管理有限公司品质保证部副经理冯蕙认为，如果要避免业主和商户出现类似的矛盾，开发商应提前做好规划，“不管是打算出售还是出租，关于商户的经营内容、布局都应进行总体考虑，或是选择一家第三方公司来对商铺进行售（租）后管理。”

　　“最直接有效的管理还是来自业主委员会。”冯蕙解释说，可由业主委员会牵头成立一个代表商户利益的组织，“此举有利于业主权益的平衡，大家心平气和地坐下来，互相商量，一定可以拿出令双方满意的约定。”

　　“拥有完善的配套设施与相关的服务设施是满足居民方便与舒适生活的需要。”一位资深房产开发商认为，住区商业服务应呈多样化，其布局应为集中与分散相结合的形式以方便居民。住区内的交通虽然不应苛求绝对的人车分流，但应杜绝人行、车行任意交叉，可采取外围车行，内部人行的办法来解决。

　　戴劲