南京规定开发商擅定房价最高可罚40万元

　　扬子晚报网消息 针对江苏省物价部门近期公布的商品住房价格“一房一标”的规范，南京市物价局昨日正式出台六项新规，对该市的商品住房“明码标价”制定了具体细则。记者了解到，即将于5月20日实施的新规要求开发商必须在售楼处挂出“标价牌”，上面明确公示每一套房源的基准价、综合价差等具体情况，擅自定价的开发商最高将被处以40万元的罚款。

　　新规一　售楼处要有“标价牌”

　　内容：对于普通商品住房，开发商要按照物价部门核定的基准价，在规定的浮动幅度内，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则，在销售场所醒目位置，根据价格主管部门规定的标价牌、价目表按照“一房一价”的规定事实明码标价。“一房一价”是指每套房屋必须注明其基准价、浮动幅度(最高5%)、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等具体情况。标价的详细情况，开发商要在销售前报价格主管部门的价格监督检查机构以备核查，价格公示确定后，开发商不得擅自上调已公示的销售价格。

　　解读：南京市物价局负责人表示，5月20日新规实施后，开发商必须在售楼处公示其每一套住房的价格，对于擅自定价的行为，将根据《价格法》对开发商处以4万元至40万元的处罚。而对于拒不报备的开发商，物价部门表示最高可罚款5万元。

　　相关人士告诉记者，早在2002年南京市便出台了《商品房作价办法》，该文规定房屋均价的上浮幅度最高不得超过5﹪，不同楼层、朝向差价，整幢增减差价代数和必须为零。换句话说，如果有个别房源由于楼层、环境等因素涨了1000元，远远超过了5%的界限，那么该楼盘中就必须有其他房源的价格下浮1000元。不过，由于物价局核定的只是楼盘的均价，对于开发商就个别房源肆意涨价的行为无从管理，因而造成了一些项目一天之内价格数变的怪现象。此次物价局出台的新规核定的是每套房子的单价，开发商即使囤房不卖，今后也无法涨价，否则将被处以巨额罚款。

　　新规二　剔除房商不合理成本

　　内容：严格执行《江苏省定价目录》的有关规定，切实加强普通商品住房的成本审核，重点对土地征用费、拆迁补偿安置费、前期工程费、房屋建筑安装工程费和公共配套设施费用从严审核，剔除开发商的不合理成本。对取得使用权三年以上的土地，方可实行按评估方式测算地价进入普通商品住房价格成本，其土地价格不得高于周边地区同期普通商品住房的土地价格水平。

　　解读：记者了解到，物价部门在审核房屋定价时，对于土地成本通常是以开发商取得地块时的价格为准。由于个别地块的升值较快，物价部门对开发商取得土地三年以上的地块将进行重新评估，这就造成了一些楼盘后期工程的地价与前期不一致、房价迅速飙升的情况。南京江宁某楼盘的开发商在拿地时的成本为每亩5万元，而去年经重新评估后，地价已经涨到了每亩130万元，开发商在制定房价时也“胸有成竹”得多。针对这一现象，南京市物价部门在新规中明确指出，开发商在取得土地三年以内的仍按照当时的出让价计入成本，三年以上的需要重新评估，但是其地价不得高于周边地区同期普通商品住房的土地价格水平，从而扼杀了开发商在地价上“捞一笔”的念头。

　　新规三　重点楼盘每月监测

　　内容：展开对普通商品住房价格的监测，提高房地产价格信息透明度。对重点地区、重点楼盘普通商品住宅价格运行情况进行月度动态监测，逐步建立和完善监测、汇总分析、统计和定期公布制度。

　　解读：南京市物价部门负责人告诉记者，月度监测将与跟踪回访相结合，彻底规范南京商品房市场的价格行为。他还举例说，近期河西奥体板块的房价涨势“惊人”，而其中的个别楼盘价格又表现得十分异常，那么物价部门将不定期地对楼盘“明察暗访”，并及时公布检查情况，提高房价的透明度，让购房者清晰了解到楼盘项目的销售状况。

　　新规四　商品房利润率不得“破八”

　　内容：严格经济适用住房、中低价商品住房、征地拆迁安置房的价格管理，切实维护低收入者、住房困难家庭及被征地拆迁农民的合法权益。要按照《江苏省经济适用房价格管理办法实施细则》的规定，对经济适用住房、中低价商品住房、征地拆迁安置房实行政府指导价，严格审核其建设成本和管理费用，销售利润率要严格控制在规定的幅度内，合理制定经济适用住房、中低价商品住房及征地拆迁安置房政府指导价。

　　解读：记者从有关部门了解到，目前经适房、中低价房以及拆迁安置房的管理费用为2%，其中经适房的利润率为3%，中低价房为4%，而普通商品房的利润率则为8%。物价部门表示，南京将继续严控各类房产的利润率，维护住房保障家庭的利益。

　　值得一提的是，即将于5月20日实施的“一房一价”新规只对商品住房有效，经适房、中低价房、拆迁安置房将不适用于“一房一价”，物价部门表示这是由于房产的性质所决定的。

　　新规五　完善政府指导价管理

　　内容：贯彻落实国家和省、市房地产调控政策，充分发挥价格杠杆的作用，促进房地产市场健康发展。进一步规范涉房收费管理，采取积极的价费政策，促进经济适用住房和中低价商品住房建设；完善政府指导价管理办法，密切配合有关部门加强对房地产市场开发建设全过程的监管，切实整治房地产市场价格违法行为。

　　新规六　曝光价格违法案件

　　内容：加大商品住房价格的监督检查力度，整顿规范房地产价格行为。强化对商品房价格行为、房

地产中介服务收费行为的监督检查，重点查处违反国家政策规定擅自定价提价、变相涨价、不执行“一价清”和“明码标价”制度以及价格欺诈等损害消费者利益的违法行为。物价部门要认真核查开发企业所报价格公示情况和实际销售价格水平，对不按规定如实提供价格公示情况和其他监督检查所需资料的行为，要依照相关规定予以处罚。对情节严重、造成较大影响的价格违法案件，予以公开曝光。 杨娟 马祚波