公寓业主炒物业管理双方持己见(图)

　　【编者按】 很多业主对物业服务不满意，便以拒交物业费的形式来“抗议”，也有物业公司面对业主拖欠物管费采取退出的行为，而其结果却是激化矛盾。一个巴掌拍不响，物业纠纷不能把责任都推到物业身上，当然也不能全归咎于业主素质不高。

　　编者认为物业、业主应该把利益放到一起。业主要明白一个小区的价值和物业管理息息相关，物业好了，小区会有更大的升值空间，物业要安分守己，提供更好的服务，才能与业主的关系更加和谐，才会更有利于自身的声誉和发展。

　　发生纠纷时，业主和物业要尽量换位思考，将矛盾弱化，把和谐唤回。好的物业管理公司与业主关系的建立，还需要物业管理公司利用自己掌握的号召力优势，组织业主进行互动。

　   本报记者 山木 伍洲奇 文/图

　　“我们的物业管理公司太不像话了，我们业主要炒掉他。”2007年5月11日，银洲公寓业主易建林先生打电话向本报报料，称业主委员会将于5月12日召开全体业主大会，就更换物业管理公司问题进行表决。

　　公寓业主:物管严重失职

　　5月12日上午9点多钟，记者提前赶赴银洲公寓业主大会现场。据现场工作人员透露，银洲公寓共有229套

商品房，其中3套业主死亡，17套没有卖出去，被物业管理公司出租。还有一部分业主长期在外，将房屋出租给了他人，所以没能参加此次业主大会。

　　10时许，银洲公寓业主大会准时召开。业主委员会负责人就物业状况进行了简单的说明，然后进行投票决议。在业主委员会统计票数的时候，业主们聚集过来，七嘴八舌诉说他们遭遇：保安形同虚设、多家被盗，大楼渗水严重、给排水系统存在问题，侵犯业主的财务知情权、连电梯广告收入都被

开发商收走等一系列问题。记者跟随业主，走访了部分业主家庭，发现了三户存在房顶渗水现象，其中一户比较严重，水顺着墙壁流下来，墙面已经开始发霉变灰。中午12时左右，公寓楼下的保安室已经空无一人。更让业主无法接受的是，他们认定银洲公寓物业公司是原开发商的下属公司，很多地方为原开发商护短，忽略业主的利益。(法制周报新闻热线:0731-4802117)

　　物业公司:没那么严重

　　业主大会召开的时候，银洲公寓物业管理公司的负责人潘女士一直守在旁边。当记者问及业主指责的诸多“罪状”时，潘女士很无奈地说，“现实没有他们说的那么严重，我们物业公司也不是万能的，你们不要偏听他们的说法。”记者问，“从法律上讲，业主是可以解聘物业公司的，如果程序合法，你们怎么办？”“我们愿意退出银洲公寓！”潘女士很爽快地告诉记者。

　　双方难以愈合的裂痕

　　业主大会结束后，业主委员会的工作人员告诉记者，本次大会共收到投票140张，其中赞成更换物业公司的有122票，弃权票15张，反对票3张。“我们没有退路，即使这次达不到三分之二的多数票，我们还会继续召开业主大会，直到更换物业公司为止。”但是，变更后的物业公司状况、物业公司的交接等问题的处理都可能出现新的情况，记者将继续关注事态的发展。

　　锦绣华天物管炒业主

　　“我们的物业公司不管我们了！”2007年5月13日，家住长沙锦绣华天小区的居民刘先生致电本报维权热线4839110，称湖南华天物业管理公司于5月11日撤出小区，导致小区无人管理，垃圾成堆。

　　小区业主:服务不到位因此拒绝交费

　　5月13日下午，记者来到位于

芙蓉北路的锦绣华天小区。在小区正门口，各种车辆杂乱无章地停放着，大门保安值班室空无一人，垃圾筒周围堆放着小区居民的生活垃圾，恶臭味扑鼻而来，许多居民围在一起讨论。

　　在小区的宣传栏中，记者发现，湖南华天物业公司贴出的一份致小区全体业主的公告。《公告》中称，因业主拖欠的物业管理费高达近70万元，致使小区物业无法正常开展，该公司将于5月11日正式撤出锦绣华天小区。另外华天物业公司还称，该公司将在撤出后集中处理以下事项：1、已预交物业管理费的业主(结算截止到2007年5月10日)，凭票办理清退结算手续；2、对于欠费拒交的业主，将依法予以追缴；3、对于写字楼强电井的修复工作，将承诺继续履行业主代表会议纪要确定的内容。(法制周报新闻热线:0731-4802117)

　　据了解，湖南华天物业管理公司自2003年9月以来一直为该小区提供物管服务。据业主反映，华天物业管理公司在管理上存在诸多服务不到位问题：无八小时以上的服务体系；偷盗事件时有发生；保安辱骂殴打业主；个别保安监守自盗，偷卖消防铝门片；消防设施未启动；私自上调物业管理费；违规收取业主们装修时的楼道维修费及电梯使用费30多万元拒不清退；治安环境日益变差等。

　　2006年10月1日，该小区写字楼A栋强电井因电线短路起火遭到破坏(消防部门已认定)。物业公司称业主欠费修复资金无从落实，业主则指责物业公司管理不善，双方矛盾进一步激化，部分业主联合起来拒绝交纳物管费。

　　物业公司:巨额欠款使物管无法开展

　　据华天物业工作人员一位不愿意透露姓名的工作人员介绍，随着近年物价的上涨，小区各方面的投入资金逐年增多，2004年9月公司决定将住宅楼物管费由每平方米1元涨到1.1元。但此举遭到了小区部分业主的反对和抵制，导致双方于2005年7月中断物业管理服务合同，至今仍未签订，湖南华天物业管理公司由此萌发退出小区的意图。

　　华天物业公司毛经理告诉记者，因不同意上调物管费，在小区业委会部分委员的鼓动下，部分业主拒绝交纳管理费，导致小区大中修资金无从落实、专项维修等外委合同无法签约进行，为此华天物业曾多次致函小区业委会请求配合，但业委会一直不予答复。目前，业主拖欠的物管服务费已高达近70万元，小区物业已无法正常进行，华天物业公司总部才决定在5月11日正式撤出小区。(本报博客地址:blog.sina.com.cn/fazhizhoubao)

　　对于物业撤出后所带来的相关问题，毛经理则表示，华天物业已正式撤出，已无责任再承担诸如治安、卫生之类问题的管理。“我们一直试图和小区业委会积极沟通，希望业委会能尽快选出新的物业公司做好交接工作，以免给小区业主生活带来麻烦。但他们一直消极对待，就连我们的致函也拒绝签收。现在业委会成员手机大都关机，根本联系不上他们。”毛经理无奈地对记者说道。

　　政府主管部门:多次调解仍无效

　　面对华天物业执意撤出，又无新的物业公司接管，开福区房管局物监科与下麻园岭社区等政府有关部门从中进行多次调解，但双方在“上调物管费”问题上均不肯做出让步。

　　2007年3月23日，华天物业分别向开福区物监会、下麻园岭社区、小区业委会等部门提交报告，表示：企业的生存需要一定的物质基础，由于物业服务合同迟迟未能签订，不再做无限期拖延，决定于2007年5月11日正式撤出锦绣华天小区。小区业委会至今还未做出任何答复。

　　截至记者发稿时止，开福区房管局等有关部门已开始介入，本报记者将继续关注！ (34234)

　　律师说法 物业管理公司与业主属于合同关系

　　湖南一星律师事务所文志纯律师认为，无论是物业管理公司“炒”掉业主，还是业主“炒”掉物业公司，都是有法可依的。根据《物业管理条例》和《合同法》，业主可以依法选聘物业管理公司，双方之间属于合同关系，即业主交纳物业管理费，物业公司提供管理服务。

　　因此，银洲公寓业主当然可以依法解聘物业管理公司，根据《物业管理条例》第十二条规定，物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主可以表决作出一般事项的决定，对于选聘和解聘物业管理企业的重大事项，必须经2／3以上的业主同意才能通过。对于物业管理公司的财务不透明、收取电梯管理费等事项，业主完全可以要求审计部门等职能部门介入解决。(本报博客地址:blog.sina.com.cn/fazhizhoubao)

　　而湖南华天物业管理公司与锦绣华天小区业主之间的合同已到期，双方没有续约，物管公司撤离，合理合法，并不构成违约。如果在已签订的合同中明确约定了价格，华天物业不能单方面提高物管费价格，否则就是违约，但双方自2005年7月已中断物业管理服务合同，原合同中“物管费每平方米1元”等相关条款不再具有法律约束力。