小产权房合法化将会给中国带来什么

　　“小产权房”的合法化将会为彻底解决中国的“三农问题”打开一条新路。“三农问题”说到底，是中国式的土地制度问题。“小产权房”的合法化将极大地推动中国式的土地制度的消亡，推动中国式的土地制度与国际接轨。

　　-魏雅华

　　本文的开篇我们得先谈“小产权房的话语权”问题，不解决这个问题，什么都没法谈。

　　别把“小产权房”不当回事儿，别放过这个大话题，对“小产权房”的讨论涉及到中国的土地制度，涉及到中国的“三农问题”，还涉及到中国房地产市场的制度设计。

　　“小产权房”的话语权

　　2007年7月13日，央视国际在《大家看法》栏目中播出了这样一段新闻：

　　昨天，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍国家土地督察制度实施进展等方面情况时，特别提到“小产权房”的问题。　

　　国家土地副总督察甘藏春说：“关于‘小产权房’的问题，是媒体最近比较关注的问题，我也留心看了网上的所有网评。我认为每个公民对‘小产权房’发表各种各样的建议、意见都是正常的，也是合法的。”

　　笔者之所以如此强烈地关注这段话，是因为自建设部在6月15日明确表态，“小产权房”不合法，“小产权房”的权益不受法律保护之后，关于对“小产权房”的讨论似乎嘎然而止了。

　　现在，由一位重权在握的国家高官在如此庄严的场合，宣布欢迎大家就此话题进行讨论，自然让人感到民主气氛的温馨和“问政于民”的改革开放的春风拂面。

　　而且“小产权房”问题，仅是一纸禁令所能解决的吗?

　　有报道说，目前仅在北京已售和在建的“小产权房”，很快就会超过1000万平方米，如果以每平方米3000元计算，这笔资产超过了300亿元。如果以每户90平米计算，则涉及到11万户50多万人口的住房问题。对于如此严重的社会问题，自然不是一纸禁令所能解决的。

　　“小产权房”：2007年中国房地产第一话题

　　对于2007年的中国楼市，恐怕难有哪个问题比“小产权房”的问题更炙手可热，恐怕难有哪个问题比“小产权房”问题更能让那么多的国人激动不己、面红耳赤、青筋暴起、吼声如雷了。

　　“小产权房”的问题是如此的敏感，因为它强烈地牵动着许多与“小产权房”息息相关的利益各方的神经。

　　而这个“相关的利益各方”，包括了“小产权房”的几百万住户、“小产权房”的开发商、“小产权房”所属的村委会和乡政府、管辖着住房市场的建设部和国土房管局，还有“大产权房”的开发商们，都卷入了这场论争的方方面面。

　　还有，那位中国房地产大鳄任志强更是大骂“小产权房就如偷东西”，大骂“小产权房就是贼”了。他如此地大动粗口，也许恰恰表明，“小产权房”是治理中国房地产市场的最好的特效药。

　　这也难怪，对于“住房痛苦指数”居高不下的北京(在这件事上，任志强是第一“功臣”)，有什么能比便宜的房子更具有难以抵挡的诱惑? “小产权房”真的是北京人“生命所难以承受的便宜之惑”了。

　　7月，《上海证券报·地产投资》与 “搜狐网焦点房地产网”再次就“小产权房”联合进行调查，调查的结果是92%的受访者表示，支持“小产权房”的开发建设，并希望实现“小产权房”的合法化。

　　网上调查问：“在低价与风险之间，你会选择什么?”有45%的人认为：虽然有风险，但是价格低，还是会选择购买。38%的人认为：只要是自住，其实没有什么风险。3%是犹豫不决，14%考虑到风险，不会购买“小产权房”。

　　不要小看了这个调查，其实这就是在最宽松的语言环境下，自由表达的民意。

　　最新版的北京“住房痛苦指数”

　　北京的房子己昂贵到如此程度， 7月12日，新任国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史在新闻发布会上与记者谈到高房价时，如是说：“我现在已经有一套房了，恐怕也买不起第二套。”

　　据北京2007年6月份的最新统计数据，普通住宅开盘整体均价为10280元/平方米，比5月上涨了20.4%。北京的房价月月涨停版。而去年同期，北京普通住宅的均价在8500元/平方米左右。

　　房地产商们口袋里的钱多得都“不好意思”说出口了，对于利润低于50%的项目，他们都懒得做了。他们一边洋洋得意地数钱，一边抱怨北京人都怎么了，都把钱朝他们口袋里塞。

　　由此，让我们来计算一下最新版的北京“住房痛苦指数”：

　　2007年6月，北京市商品房均价突破了每平方米万元大关，为10280元/平方米，涨幅惊人。当然，这对北京市的“住房痛苦指数”的计算结果的影响，也必然很大很大。

　　2006年北京人均年收入为20011元，月收入1667.64元。所以北京市最新的“住房痛苦指数”应为：

　　2007年(6月)北京市住房痛苦指数＝10280元÷1667元＝6.17

　　为了说明情况，我们可以参考一下历史数据：

　　2005年北京市住房痛苦指数＝6485元÷1471元＝4.41

　　在一年多的时间里，在经历了历时18个月的楼市调控之后(尽管在此期间，北京市的人均收入在增加)，北京人“住房痛苦指数”加大了近50%。

　　经笔者的调查研究比对，“住房痛苦指数”的合理数值应小于1。

　　世界各发达国家，如美国、英国、法国、墨西哥，甚至日本，其全国国民的平均“住房痛苦指数” 均小于1。个别国家的首都除外，但均小于3。2006年中国的“住房痛苦指数”甚至高于日本东京的“住房痛苦指数”。

　　国务院会诊“小产权房”与济南的“强拆风暴”

　　关于“小产权房”，近来也有许多好消息，首先是2007年7月9日，央视国际转发了来自《中国青年报》的一则消息：《小产权房面临监管漏洞 国务院近期可能进行会诊》。

　　仅读这条新闻，便让人觉得“小产权房”问题多多。

　　首先是程序倒置。

　　6月15日，建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。因为“非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护”。

　　6月25日，北京市国土资源局局长安家盛进一步表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的，要停工停售。

　　建设部、北京市国土资源局已宣布了“小产权房”非法，并要严加查处，并已有“小产权房”被查禁、甚至拆除。怎么又有“国务院近期可能进行会诊”?

　　那么，人们不禁要问：国务院还没认定“小产权房”合不合法，北京市国土资源局便已抢先宣布了“小产权房”非法，并严加查处?这有点像法院还没判，执行科就已作出处罚。

　　7月12日，我们从中央电视台的《新闻联播》中，看到了如此惊心动魄的，济南大规模拆除“野楼盘”的电视报道，而且一拆便是上万平米的大楼盘。成片成片的、在建的十多层高的大框架己建成的大楼，在惊天的爆炸声中轰然倒下。

　　让我们来看看此事的相关报道：

　　新华网7月13日报道：7月10日，济南市市中区黄山店村2万平方米违法建设的楼盘“龙栖山庄”被强制拆除。

　　近日，济南市政府组织相关部门开始对市区周边地带的“野楼盘”进行大规模拆除。这些“野楼盘”主要是周边村庄利用“旧村改造”的名义开工建设并对外出售，既无规划许可证，也没有施工许可证。

　　济南市城管执法局有关人士表示，目前省城共有145个村居正在搞“野楼盘”，总面积达1000万平方米。在这些“野楼盘”中，不少都是严重影响城市规划的，还有一些“野楼盘”拒不停工，正在顶风作案，对于这些“野楼盘”，执法部门都将进行强制拆除。

　　该人士表示，济南市的“拆违”行动才刚刚拉开序幕，近期还计划公布一批“野楼盘”的名单。今年9月30日之前，济南市将完成对第一批违法违章建筑的整治，并力争在两年内基本整治完所有的违法违章建筑。

　　毫无疑问，这些“野楼盘”规范化的称谓即为“小产权房”。

　　我们估且抛开“小产权房”合不合法的问题，单谈如此对待社会财富可否妥当。

　　看着这样的电视新闻，我想，不知道有多少国人的心在流血。中国尚有三千多万的无房户、住房特困户，以及中国几亿亟需改善住房条件的老百姓的心在流血。

　　拆除这样的一幢楼，仅拆除费便要花掉120万元，而毁掉这样一座中等规模的小区楼盘，国家的财富失去的至少是五六个亿。济南将要拆除的“小产权房”面积多达1000多万平方米，如果以每平方米2000元计算，至少价值200亿元。而这些也还是老百姓的血汗钱。

　　若当“小产权房”合法化的那一天到来之时，济南的土地上只有如同圆明园一般的“小产权房”废墟，那么我们又该如何书写这段历史?

　　如何通过立法解决

　　“小产权房”的合法化问题

　　请注意国家土地副总督察甘藏春所说的下面一段话，这段话因为说得十分中规中矩，所以很容易被忽略。可这段话对“小产权房”的合法化问题的回答，其实已十分明确。

　　甘藏春说：国土资源部从1999年开始，就在全国不同地方，开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，现在正在不断地总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。

　　这段话所透露的信息是：农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，早在8年前便已开始了，而且在适当的时机下便可提交国家立法机构，通过立法来解决。

　　“小产权房”合法化问题的核心问题是“农村集体所有建设用地使用权流转”，如果这个问题得以解决，“小产权房”合法化的所有问题都会迎刃而解。

　　那么，什么又是“农村集体所有建设用地使用权流转”问题? 即：《物权法》中的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”条款。

　　对此，立法者所作出的标准答案是：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国务院为加强农村土地的管理，已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，《物权法》规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

　　也就是说，尚未实施的《物权法》，延续了改革开放之初，二十多年前的1986年制定的《中华人民共和国土地管理法》中的这一规定。

　　其实如果它与《中华人民共和国土地管理法》的规定相悖时，可以通过全国人大对《土地管理法》进行修改。

　　实际上，在《中华人民共和国土地管理法》中，并未对“城镇居民在农村购置宅基地”一事作出见诸文字的、非常肯定的明文规定，所以并不相悖。因此，立法者对此条款所作出的解释并不妥帖。至于国务院的规定，因为它是政府的行政法规，修改的程序便更简单了。

　　而甘藏春的那番话，说的正是对这一内容可能作出的修改。

　　事实上，不久前，国家在重庆、成都试行城乡统筹，便暗含了农村土地流转的大方向。

　　7月3日，重庆在打破二元障碍上跨出一大步：允许农地承包经营权入股，进行流转。而目前，广东已在进行农村土地入市试点，省内的农村集体建设用地，无须经过国有征收程序，可以直接进入土地二级市场参与流转。

　　千万别低估了这件事的影响，它为“小产权房”的合法化扫除了最大的法律障碍：即农村集体建设用地必须经过国家征收程序后，才可进入土地二级市场参与流转。它为“小产权房”的合法化迈出了最重要的一步。

　　“小产权房合不合法”

　　是个伪问题

　　让我们接着再重读《中国青年报》的这则新闻：《小产权房面临监管漏洞 国务院近期可能进行会诊》。

　　其实“小产权房”还没会诊，便已有答案，“小产权房合不合法”这个问题是个伪问题。答案便是这条新闻的前半句：小产权房面临监管漏洞。

　　按照“法定有罪”的原则，“法所不禁，即为合法”。法律是不承认“漏洞”一说的。即使对所谓的“漏洞”作出修补，作出新的司法解释，对新的司法解释出台前的“小产权房”，也没有追究权。问题还没会诊便已有答案，这不是个伪问题又是什么?

　　“小产权房”违不违法，对于这件事，我们所要做的，不是去查郊区农民建房售房有没有相关的法律依据或法律支持，而是去查一查有没有禁止郊区农民建房售房的“法律”条款。请注意，此处所说的是人大发布的“法律”，而不是政府部门的“红头文件”。

　　由政府制定的“红头文件”只是行政法规，只适用于行政处罚，不适用于司法刑事审判和民事法律责任追究。在司法程序中，是不能用行政法规作为判罚依据的，如果行政法规都能作为判罚依据，那么岂不是政府享有了立法权?如果政府享有了立法权，那还要“人大”干什么?

　　而且，对法律的禁止性条款的解释，只能是狭义的，既不能依此类推，也不能进行广义的泛解释。

　　在该文中说：“按照《房地产管理法》(应为《城市房地产管理法》—笔者注)，建设部有权对商品房市场做出各种销售管理规定，也有权进行查处，但是对非城镇国有土地上的房屋管理，建设部却显得有些力不从心，因为法律只赋予了建设部管理城镇国有土地上的房地产开发及销售的权力。”

　　这话说得有些茫然，建设部并非显得“有些力不从心”，而是建设部根本便对“非城镇国有土地上的房屋管理”就没有管辖权，你让它如何“力能从心”? 建设部是“城镇国有土地上的房屋管理”的片儿警，你如何让他越权管到“非城镇国有土地上的房屋管理”的地面儿上去?

　　对于目前已十分严峻的“小产权房”问题，解决的办法实际上只有一个：使其合法化。

　　“小产权房”合法化：会给中国带来什么?

　　要使“小产权房”合法化，其实解决的办法很简单，《城市房地产管理法》中已有现成的办法。

　　即：对“城市规划区”内的“小产权房”补缴土地出让金。而国家征用农村集体土地的出让金是非常低廉的，即征地补偿费(并非市内土地的挂牌价)，所以，一平方顶多几百元，大多不超过500元。这样的“小产权房”仍非常之便宜。

　　而“城市规划区”外的“小产权房”，连土地出让金都不必补缴，便可发给

　　什么是“城市规划区”?该法并未给出定义。我们只好按“城市规划局辖区”来理解吧。若不妥，请权威机关作权威解释。

　　还有，由政府收购“小产权房”，用于“低保房”、“限价房”，不也是一条很好的出路吗?

　　不要以为这是对“小产权房”既成事实的无奈之举，事实上，“小产权房”是构建房地产市场多极化的一枚棋子，是打破高度垄断的房地产市场的一个有效缺口。

　　中国需要多极化的房地产市场，中国的房地产市场原本就不该是大一统的。这又像今天的世界格局，只有在多极化的格局中，才有世界的和平、繁荣和进步。

　　“小产权房”的合法化将会为彻底解决中国的“三农问题”打开一条新路。

　　“三农问题”说到底，是中国式的土地制度问题。“小产权房”的合法化将极大地推动中国式的土地制度的消亡，推动中国式的土地制度与国际接轨。 -