政府全程主导

　　国家规定的保障性住房覆盖面为20%的中低收入家庭，而厦门把这个覆盖面扩大到了40%。“什么层面的人都能找到适合其居住的房子。”这就是厦门实行社会保障性政策后，所体现出的一个分层次多元化的住房保障体系。

　　这个层次是：向有一定经济能力的中低收入家庭及特定对象中住房困难户，提供社会保障性商品房；向既不属最低生活保障线以下又无经济能力购房的低收入家庭，提供社会保障性租赁房；向最低生活保障线以下的住房困难户提供廉租房；为刚参加工作的公务人员和引进人才解决过渡性租赁房。而且厦门市政府正在考虑将外来人口以及农民工的住房问题纳入保障的范畴。

　　此前，截至2006年5月，厦门市已累计建成解困统建房和经济适用住房小区18处，3.3万套，解决了大量人均居住面积8平方米以下的家庭的住房困难。据统计，2000年市区居民每5户中就有1户居住的是政府提供的经济适用房。

　　不过，当年这些经济适用房的主要对象是机关和事业单位人员。而按照当时国家的相关规定，这些房子的

户型面积是以申请人的行政级别来定的，所以，“过去的经济适用房户型面积，比我们新建的保障性住房户型要大的多。”

　　既然是满足保障功能，因此户型面积并不大，能满足基本居住需求即可。厦门保障性住房的户型面积为：一居室45平方米，两居室60平方米，三居室70平方米。在保障性住房的总供给中，廉租房和保障性商品房的比例是7：3。

　　所有的保障性住房均一次性

装修到位，禁止“二次装修”。装修工程实行统一招标、统一设计、统一施工，每平方米装修成本控制在200元左右。

　　那么，建设保障性住房小区的资金从何而来？“国家规定，用于住房保障的资金不能低于土地出让金的10%。”林粟如介绍说，厦门此次保障性住房投资总额约130亿元，这些钱很大一部分都来自土地出让金，且远远高于国家规定的比例。

　　政府全程主导

　　“全国政协一号提案”的“厦门蓝本”，主要包括两个方面，一是明确以政府为投资的主体，或者说以财政为投资的主体来投资、规划、建设、管理社会保障性住房；二是明确社会保障性住房的分配和购买的对象。

　　不过，保障性住房始终是一种社会稀缺资源。在以往的住房保障制度中，各种寻租事件不断出现。厦门的保障性住房如何规避这些问题？“与别的地方不同的是，厦门的保障性住房全程都是政府参与并主导。”林粟如说。

　　比如保障性住房小区的开发模式是实行“代建”制度。由厦门的国有地产企业以3%的“代建费”建设，建成之后产权归属厦门市政府。保障性商品房传统意义上的“售楼处”变成了建设与管理局，而租赁性住房则归国土局的公房管理中心负责分配。

　　其申请条件也十分严格，一是必须具有厦门城镇户口，购房入户的则不能再申请；二是家庭收入和资产条件，2006年政府公布的厦门中低收入家庭年收入标准为3人及以下户5万元，4～5人户6万元，5人以上户7万元；三是人均建筑面积12平方米以下的住房困难户或无房户。

　　符合条件的家庭或个人只要申请被受理和登记就发给轮候号进入轮候，按轮候号顺序进入“五审两监督两公示”(即居委会、街道办、区民政局、公房中心或住宅办、国土房产局或建设局五级审核，监察局和信访局全程监督，由居委会组织在社区和国土房产局或建设局组织在全市二次公示)，其中市一级部门主要审原有住房情况，而区一级主要审家庭收入情况。

　　目前，保障性租赁房申请户已审核2900户并分六批次公示，其中77户被取消申请资格，14户自动撤销申请，66户下调房型。而首批社会保障性商品房申请户共1832户，未取得购房资格的345户中，自动放弃申请的144户，不合格的201户。

　　经过层层过滤后，能够得到分配的保障性住房，也将实行“只能一套”的原则。在管理上，保障性住房实行封闭式管理，不能上市交易也不能二次出租，住户一旦经济和住房状况发生变化，有能力改善住房，住户应主动提出申报，其保障性住房将由政府回购。

　　国土房产局也将定期进行审核，由社区、媒体、公众共同监督，一旦发现转租等现象将收回住房；另外如果家庭收入超出标准将要求退出租赁房或提高租金，通过建立退出机制，尽最大限度将有限房源用足用活。

　　此外，保障性商品房的售价根据控制性建设成本加基准地价综合测算确定；租赁房则按照统一的市场租金标准计租，政府实行分类租金补助，改暗补为明补，承租户可获得政府70%～90%的租金补助。同时，今后的物业管理费用，政府也将考虑进行适当补贴。

　　与商品房价无关

　　自十年前开始房改以来，从福利分房到向市场要房，如今，厦门保障性住房体系所推动的是梯级消费观念。

　　买不起房的靠申请廉租房，买得起房的但经济实力一般的人靠市场中的中小套普通商品房，经济实力较强的人则完全用商品房来解决。事实上，在已经开始的保障性住房申请中，已经出现了这样的梯级消费理念。

　　而在一些地产商看来，保障性住房的大批量上市，也不会影响他们对厦门地产的信心，万科、华润等诸多外地地产商均在这个时候高调进入厦门地产市场，成为厦门新一批的“地王”。他们的信心，来自厦门市的外来购房者，这部分人支撑着目前60%的厦门房市。

　　厦门同舟济置业顾问有限公司总经理江澎对记者分析说，保障性住房的出现有可能会让人产生心理暗示，觉得房价会降，但事实上影响并不大。因为保障性住房的受众群体有限，不是任何人都可以购买的。厦门目前的房价还是比较反映实际需求的。

　　2006年10月，厦门市商品住宅价格指数为110.5，排名全国第二。从2007年1月份开始，该市社会保障性住房纳入商品住宅价格指数统计样本点，使价格上涨幅度逐月回落，1～6月厦门在全国70个大中城市新建商品住宅价格指数排名从第10位下降到了第28位。

　　但指数的下降，并未拉低厦门的房价。根据官方网站“网上厦门房地产”每天成交情况统计显示，厦门全市平均房价从今年1月的7000元／平方米左右，到6月份首破万元大关，达到10200元／平方米——半年时间上涨45.7%。

　　同时，地价也在不断攀升。9月9日，厦门市土地矿产资源交易市场的消息显示，该中心刚刚公开拍卖的2007G29地块楼面地价达到17533元/平米。据不完全统计，该地块成为目前厦门楼面地价最高的地块，同时也是今年下半年内地楼面地价最高的地块。

　　翔鹭(厦门)房地产开发有限公司营销策划主管李魁语也认为，保障性住房和商品房的市场定位不同，保障性住房的推出满足了中低收入者的购房需求，但社会商品房还是会按照原来的规划、定位走。★

　　房改新政扑面而来

　　保障性住房由政府解决，商品房主要由市场解决。

　　一个由廉租房、经济适用房、限价房和商品房组成的多层次住房供应体系正在结构中

　　★ 文/王娜

　　8月24日～25日，由国务院主持的全国住宅工作会议召开。

　　建设部、发改委、国土资源部、财政部等各部委负责人，以及各省、自治区等地有关负责人悉数到京。期间，厦门市副市长裴金佳引人注目地介绍了厦门社会保障性住房的做法和经验。

　　据参与会议的人士称，会后相关部门可能会连续出台多达9个配套文件。本刊记者获悉，这些文件最快将于今年10月底完成。

　　文件包括：建设部会同民政部制定的“城市低收入家庭资格认定办法”；央行会同建设部、财政部制定的对“廉租房和经济适用房建设的金融支持办法”，国家税务总局会同财政部落实制定的“廉租房建设、经济适用房建设和租赁的税收支持政策”。

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