南京规定开发商挪用预售房款将被停盘

　　房子还没影儿，动辄几十万的购房款却不知被开发商拿去干吗了。昨日，南京市房管局、人行南京分行联合出台《南京市商品房预售款监管办法》，从10月1日起，开发商所有预售房款必须存入银行设立的专用“监管账户”。

　　政策

　　预售款必须先保证工程建设

　　据了解，商品房预售款主要指房地产开发企业将其开发的商品房在竣工验收备案前出售，由购房人按商品房预售合同约定支付给开发企业的预购房款(含商品房按揭贷款)。

　　在过去，由于一直没有一个有效的办法对预售款进行监管，开发商在资金压力的迫使下，大多会将这部分资金挪作他用。而一旦开发商资金链发生断裂，这些钱就很难再流回，从而造成本该用于商品房建设的资金无法到位，楼盘延期或者干脆没法交付。

　　房管部门的有关人士介绍，此次出台的监管办法正是为了防范类似事件的发生。据悉，根据新出台的办法，今后凡是在南京市行政区域内从事

房地产开发的企业，其预售款都必须实行“专款专用”———开发企业根据建设项目实际情况，按幢或者按建设项目分期规模在商业银行开设商品房预售款监管账户，并将所有预售房款直接打入相应的监管账户。在申请使用过程中，开发企业必须提供申请表和项目监理单位出具的相关工程进程，银行在审核后才能放款。

　　当然，为了既把预售款监管到位，又不过多地影响开发企业对预售资金的使用。《办法》在第十二条明确规定：监管银行可以在保证建设工程资金使用的条件下，在监管账户中的商品房预售款超出该监管项目工程预算清册总额时，允许开发企业以其超出部分用于还贷或调用。

　　违规挪用，开发商、银行都将受罚

　　昨日出台的新办法由于允许开发商在保证建设工程款后将资金挪作他用，相关人士认为政策实际上较为温和，并最终“放了开发企业一马”。不过，也有人士认为，从办法的具体罚则看，房管部门对拒不执行的开发企业却坚决给予严惩。

　　《办法》第十四条规定：开发企业提供虚假申报材料开设监管账户，骗取工程建设资金或者擅自截留、挪用购房人房款的或不将购房人房款打入监管账户的，一经查实，房管部门可立即停止该建设项目的销售，责令其限期改正，可处以3万以下罚款，并承担相应责任。同时，还可将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的征信系统。

　　此外，《办法》对与监管相关的各方也都制定了罚则。其中，建设项目的监理单位提供虚假建设项目完工证明，并造成开发企业因超前超额支取预售款而影响工程按期竣工的，应承担相应法律责任。监管银行未按要求受理、审核开发企业申请资料，造成开发企业因超前超额支取预售款而影响工程按期竣工的，除承担相应法律责任外，该银行今后还不得再进行商品房预售款的监管。

　　影响

　　楼盘延期交付有望减少

　　一位家住江宁天地新城的王姓购房者表示，有了监管办法，对普通购房者而言的确放心不少。因为在此前，这部分钱到底到了什么地方老百姓根本不清楚，而如今要求开发商必须把钱存放在监管账户中，老百姓心里自然有底得多。

　　此外，部分开发商也坦陈，将预售款专款专用后，房子的工程建设资金首先有了保证，这就避免了以往“把资金四处抽调，而最后房子建不起来或者不能按时建成”的情况。业内一位资深人士表示，当年河西一家开发商其公司总部资金紧缺的时候，楼盘上午卖一套房子，下午资金就被抽调到外地，这样的房子怎么能让人放心。该人士表示，实行预售款专款专用后，楼盘延期交付的情况或将有明显减少。

　　中小企业受影响更大

　　新推出的监管办法直指开发商资金，为此有不少业内人士表示，此举可能对开发企业造成极大影响。“在业内，大多数开发商都有将预售款挪作他用的经历。”城中一家不愿具名的开发商介绍，房地产是一个资金密集型产业，拿地、开发都需要大量的资金，所以其预售款都是倒过来倒过去的，很少有“专款专用”的情况。而如今突然要求开发商预售款专款专用，无疑给开发商套上金箍圈，流动资金大为减少。在这个过程中，受影响最大的是那些中小开发企业。

　　会否抬高

房价成关键

　　对于企业而言，资金流动得越快，企业成本也就越低；而预售款监管办法实施后，开发企业的流动资金不但会减少，其流动速度也会减缓，增加开发企业成本成为必然。对此，南京市房管部门有关人士表示，他们就已经有了考虑。办法规定：开发企业在保证工程建设资金后，可以将预售款用作还贷或者调用。“这就避免了在监管的时候，过多地影响开发企业对资金的调配。”

　　南京一家民间房产研究机构的专家表示：第一、不管增不增加成本，政府都应该首先保障商品房预售款的安全；第二、即便由此带来成本增加也是少部分，毕竟现在已有不少开发企业推行现房销售，有关资金流动问题一些大的开发商已经考虑到了，“人家专款专用后房价都没调高，你小开发商去调高价格，肯定没有市场和

竞争力”。并且在目前南京这样的高房价背景下，即便开发商成本增加，也很难再转嫁到购房者头上，而是进一步压缩开发商利润。

　　作者：徐关辉/来源：南京晨报