中国城市住房私有率并非数一数二

　　房地产资深评论人 沈晓杰

　　最近，在国务院城市住房工作会议和“24号文件”(《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》)的新闻发布会上，建设部副部长齐骥的一句话引起了震动：“中国城市住房私有率的比例恐怕在全世界不是第一，也是第二，反正是靠前的。”

　　中国城市居民的住房状况，真的如此“高水平”吗？让我们来看一下事实。

　　世界第一，依据何在？

　　据齐骥副部长透露，中国城市住房私有率“数一数二”，是根据他所掌握的信息得出来的结论。不过，笔者在查阅相关资料，查询相关政府网站后，并未能得出相类似的结论。目前联合国有190多个国家和地区，要确切掌握这么多国家和地区的居民住房状况，并得出中国城市住房私有率领先世界水平，实非易事。

　　相关的教训并不鲜见。就在不久前，前外经贸部副部长、博鳌亚洲论坛秘书长龙永图就曾发表关于

房地产业的论点：“美国三成人群买房，六成人群租房”。不到一个月，来华访问的美国住房和城市发展部部长就亲自“辟谣”：美国拥有自己房产的人已经达到了70%。

　　另据报道，美国住房和城市发展部的有关官员也在接受中国记者采访时明确指出，美国99%的住房为私人所有。据了解，欧美等很多国家的情况也大致如此。而中国的住房私有率官方公布的数字也只是80%多一点，由此很难推算中国住房私有率已经“数一数二”了。

　　住房私有率并非越高越好

　　所谓的住房私有率，是指居民住房的私有化比率。它的高低仅能表示居民依靠私人自身能力来解决住房问题的比例，并不能反映“居者有其屋”和“人人享有适当住房”等福利保障的实施状况。以用私家车来作比方，如说现今中国的私家车比例已经高达80%以上，是说明私家车在中国已有车辆总数中达到80%，是否可据此认为，中国现在已有八成居民家庭拥有私家车了呢？答案显然是否定的。即使私家车比例达到百分之百，也并不等于“家家有车”。

　　事实上，从政府责任角度出发，较高的住房私有率并非是一件好事，因为它从另一个方面证明了相关部门在公民住房保障上缺少作为。当社会上有越来越多的百姓买不起房，当住房问题已经成为新的民生难题，政府如不能大力发展保障住房，低价租给买不起房的民众，其本身就代表一种失职。沿着“高住房私有率”思路下去，似乎中国再也无必要发展廉租住房了。

　　住房自有率才是重要标志

　　衡量和比较住房问题解决好坏，以及公民居住福利高低，国际上惯用的指标是“住房自有率”。表面上看，与“住房私有率”只是一字之差，却有天壤之别。它是指居民拥有自己住房的比率，反映了在一定的住房政策下，百姓购房能力的实现程度，也从一定角度反映了政府解决住房问题的能力。

　　一般来说，住房自有率从数字上通常要比住房私有率低了不少。据建设部的出国考察报告，几年前法国、荷兰和英国的住房自有率分别是55%、50%和70%，但住房私有率却分别高达83%、67%和80%。在我国，根据建设部统计城市的住房私有率为80%以上，但没有任何一个部门统计过住房自有率。如据这些“官方统计”已公布资料推算，我国城市的住房自有率应仅有60%左右，比官员所说的“住房私有率”至少低了20%以上。

　　高估住房私有率误导市场

　　如果中国城市的住房自有率或私有率指标真能达到了“世界第一”，它至少可以证明，首先，中国城市居民的住房问题已经解决得很好，在这样的情况下，

房价畸高，人们买不起房，也只是老百姓“人人都想买房”或“过度超前的住房消费观念”所致，不仅与有关管理部门无关，也不是由

开发商的贪婪及对暴利的追逐所造成的。

　　其次，“住房自有率世界最高”，同样也意味着中国绝大多数人在住房问题上已无后顾之忧。因为社会上绝大多数人都有了自己的房子，在住房问题上中国也不存在两极分化和贫富不均。这样，极少数人买不起房也无大碍，高房价影响的只是极少数人的居住问题，与社会的“大多数”无关，也不会引发社会问题。既然“公平”并非当务之急，政府在住房政策和市场调控上，也就可以更多兼顾到市场“效率”，让社会中更多的富人投资和投机房地产，进行房产的炒卖和高价出租；即便开发商暴利也无需进行政府干预了。

　　再次，开发商利益集团还可以举着“住房高自有率”旗帜，冠冕堂皇地宣传和实践他们“只给富人盖房”的理论，因为中国大多数人都有了自己的住房，老百姓是否可以买得起高价房，已与开发商无关。开发商和相关官员同样不必再承担社会责任和政府部门的管理失责，特别是开发商更无理由要为普通百姓建房，进而可以“心安理得”并毫无顾忌地推高房价，攫取暴利，同时使房地产利益集团和关联者的既得利益得以长期“可持续的稳定发展”。

　　激增中的“无房人群”

　　实际上，中国城镇居民的住房自有率真实数据可谓是每况愈下。据统计， 1998年末全国城镇人口为3.79亿，通过“房改末班车”分到住房的占了八成左右(3.12亿人)。到2006年底，全国城镇人口已增加到5.77亿，9年间城镇人口增加了1.98亿，新增人口中已买商品住房的约为20%(全国平均为30%左右)，即有3960万人买了房。这样推算下来，目前全国城镇现有“无房户”约占城镇总人口数的4成左右。

　　建设部总经济师去年在一个论坛上的讲话也印证了这一点。按照她公布的数据，我国“居民私有住房的比例已经达到72.8%”。如据此推算，考虑到这几年住房上的贫富分化程度，我国目前住房自有率至少比私有率要低15%以上，约为57.8%左右。因此，全国城镇居民真实的住房自有率，乐观的推算也就在60%上下。

　　更可怕的是，“无房户”及“半无房户”的人数还在呈现不断激增趋势。现阶段全国城镇人均住房面积为17.44平方米，但由于两极分化，至少有80%的城镇人口人均住房面积没达到15平方米，也就无法达到建设部制定“到2010年城镇人均30平方米”的小康标准(这类人称为“半无房户”)。如以这一小康标准计算，全国至少还有4.6亿左右的“半无房户”。

　　另外，如果住房政策和房地产市场导向不变，按照现有住房供应状况推算，到2010年，我国城镇居民住房自有率将从现有六成左右基础上，再下降15个百分点。届时，住房自有率将仅为45%左右。这一数字意味着，到2010年，中国城镇居民中“无房户”的比例，将可能超过整个城镇人口数的一半以上！