搬迁老农的喜与忧

　　以后你们就会看见我从高档电梯房下来，穿着这身旧衣裳踩着三轮车去赚钱。

　　撰稿／杨 江(记者)

　　“小产权房”是一个发生在乡村的城市话题，却又直接牵涉到农民的利益，无论是新居工程还是纯粹的小产权开发，最终的目的从理论上说都是为了促进城乡统筹，减少城乡二元鸿沟，最为核心部分就是如何让农民获益。

　　但问题是，能否把宅基地用来搞“小产权”开发，决策权往往在基层政府手上，“充分尊重农民意愿”在实际操作中往往更多停留在理论高度。究竟有多少农民认可“小产权开发”，很难统计，在小产权波及全国的这场争议中，农民成为了一个失语的群体。

　　9月15日中午，61岁的成都市金牛区金牛乡罗家村一组村民王其珍踩着三轮车送客之余又一次驻足在已经夷为平地的老宅基地前。散破的瓦砾之上原是老王一家住了数十年的三间老房，今年5月的最后一天，老王在安置补偿协议与拆迁过渡协议书上签字后举家搬离。

　　按照该村新居工程的进展，马路边上的村民将率先搬迁，考虑到王其珍一家的困难，金泉街道办事处将他原来的半砖瓦房屋属性核定为砖瓦结构。“可以选择货币安置与实物安置，我当然要房子”。王其珍说，按照每人60平方米的标准，他们一家三口可以在新居工程“府河星城”分得180平方米的安置房。

　　“如果儿子结婚，媳妇可以分得40平方米，并可以1200元一平方米的优惠价购买20平方米。”府河星城的房子要2009年才能交付，只要儿媳在这之前生一个孩子，又可以再分60平方米的安置房，因此老王这阵子一直催儿子早点结婚。

　　乡产权开发，确实让一些原本生活清贫的农民致了富，王其珍坦言，除了改善了住房，他们在过渡期间还可以每人每月享受200元的过渡补贴与100元的奖励，并一次性得到老宅补偿2万多元。

　　王其珍在附近租了两间民宅安置了全家，他坦言对乡产权开发了解不多，“村干部动员搬迁，我只关心我以后的生活怎么办。”

　　老王一家原先共有两亩四分耕地，现在也一并交给村里统一出租，每亩每年可以从村里领取1800元分红，老王认为这与土地流转可以获得的利润相比实在微薄。种了一辈子地的他又心疼：都是肥田啊，原先种水稻，一亩收成好几百斤呢。

　　老王的爱人杨家朝现在享受每个月216元的最低生活保障，土地统一“出租”后，老王花6000元买了一辆三轮车送客，每天赚二三十元补贴家用。

　　四个月以来尽管多次路过“府河星居”，老王从未进入工地，这天陪同记者去采访，老王看着小区效果图有点发呆，销售人员告诉他分得的房子2009年有望涨到5000元一平方米时，老王恍若梦境。

　　老王希望“小产权房”可以合法流转，他说：“翻身，一辈子就靠这一次机会。”他悄悄盘算将可以分得的三套住房中的一套房出租给城里人作为日后的生活来源。

　　老王在销售处的出现让另一个城市购房者多了一个提问，“是不是我们与安置农民混居？”“府河星城”的一个销售人员介绍，安置房与销售房分在两个小区，中间以围墙隔开，且两个小区开发的绿化、间距都有所差异。

　　老王这才发觉，安置房的楼盘显得相对拥挤，他指着效果图调侃：这里就是围墙，这边是农民，那边是城里人。

　　对基层政府而言，将农村住房与城市商品房形式上进行统一，是城市化最直接的方式，发展乡产权，也是实现土地价值最有效的途径。但城市生活对老王这样世代靠土地生活的农民实在陌生。

　　四川省社会科学院经济学家陈武元说实行城乡人口双向交流也有利于城市化进程，允许城市居民到农村买房甚至创业。“府河星城”这样的新社区建成，将带动周边第二产业、第三产业的发展，有利于失地农民就业，城市人口把城市文明带入乡村，农民可以在家门口实现城市化和市民化。

　　但从土地到城市，不是一代农民就能实现转变的。四川省社科院林凌的担心是，“如果农民不能在城市就业，不能获得城市社会保障，那就不是城市化，现实是，农民由于文化水平限制，很难在城市充分就业。”

　　老王最直接的担心是，以前有地可以种点粮食，养猪每年还有1万元收入，以后连辣椒都要到集市购买，“上个厕所冲水都要花钱。”万一生个病，怎么办？

　　他自我调侃，以后你们就会看见我从高档电梯房下来，穿着这身旧衣裳踩着三轮车去赚钱，家里用的还是这台黑白电视机。

　　在西南交通大学门口，林湾村依靠大学城效应迅速发展壮大集体经济，俨然形成了一个小城镇，村集体将门面房租给外面来的个体户，二楼则出租给学生居住。村民每年从集体领取租金分红，在林湾村的一块建设用地上，新开发的700多套乡产权房已经对外销售。

　　老王有点羡慕林湾村居民的生活。但又替他们着急，就这样过一辈子？土地被收走了，儿子孙子怎么办。

　　老王考虑将其中一套“小产权房”卖了，给儿子买一辆出租车，“不能让他像有些人那样天天搓麻将，靠那点分红过一辈子。”-

　　城市化：从三级跳到撑竿跳

　　长远看来，2007年浮出水面的“小产权房之争”，将是土地制度革新的信号。

　　撰稿／汪 伟(记者)

　　土地制度的重要变革，不会是突然发生的，一般会提前释放出变革的信号。至于变革本身，则是诸多亟待解决而无现成出路的难题长期累积的后果。

　　土地制度中的难题如果从区域性、个别性的事件，渐渐蔓延，会具有全国范围内的普遍意义，影响到许许多多人的生活；当难题因为与现行制度的矛盾趋于尖锐的时候，变革就不是一种哲学问题，而是迫在眉睫的现实的需要了。

　　和“小产权房”有关的产权纠纷，就是一个区域性的、个别事件引发的全国性难题。它的确已经影响到了许多人的生活，而且，其中的矛盾正变得难以调和。“小产权房”的出现，似乎意味着现行土地和产权制度的变革已然紧迫。长远看来，2007年浮出水面的“小产权房之争”，将是土地制度革新的信号。

　　“城乡分治”治出“小产权”

　　有些人一味斥责“小产权房”违法的时候，他们很可能不了解中国土地和产权制度是何等复杂；这种复杂性一部分是历史上遗留下来的，另一部分则是近年来产生的新问题。

　　距离以分田到户为标志的农村土地制度改革已经30年了，距离中国城市里的房地产市场改革，也有10多年的时间了。但是中国的土地和产权制度，仍然是1950年代的底子。

　　在讨论“小产权房”的未来走势之前，需要将“小产权房”与现行制度的矛盾之处做一梳理。

　　中国对城市土地和农村土地实行不同的管理方法，对城市人口和农村人口也实行不同的管理办法。《中华人民共和国土地法》第八条规定，“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”这种城乡有别的土地制度和户籍制度的特点，概括言之，可称作“城乡分治”。可以说，“城乡分治”正是“小产权房”的病根所在。

　　《土地法》和《中华人民共和国城市房地产管理办法》规定，完整的房地产权包括房产产权和房屋之下的国有土地使用权两项。而所谓“小产权房”，大多是在城市近郊的农村集体所有的土地上进行的房产开发项目，主要是出售给城市人口。购房业主拿到的房产证不是由房地产登记机关颁发的，而往往是由当地乡镇政府甚至是村民委员会出具的；业者们也无法得到土地使用权证——这就是“小产权房”中那个附加的“小”字的由来。

　　用北京大学中国经济研究中心教授周其仁的说法，“小产权房”的“小”，不是小在“房子”上，而是“小”在“房子”底下的那块“土地”上。实际上，除了“小”在土地上，“小产权房”的“小”，也“小”在购房主体的身份上。

　　使“小产权房”的业主不能获得完整房地产权的原因，主要有两个。

　　第一，城市人口能否到农村购买住房，至今还存在种种争议。

　　第二，农村集体土地能否进行房地产开发，至今还存在种种争议。

　　第一个问题在《物权法》制定期间就已经浮出水面。《物权法》草案第四稿曾经有过“禁止城市居民在农村购置宅基地”的明确规定，而完全相反的观点则主张，《物权法》应该明确让农村宅基地进入市场，实现抵押、买卖和自由流通。立法者最后选择了折中态度，也使得“小产权房”的解决被推后。对此，立法者的解释是，《物权法》无力突破“城乡分治”的治理格局。

　　对城市居民购买农村住房过程中出现的司法纠纷，最高法院曾表态说，不支持城镇居民的诉讼请求。最高法院副院长黄松有要求法官根据国务院颁发的两个相关文件判案。这两个文件分别是1999年和2004年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》。其中分别有“农村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的明确规定。

　　第二个问题在《土地法》中有标准答案。《土地法》第43条规定，村民集体所有的土地只有在“兴办乡镇企业”、“村民建设住宅”和“乡(镇)村公共设施和公益事业”三种情况下，才能转作建设用地。第63条进一步规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。

　　眼下遍布全国各地的“小产权房”，万变不离其宗，都属于非农业用途的建筑用地；它们本身许多是违法或者违规操作的产物，从理论上来说，更加不能被出售给本集体之外的城市居民。

　　从这个角度而言，“小产权房”的业主们手上的这一纸“小小”的房产证，实在是太“小”了。小到不能保障他们一生中最至关重要的利益。

　　从三级跳到撑竿跳

　　“小产权房”不再仅是一个法律难题。包括建设部、

国土资源部等部门已经表态反对“小产权房”，专营“大产权房”的地产商人如任志强有“买小产权房就是偷东西”的妙论，而济南市政府则真刀真枪地炸掉了数栋耸立在大明湖畔的在建“小产权房”……从长远看，“小产权房”正动摇着现行土地和产权制度的根基，而眼下，它首先打乱了房地产业的利益分配格局。

　　尽管至今仍恪守“城乡分治”的准则，中国的城市却一直在扩张。在有“小产权房”之前，城市扩张的路径是唯一的：政府征用农村土地，将集体所有的土地变成国家所有，再以划拨或者出让的形式交付商业机构，进行开发。由于只有政府能完成“集体土地-国有土地-商业用地”的三级跳，它顺理成章地垄断了城市建设用地的供应；这一垄断权力已经成了地方政府——尤其是经济发达地区的地方政府——收入的主要来源。

　　土地垄断供应的恶果是造成了房产与土地的交替涨价。抬高地价的手段是控制供应；而开发商为了消化土地成本，势必要抬高

房价。这是造成2003年以来中国大中城市房价一路飙升的最主要的原因。

　　“小产权房”提供了一条不同的城市扩张路径，集体土地不经地方政府过手，直接变成了商业用地。

　　这种路径不再是三级跳，而是撑竿跳。因为撇开了政府环节实现了城市扩张，因此也打破了“高地价-高房价”的利益分配格局，这惊人的一跳才受到了相关利益方的严厉警告和抵制。

　　这惊人的一跳，与其说首先涉及法律问题，不如说首先涉及利益分配的问题。实际上，正是因为大多数人无力购置“大产权房”，法律地位模糊的“小产权房”才成为业主们不得已的选择。当媒体的关注将“小产权房”推到风口浪尖上时，业主们的表现毫无其他利益相关者那样强势。实际上，首先从“小产权房”中获利的是为“小产权房”颁发产权证明的乡镇政府，是开发“小产权房”的村委会和开发商，而在解决方案出台之前，成千上万的业主只有暗自担惊受怕的份。但任志强并没有非议他的同行，独独为“小产权房”的业主“偷”他的钱包而不平。这个乐于逻辑推演的地产商很少从人性的角度看问题，也很少关注小产权房的制度根源。他热心于维持现实的格局。而打破格局的那些基层村支书们，正笑眯眯地以业主们为筹码，等待着有朝一日“既成事实”能够得到承认。

　　不能说这些村支书们不了解中国政治的逻辑。正如30年前的土地制度改革是由一些土生土长的农民率先创造的那样，头脑精明的村支书们今天的“撑竿跳”，也极有可能成为引爆中国土地制度革新的一根引信。

　　现实的逻辑正如那些村支书们期待的那样，在数量庞大的“小产权房”既成事实的前提下，所有的难题都明确摆在了眼前。

　　承认这一事实，将“小产权房”合法化，中国城市化的路径将产生重大变化。由此会引发土地制度的多米诺骨牌效应，进而，“城乡分治”的格局也必然产生变化。

　　不承认这一事实？或者是拖而不决？又或者，通过没有时间表的试点，将“小产权房”制造的突破，一点点吸收、消化和抵消掉？而每一种选择，都很艰难。-

[上一页]　[1]　[2]　[3]　[4]