开发商改建绿地为停车场出租被业主告上法庭

　　本报讯 如今，九龙山庄的业主们焦急地等待着法院的判决。今年6月底，该小区业委会曾一纸诉状将九龙山庄物业管理中心告上法庭，要求开发商和物业偿还将道路、绿地改造成停车位所收取的费用100万元。7月底，大兴法院第一次开庭审理此案时，业主们曾一度兴奋，但这次，大兴法院并未对此案作出判决。

　　北京大兴区九龙山庄是1996年开发的高档小区，在小区的规划图纸上还找不到停车位。而开发商设立的停车位，随着小区业主的增多，已满足不了需求。小区停车位成为该小区的一种稀缺资源。

　　九龙山庄业主委员会主任杨兆瑞称，该小区建立以后，开发商在二区的高压线下设了251个停车位，1996年底，开发商向业主出售停车位，价格从3.8万元至5.5万元不等，总共卖出近200个停车位，其他未卖出的以租赁的方式向业主收取停车费用。

　　随着入住九龙山庄的业主越来越多，251个停车位供不应求，开发商随后又在九龙山庄南区的绿地和道路上建了26个带棚的停车位，以7.5万元至8万元的价格出售。

　　杨兆瑞称，开发商和物业在停车位上尝到了甜头后，开始把小区内的绿地、水泥道路改划成停车位，共85个，这些停车位被物业以150元每个的价格出租。

　　杨兆瑞和业主们计算这85个停车位的10年收益，每月每个车位150元，其所获得的收益达153万元。扣除必要管理费(按每车位每月20元计算)，也还剩下将近100万元的收益。

　　“这些属于全体业主的收益，却被物业占为了己有。”

　　杨兆瑞说，他和业主们经过开会决定，起诉物业，要求偿还100万元的停车收益。

　　九龙山庄

　　王希阳称，物业将小区的道路划作停车场，是因为早期的规划没有涉及停车场，业主没有地方停车。

　　王希阳表示，业委会索要100万元的停车费并不合理，每个停车位150元每月的价格本来就不是很高，而且并不是每个月都能停满车，再加上巨额的停车管理费，基本上所剩无几。

　　规划委 停车位不足可申建

　　不再批准将小区绿地、共有道路改成停车位

　　北京市规划委咨询处的一名工作人员称，对于住宅小区停车位问题日益增多的情况，如果小区的停车位不足或设置不合理，业主可查询《北京市居住公共服务设施规划设计指标》，如小区的停车位设置未达到该指标，业主可向物业、开发商和居委会反映，让他们协商，是想设立新的停车场所，还是建停车楼。达成一致意见后可到规划委提出申请，相关部门也会按需做出合理安排。

　　该工作人员称，今年3月1日起实施《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》。其中规定，小区停车位、绿化等配套设施纳入强制配套范围，配套设施未完工就不能交付使用。

　　本报发起的北京社区停车调查报告结果显示，逾半数物业有将小区绿地、共有道路改成停车位的情况(本报24日报道)。该工作人员表示，没有经过规划委的审批，是不允许的，《物权法》马上实施，规划委一般不可能将这些公共设施用地批为停车用地。

　　建委 小区停车管理存三大问题

　　相关负责人建议有关部门做全市统一停车规划

　　《物权法》下月实施，北京在小区管理方面如何实现有效的衔接？日前，北京市建委副主任苗乐如表示，市建委已委托北京城建研究中心、北京房地产法学会等进行调研，为出台相关政策做准备。

　　对于小区内停车难、停车贵、车辆占用绿地和道路等现象，市建委物业处负责人表示，目前小区的管理存在三大方面的问题，一是开发遗留问题，这块也是《物权法》重点规范的内容；二是物业服务本身的问题；三是一些居住纠纷。就停车问题而言，具体要看小区建设时的规划对停车位如何设置。如果是原规划的停车位不够，则需有关部门做一个全市统一的停车规划，在车辆较多的小区周边建设一些小型停车场，从而疏散车辆。

　　律师 “防止利用垄断资源牟取暴利”

　　北京市忆通律师事务所主任李劲松律师称，《物权法》规定小区内的共有道路、绿地归业主所有，如果被物业收取，业主有权要求收回，但必须考虑一个诉讼时效的问题。

　　李劲松称，小区停车位不足或设置不合理，根据《物权法》规定，经过业主共同决定，可向规划部门提出重建或者改建的要求。对于一些老社区停车位长期不足的问题，政府部门应当把它当成一个系统工程来考虑。

　　李劲松称，《物权法》对地下车库的停车收费问题并没有明确规定，所以，在定价问题上，政府部门必须介入，根据《价格法》，对停车收费制定一个最高限价，防止开发商或物业利用这种自然垄断的资源牟取暴利。

　　采写/本报记者 朱开云 蒋彦鑫