房贷新政出炉 购两套以上住房首付不得低于40%

　　央视《经济半小时》2007年9月28日播出“房贷新政今日出炉”，以下为节目内容。

　　今天有一个消息，在房地产市场引起很大反响，中国人民银行、银监会要求对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套或者第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随贷款购房套数的增加而大幅度提高。

　　虽然，央行和银监会公布这条消息是在昨天晚上，但实际上一些地方的商业银行前一阵已经开始提高了第二套住房的首付比例，我们先来看看最早尝试这个办法的重庆，了解一下这对当地房地产有没有影响。

　　重庆调整房贷，买卖双方将受何影响？

　　辛先生是重庆市江北区一家私营企业的员工，最近一段时间，他和爱人四处看房子，这一天，他们来到了一家房屋中介公司的经营网点。

　　辛先生告诉记者，他家在重庆市郊区合川区，住的是原来单位分的一套房子，但目前工作的地方在重庆市江北区，两地相距50多公里，上班很不方便，因此他在重庆市距离单位近的地方看好了一套新房子，想买下来，但上个礼拜，市场上传出的一条消息让他不得不改变了购房计划。

　　重庆市民辛大崇：“以前我看好了新房，因为新房就是说今年房款贷款首期不是利率(首付款)不是提高了吗，30%提高到40%。”

　　今年9月21日，

重庆晚报头版刊登一条消息：《按揭第二套房 首付提至四成》，文章透露：建设银行重庆分行对按揭购买第二套住房的人，将贷款购房的首付比例从原来的30%提高到40%，其它银行可能跟进。辛先生说，他目前有一套原单位分的房子，现在再买房就是第二套房子，所以，他觉得他要贷款的话，就得多交首付款了。

　　辛大崇：“现在就是说我手中的钱要差2万。”

　　辛先生说，他和妻子都是工薪阶层，每月总收入也就3000多元，日常生活开销加上孩子上学，积蓄所剩无几，因此，他们只好找重庆市最大的房屋经纪公司钢运置业寻找合适的二手房，当天下午，辛先生夫妇找到了这家经纪公司总部进行咨询。

　　重庆钢运置业代理公司董事长代育松：“建行现在是全面停办，还没有开始实施。”

　　记者：“停办了什么业务？”

　　代育松：“所有的二手(第二套)房金融性贷款的消费类贷款的业务，全部都停掉，已经停了两个月了。”

　　那么，建设银行为什么这2个月停止了二手房金融贷款业务，最近为什么又出台新政策，要把购买第二套房子的按揭贷款首付提高到40%？

　　代育松：“他们说这是国家宏观调控抑制过多的资金流入到房地产市场，还有银行贷款的额度今年房地产过热已经全部满了。”

　　据了解，今年6月以来，重庆房地产市场异常火爆，房价几乎天天在涨。

　　重庆钢运置业代理公司总经理朱勇：“房价是天天在变。”

　　二手房市场甚至形成了很多买主看中同一套房子，竞相涨价抢购的景象，与此同时，新楼盘开盘后价格一涨再涨，购买者仍然络绎不绝。

　　重庆朵力尚美国际置业顾问张燕：“我们这边的客户是比较多的，每天都是门庭若市的感觉，一般就是说银行政策出来之前，我们每天的成交量大概是在十来套的样子。”

　　重庆市已经成为国内房地产市场最活跃的地区之一，因此，建行重庆分行调整房贷的消息迅速引起各方关注和猜测：这会不会是央行全面调整房贷政策的前兆？9月25日，重庆房市再次传出重磅消息：四大银行逐步暂停第二套房按揭，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行逐步暂停第二套房按揭贷款，其它银行也开始全面紧缩该项贷款买房业务。

　　代育松：“昨天早上民生银行还可以办第二套房的按揭，就是投资第二套房子办按揭的，下午民生银行就通知就停办这个业务。”

　　房地产市场上贷款买房的业主占了绝大多数，重庆市中、农、工、建等商业银行逐步暂停二套房按揭，也就意味着房地产市场上的资金阀门给紧紧地拧上了一圈，银行的目的为了打击房产投机，控制房贷风险，那这对重庆楼市的直接影响究竟有多大呢？

　　9月25日，也就是四大银行政策调整当天，钢运置业接待了一个前来办理购房贷款的客户。

　　重庆钢运置业房贷中心按揭专员张娅：“就是马先生，他是上海人，在我们中介公司，我们是一家二手房中介公司，他在我们置业顾问那个地方就看中了一套渝中区的二手房，这样向银行提出申请要按揭贷款，那么在这个时候前期的手续已经办妥了，就向我们的协作单位工商银行提出贷款，合同已经签好了，就在审批的过程中那么就卡住了。”

　　那么，工商银行为什么不给马先生提供买房按揭贷款呢？

　　“他自己有没有房子住，这是第三套房屋。”

　　记者：“他买房是投资用的？”

　　“对。”

　　各家银行此次贷款政策的调整，对重庆房地产市场究竟产生了什么样的影响呢？

　　重庆钢铁集团朵力房地产公司董事长黎伟：“对我们这个楼盘的销售总体上讲没有什么影响，第一，我们购房的群体40%的人是用全款购房，60%的人是用贷款购房，在贷款购房的人群当中有20%到30%的人他是用于投资性购房，对这部分人的影响已经产生。”

　　不过，综合买房自住和投资两类客户整体来看，房贷政策调整后，这个新楼盘的销售量还是略有下降。

　　张燕：“银行政策出来之后稍微有一定的影响，但是每天的成交量在6套左右。”

　　那么，整个重庆房地产市场，从之前阵子建行停止办理房贷到这几天各家银行集体调整按揭贷款政策，交易量出现了怎样的变化呢？

　　重庆钢运置业代理公司企划部经理何强：“上一周统计数字比前一周成交量下降了15%，然后本周统计的情况跟上周比又下降了将近20%左右。”

　　此次房贷政策调整后，重庆市的房价会是怎样的走势？记者请钢运置业公司负责人谈了看法，因为该公司是重庆市房管局授权的重庆市房价数据采集与指数发布单位，被称为重庆市房地产市场的晴雨表。

　　“房市原来涨幅是5%到8%，由于受供求关系影响，这一段时间肯定涨幅变得很小，1%到2%，涨幅很小，但是房价要跌是不可能的，因为买卖真正消费第一套房的人，这一部分人把房价撑起来了。”

　　银行正式对购买第二套住房收紧“钱袋子”

　　重庆在全国率先提高了二套房的首付比例，不少银行还暂停了二套房按揭。而随后央行和银监会的举动，也印证了重庆这些商业银行的做法并非杞人忧天。实际上，9月20日，建设银行研究部就曾发布报告指出，目前国内住房按揭贷款正逐步步入违约高风险期。银行悟紧钱袋子，正是为了防止掉进风险陷阱。那购房者又如何应对这些变化呢？

　　在这栋位于北京市海淀区增光路的住宅楼里，记者碰到了前来看房的张小姐，穿着厚厚的外套，不停的咳嗽，声音沙哑、身患重感冒的张小姐告诉记者，她是从病床上溜出来看房的。

　　张小姐：“因为我现在挺着急的，我就想在月底定下来。”

　　张小姐是外地人，大学毕业来北京工作已经四五年了，近期终于有了买房的打算，但看了不下15次房，张小姐迟迟未能做出决定，她告诉记者，其实不是没有让她心动的房子，而是房价实在太高，而且几乎每看一次房，价钱都在变化，这让她感到难以承受。

　　张小姐：“我的感觉每个月最少涨500。”

　　9月27日，中国人民银行、银监会已经正式发布通知，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套以上住房的贷款首付款比例不得低于40%，而北京市场也频频传出要将购买二手房的首付提高至4到5成的传闻，让张小姐紧张起来，因为一旦首付比例提高，就意味着她一下子就要多拿出十几万元以上，以她每月四五千元的收入来说很难承受。

　　“想来想去还是觉得现在买比较合适。”

　　这位带张小姐看房的业务员告诉记者，近期有特别多像张小姐这样的客户，之前对一套房子犹豫不定，或者是犹豫是否买房的人突然间就变成了“准客户”，在21世纪不动产，业务员也告诉记者，他们同样也感到近期房源的平均销售周期明显缩短。

　　21世纪中国不动产公司业务员：“有很多客户怕十月一号出台新的政策，怕首付提高，怕自己的首付不够了，着急把贷款催我们办下来，赶紧去过户，怕赶上首付增加，自己的钱特别吃紧。”

　　而据北京中大恒基所有门店的数据统计，到目前为止，这部分因为防止首付提高而成交的买房人占到总体的15%，而另一方面，近期前往各中介挂牌销售的房源量同比至少增加了10个百分点，其中增加的房源中63%是100平米以上的大户型，记者在朝阳区富丽园社区见到了一位正在看房的朱先生，他告诉记者，他的好几个朋友近期就急于出售自己的大户型房子，因为对于大户型的房子来说，总价太高，一旦提高首付比例，那么首付款就会一下子多出好几十万元，买房的人肯定会减少，房子难成交，价格也就上不去。

　　看房者朱先生：“因为太高的比例以后，因为去接这个盘，我认为自住去接这个盘的人很少，大面积的高档房接的人不多，还有炒作的一些人去接，(但)如果提高到40%以上的话，他的成本就很高很高了。”

　　对于目前银行正式对购买第二套住房收紧“钱袋子”的做法，21世纪不动产中国区域副董事长卢航认为，它将像一个铁锤一样砸向市场，对投机客来讲，这是一记重锤，会对房价的攀升起到遏制作用，但与此同时，也难免会误伤一些经济实力较弱、住房需求迫切的普通老百姓。

　　卢航：“只不过是梯级消费嘛，原来我可能买一个很小的房子，现在我买第二套房子，这样一个比较高的首付对他来说肯定是一个困难。”

　　建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，这项政策是针对目前投资投机需求过旺而出台的，重点是为了打击投机性行为，因而效果也会因地而宜。

　　建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌：“投资比例高的地方影响大一点，投资比例低的地方影响就小一点，你比如说经济发达地区，比如说长三角、珠三角，现在好多人都在投资盖房，对于我们内地的一些中小城市买第二套房的比例也不高，买第三套、第四套的比例更小一点，应该说影响就小一点，多多少少都会有影响，但这个影响也慢慢显示出来，就好像温水煮青蛙一样，恐怕要有个过程。”

　　看来，银行提高二套房首付比例的做法，已经迫使北京不少购房人提前采取行动了，比起北京和重庆，深圳的商业银行的房贷阀门现在关的更紧，它们不止提高了二套房的门槛，还把二手房的贷款门槛也抬高了，对购房人来说，买房的难度应该是加大了，那当地的二手房市场又有了什么变化呢？

　　在2007年6月份之后，深圳的一些银行突然提高二手房房贷门槛，很多房贷被叫停，现在我们看到的人叫郁青，7月21号，她看中了一套200多平方米的二手房，并迅速和一家房屋中介签定合同，交付了15万元定金。但是，以前她准备的20%的首付，却突然遇到了银行提高首付比例到40%，因此两家银行连续拒绝了她的贷款申请，记者了解到，六月份以来，很多人在办理二手房贷过程中，都有着和郁青类似的遭遇。

　　“所以这个首付差不多对比以前可能就多了一倍。”

　　银行提高二手房房贷门槛，对深圳楼市又将造成什么影响呢？进入7、8月份，深圳二手房市场一落千丈，交易量锐减，作为房地产中介门市的经理，周新昱度过了从业以来最清闲的两个多月。

　　“少是肯定少了，8月份一个单没有。”

　　在周新昱门市采访的两个小时时间里，记者没有看到一位上门的顾客，由于二手房基本上很少有人问津，部分二手房已经开始降价。

　　“现在有的(房价)是下调，有的(房价)下调的幅度是蛮大的，也有下调几千块钱一平方。”

　　周新昱经理介绍说，目前降价的主要是一些前期涨幅比较大、价格比较高的二手房，现在我们看到的是某高档小区的一套海景房。6月份之前，这套128平方米的海景房最高挂价是410万元，但是现在这套房的价格已经降了下来。

　　“380万元。”

　　深圳各家银行提高二手房房贷的门槛后，一些二手房开始出现价格下跌的苗头，但采访的时候我们也了解到，一些炒房人开始考虑装修之后，出租手头上的多套房屋。

　　“装修得十万左右，准备做长线投资，捂个两三年这样。”

　　深圳各家银行提高房贷首付之后，一些炒房人为了避免损失，也开始想各种自救的办法。因此，深圳二手房的价格正在银行、买房人、炒房人等各方的博弈中寻找平衡。

　　房贷违约是否会给银行带来风险？

　　无论提高二套房还是二手房的按揭首付比例，都在房地产市场引起了一阵波澜，其实，房贷历来都是商业银行最优良的贷款业务，银行也并不缺少相应的信贷资金，那为什么上至央行银监会，下到各地分行都不约而同对房地产贷款踩下了刹车呢？我们再来听听专家的分析。

　　近几年楼市价格持续上涨，所以，房贷也成了能给各个银行带来不菲收入的优良资产。

　　赵锡军：“与去年相比，居民可能用在住房购买住房的按揭贷款增加了3728亿，3000多亿呢，你想想，这规模是增加的比较大的。”

　　那么，这样的一个优良资产，一些银行为什么还要提高第二套房甚至是二手房的首付比例，放慢贷款的速度呢？

　　曾刚：“现在主要还是一个违约的风险嘛，就是房地产市场其实就是一个违约的一个风险，那么我们看到这个美国的次级抵押贷款市场的风波，其实就是违约率上升的问题。”

　　采访中，曾刚和赵锡军都认为，目前银行贷款利率被一次次提高，已经导致更多的人还不起贷款。

　　曾刚：“你违约，我银行就把房子拿过来，那这个房子还在增值，那本身我抵押的时候我有是给你打折做抵押的，你房屋要是增值的话，你全款的这种房子增值是会让银行赚钱，不能算是任何的风险。”

　　虽然从目前看，房贷违约并不能给银行带来风险，但曾刚告诉记者，违约率上升一旦碰到楼价下跌，银行将面对巨大的风险，那么楼价是否可能下跌呢？曾刚认为，随着国家住房政策的调整，经济适用房和廉租房的比例将不断上升，这将减少社会对商品房的需求量，对商品房飞速上涨的价格起到牵制作用。

　　记者：“就是经济适用房、经济廉租房，它会对一手房地产市场形成一定的冲击？”

　　曾刚：“对，会的。”

　　曾刚告诉记者，正是出于这样的担心，因此，不少银行开始采取谨慎的贷款措施，这其中，建设银行也一马当先，先后计划把深圳、重庆、江苏、福建等地把第2套住房的按揭首付提高到四成。

　　曾刚：“应该说它是市场份额最大的银行，所以说当看到这个市场有风险的时候，它的风险规模是要比其他银行要更大的，所以它会要比其他银行更先调整。”

　　不仅如此，深圳、重庆、江苏等各家银行在对第二套住房的贷款保持足够的风险意识，同时，也将提高首付的行动还扩大到了二手房市场。

　　赵锡军：“各项配套的制度它不是特别地健全，比如像提供信息的、提供交易帮助的、评估的等等，它不是配得完善，那么这样的话也给正常的这种交易带来一定的风险。”

　　采访中记者了解到，一些银行为了降低风险，把第二套房和二手房的房贷首付抬高到四成，客观上，也打击了炒房人。

　　赵锡军：“影响大的就是说，那些他借了钱去买房、去炒房的人，那你收紧了门槛，提高了首付，那可能会增加他的财务压力，他可能会减少这个买卖，减少交易，减少炒作这是有可能。”

　　赵锡军告诉记者，虽然银行提高房贷的首付，会导致有正常住房需求的人要跨过更高的门槛，才能买到住房，但是，付出这样的代价还是值得的，因为对每一个人来说，银行的金融安全更重要。

　　赵锡军：“银行是用老百姓的存款这个钱去发放贷款的，那么如果银行没有控制好风险，如果银行损失很大，那最后可能会给整个我们的金融体系带来一种安全稳定的问题。”

　　半小时观察

　　人民银行和银监会把各地商业银行的自发举动，变成了一场全国范围的集体行动。不少人希望银行提高了二套房首付比例，能就此遏制炒房投机，给房地产市场降降温。不过，我担心这样的期望有些过高。

　　金融监管部门这次出手，显然他们最担心的还是银行自身的安全。房价连攀新高，再加上今年以来国内已经连续多次加息，个人还贷的压力在不断增加，如果大批买了高价房的人，到时候还不起贷款，商业银行首当其冲会受到冲击。现在央行和银监会提高房贷门槛，就是想筑起一道抵御金融风险的防波堤。至于这些手段能否把房地产市场上的泡沫撇干净，我想多少还是有些隔靴搔痒。

　　现在房地产市场上看到的一些违规炒做的行为，像囤积土地、囤积房源、捂盘惜售、哄抬房价，这些都不是银行贷款惹的祸。相反一些房地产企业和中介，还能拿出各种瞒天过海的手段，来应对银行的监管。换句话说，不规范的是市场，而不是资金，单靠银行抽刀断水，并不能真正给房地产市场退烧。让房价回归正轨，让需要住房的老百姓买的起房子，不仅银行要拧紧水龙头，更需要监管部门来正本清源。

　　主编：周人杰

　　记者：李杰 李想 刘煜晨

　　摄像：李慧 李培 景延 陈艳波