上海住房保障体系将跨越户籍界限

http://www.sina.com.cn 2007年10月13日09:44 21世纪经济报道

  “我们目前正在对上海市住房保障问题的几个关键要素进行摸底,简单讲就是要多少钱、多少房源和土地覆盖多少人。”日前,上海市某权威研究机构负责人向本报记者透露。

  该负责人还表示,基本方向已明确,以实际的房源和土地支持为主,货币补偿为辅,开发建设主体将体现多元化。但方案最终出台估计要到明年。

  拟议中的新方案另一值得关注的焦点是,符合相关条件的非上海户籍常住人口也将纳入住房保障体系。目前上海非本地户籍的常住人口有400余万。

  记者同时采访获悉,不少地产商对政府主导下的保障住房建设同样抱有热情,他们表示如果相关政策允许将会积极参与其中。

  常住人口将受保障

  上述负责人向记者表示,目前正在进行的摸底调研,是在上海市政府的部署下进行的。此次调研意在依据24号文的规定,对全市的住房保障体系进行一次全面梳理。

  “政府决策层在掌握这次调研的基本数据、情况后,会最终出台对应24号文的上海细则,主要是房地、资金、人口数量三大方面。”

  保障体系的覆盖面将跨越户籍界限,全面覆盖包括拥有上海户口的市民、外来务工人员等非上海户籍但在上海长期居住的人群。

  最新统计数据显示,至2006年年末,上海全市户籍人口1368.1万人,常住人口达到1815万人。按照上述新的住房保障思路,400多万非上海户籍常住人口也将被纳入新政策保障范围之内。

  自2000年起,上海市就相继制订了三个住房保障方面的文件。上海易居房产研究院高级评论员杨红旭表示,上海廉租房制度由此初步建立,人均住房标准也从最初的5平方米扩大到如今的7平方米。

  记者了解到,全市包括浦东、静安、卢湾等多个区已在数月前陆续展开廉租房试点工作。截至2007年8月底,全市符合廉租条件累计登记26572户,已有25298户家庭享受了廉租住房保障,占符合条件家庭数的95.21%,其中实物配租393户,租金配租24905户。

  但杨红旭认为,现行政策的覆盖面仍然较小,目前的受益面还限于“双低”家庭。上海享受廉租房的家庭占全市城镇总户数尚不足1%,而发达国家一般是10%左右。

  不但廉租房保障覆盖面有限,其中大部分还不是实物配租。据记者了解,由于目前小户型租赁房源奇缺及租金高企,很多货币补偿的廉租房保障体系内家庭,只能把租金补贴用于日常家用,而没有真正用于住房领域。

  “实行货币补贴有赖于一个稳定的租赁市场。首先必须有充足的小户型出租房源存在,而上海目前符合这一条件的主要是老公房,新建房源大都面积偏大租金偏高,符合条件的房源严重不足;其次需要租赁价格稳定,但目前租赁价格随

房价上涨过快。”上海市公积金管理中心副研究员丛诚指出。

  为改变这一状况,前述研究机构负责人向记者特别强调,酝酿中的上海住房保障体系将以实物为主,从政策性住房建设用地、政策性保障住房供应两大方面进行挖掘,把一部分符合保障条件的市民从商品市场的需求中分离出来,从根本上消化这部分住房需求,而资金补贴的方式相对扮演辅助的角色。

  “这是一个很大的工作量。目前不仅我们这个机构在做相关工作,其他如房地、建设部门也在做摸底工作。”该负责人表示。

  民营房企有望参与

  “由于目前还处于政策研究的摸底调研阶段,将尽快出一个方案供决策层参考,但年内推出细则的可能性不大,估计要到明年正式出台。”这位负责人告诉记者。同时政策性保障住房建设的参与主体及资金来源是另一个关键点。

  该负责人还透露,参与运作的主体将体现多元化。经过整合实力明显增强的国资

房地产企业必然要在其中扮演不可或缺的重要角色。但其他各类房地产企业及市场资金,同样也是细则重点考虑的一部分可用力量。

  而上海房地局廉租房办公室主任董佳懋此前曾表示,“有关部门正在考虑出台民间资本参与廉租房开发建设和管理的政策。大致设想是由政府或民间资本出面收购一些尾房或空置房,改造成出租房,并减免部分租金税收。”

  丛诚也指出,政府作为责任主体当然要直接提供住房保障,如提供廉租房,廉租房的财政支出,必须纳入地方政府公共财政预算的法定科目;但仅靠政府财政的力量是远远不够的,政府还应出台多种政策,鼓励和调动社会力量与市场资源,投入到住房保障体系中来。如鼓励开发商建造廉租房,税费和信贷利息享受有关优惠,鼓励私人投资小户型住房,出租给低收入家庭租住,减免房租所得税和还贷利息免税等。

  在政策性保障住房建设中,除了上海地产集团等国资房企旗下的开发公司担当大纲外,诸如绿地、大华等上海本地多家大型民营开发企业同样揽下了大量“任务”。

  而根据24号文的“双轨制”模式,实际上形成了两个形态的市场——市场化的商品房市场和政府主导下的保障住房市场。对开发商而言,后者同样大有潜力可挖。

  “大华在此前参与了上海多项住房保障概念的项目建设,积累了不少经验。24号文出台后的住房保障建设市场,大华同样将在政府主导下积极参与。”大华集团的一位高层向本报记者表示,目前政府方面尚未有明确的企业参与保障住房建设的最新明确规定,企业看重的是具体项目的可操作性。

  “其次是投资回报率,尽管保障住房的回报率一般不如商品房,但其风险相对较小,这也是吸引开发商参与的关键。”


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