买房缩水44平方，开发商无责任？

　　业主郭某将开发商告上一审法院，结果被判败诉。昨天深圳中院再次开庭审理此案

　　文/记者 宋毅 高靖 程伟 图/记者 王磊 高靖

　　“看到一审判决我几乎吐血！买房子一年之后我发现房子面积少了44平方米，我当然要找开发商讨回公道，多次交涉未果的情况下我将对方告上法庭，没有想到判决结果却和《合同法》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）的精神完全相反。更有甚者，判决书上竟有‘因装修公司设计施工人员的失误，错将整间房屋划给隔壁邻居的情形应不在司法解释的调整范围之内’。虽然法院认定开发商有重大过错，但是判决结果却看不出开发商要承担什么责任，反倒是我活该倒霉”。

　　苦主郭先生难掩悲愤，向记者描述自己的遭遇。因为对一审判决“感到离奇，看不懂”，郭向深圳市中级人民法院提起上诉，昨天，法院开庭审理此案。

　　离奇：两间房错划给邻居

　　10月23日下午在位于农林路的香榭里花园某栋的14楼，记者看到了给郭先生带来麻烦的楼房。该套楼房为复式，上下共3层，被郭称为错划给邻居的部分是靠近东面的2-3层。郭的妻子刘小姐在阳台上指认与自家房子相邻的上下两层便是被开发商错划给邻居的房子。在郭家的二楼，刘小姐指着一堵墙向记者比划：“其实这里应该是一个通向那44.09平方米的两个房间的门”。

　　对于缘何买房一年才发现“缺斤短两”？刘小姐接受记者采访时表示，入住时由于房子比较大，加上自己有点大意，没有实地测量，一直没有发现自家的房子少了一块。直到去一个面积比自己家房子小的朋友家玩后，才明显感觉自家房子小了。向国土部门调阅《建筑面积分户计算书》进行核对后，郭先生全家大为惊讶：自己购买的房子竟然有44.09平方米的面积被划给了邻居。

　　在把开发商美地置业告上法庭之前，郭先生曾多次与美地置业交涉，开发商表示让他去找邻居要。“太不可思义了”，刘小姐说，“我向你买东西，你把我付了钱买下的东西送到别家去了，还叫我去找别人家要！岂有此理？！”

　　回放：到朋友家玩才发现

　　2005年7月18日，郭先生与开发商深圳市美地置业发展有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，购买位于福田区农林路香榭里花园某栋1404室房产，面积为244.09平方米。“该房为样板房，正是因为喜欢这套样板房的格调，我们才最终以总价352万元的价格将房子买下”。同年8月15日，郭先生取得房产证，房产证标明房产建筑面积为244.09平方米。

　　然而，一个偶然的机会，郭先生却发现了一件让他意想不到的事情。

　　2006年1月，郭先生去朋友家玩，朋友家也购买了一处同户型的房产，面积228平方米。让郭先生感到不解的是，朋友的房子面积比自己的要小，但是他明显感到朋友的房子空间比自己的要大。四处查看后，他发现朋友家多了一间20多平方米的房间。是不是自己家的房子少了一块？郭先生迅速向国土部门调阅《建筑面积分户计算书》进行核对，结果令他大为惊讶：自己购买的房子竟然有44.09平方米的面积被划给了一墙之隔的邻居！

　　郭先生介绍说，在购买房子前后，他也曾感觉自己的房屋面积不够，并向开发商提出质疑。2005年11月，开发商还传来了加盖国土局印章的《房屋建筑面积分套（单元）汇总表》，上面注明1404户的面积是244.09平方米。他才打消息了疑虑。

　　在确定房产面积不足之后，郭先生将该情况反映给了美地置业。双方多次交涉没能就解决方案达成一致。

　　郭夫人手指方向即为被划给邻居的房子

　　一审：被告推责装修公司

　　2006年3月，郭先生一纸诉状将美地置业诉至福田区法院。同年4月29日，一审法院受理此案并公开审理。

　　郭先生在诉状中称，美地置业向国土测绘部门报送了1404号房的分户资料，在获得国土部门的测量报告后，擅自改动1404号房的结构，将属于1404号房的44.09平方米建筑面积分割给别人，并隐瞒长达1年时间。因此，他要求美地置业返还面积差额款117.0865万元（双倍返还面积误差款），承担相应税费1.5064万元，并要求赔偿1.32万元的经济损失及诉讼费。

　　面对郭先生的起诉，美地置业在答辩中称：郭先生以房地产买卖合同纠纷为由提起诉讼无事实依据，本案应属于不当得利纠纷。2000年12月，美地置业委托香榭里装饰设计工程有限公司（以下简称香榭里装饰）装修包括郭的房屋在内的4套样板房。由于香榭里装修设计施工人员的失误和疏忽，不仅没有将本应该划给1404号房的20余平方米划给1404号房，反而将原来1404号房的20余平方米错划给邻居，导致1404号房的面积减少了44.09平方米，其责任应该由第三人香榭里装饰承担。郭先生所购房屋面积减少，是由香榭里装饰的失误造成的，美地置业并没有欺诈郭先生的故意，也没有从中获取任何利益。所以，本案不适用双倍返还面积误差款的规定。

　　诉讼中，香榭里装饰作为第三人出庭，并同意美地置业的答辩意见；而另一第三人———多得了44平方米房产的邻居史某则没有出庭。

　　判决：发展商不承担责任

　　不久，一审法院做出判决。判决认为，原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同》合法有效，具有法律约束力。被告作为房屋出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付房屋的面积应当与合同约定面积一致。

　　法院认为，“由于我国的不动产物权转移实行登记生效制度，被告除应向原告履行现实交房义务外，还应将符合合同约定的房地产权转移登记在原告名下。房地产是价值巨大的特殊商品，按涉案房屋的市场价格计算，房屋误差面积的价值几近百万元，如果机械理解司法解释的文字含义，片面采用实际交付的交付标准，则会出现被告在向原告承担双倍返还房价款的违约责任后，同样因为该条司法解释关于房屋实际面积大于合同约定面积，面积误差比超过3％的部分无偿归买受人所有的规定，无法向受益人第三人行使不当得利请求权，免除了第三人不当得利的法律责任，造成当事人之间的利益关系严重失衡，不利于维护当事人的正当利益，不符合实质正义的价值目标和诚实信用的原则”。

　　一审法院还认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第十四条，是针对开发商在商品房预售过程中缺斤少两现象作出的特殊规定。而斟酌本案情况，因装修公司设计施工人员的失误，错将整间房屋划给隔壁邻居的情形应不在司法解释的调整范围之内。《解释》第十四条关于出卖人双倍返还房价款的规定，实质上是一种惩罚性赔偿约定。惩罚性赔偿是为了制裁出卖人而加重其违约责任的一种特殊形式。因此，对惩罚性赔偿的适用有比较严格的限制，只适用于出卖人恶意违约的情形。被告在本案中虽然存在严重的过失，但未从其违约行为中获取任何利益，不存在恶意违约的主观故意，其过错程度较之恶意违约要轻。在对被告进行制裁时，应考虑被告的过错程度，不宜过分加重被告的违约责任。

　　一审法院判决原告郭先生与被告美地置业签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》有效，并驳回郭的诉讼请求。

　　上诉：被告应赔双倍损失

　　郭先生不服一审判决，于2007年5月24日向深圳市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审法院的判决，判令美地置业返还面积差额款117万多元，赔偿经济损失1.32万元，并承担一、二审的诉讼费。

　　郭先生上诉状中认为，《解释》第十四条明确规定：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。郭先生表示，他只与开发商美地置业存在房屋买卖合同关系。他不应该也无权因美地置业的行为及后果向任何的第三方主张权利，更不应当承担由于向第三人主张权利而可能存在的法律风险与诉讼成本。

　　郭认为，一审判决从保护被上诉人利益的角度出发，过度运用法律赋予的自由裁量权，“极不恰当地认定最高人民法院司法解释存在着法律漏洞，并在判决中作出了超出审判权限乃至违背立法原意的释义，导致作为有明显过错的被上诉人无须承担任何的法律责任”。

　　法官：原被告均为受害方

　　昨日，深圳市中院在审理此案时认为，虽然没有当庭宣判，但是法官认为该案中原告郭先生及开发商均为受害方，“但由于面积短缺购房者难以从直观上判断，所以郭先生在购房后未能对面积进行丈量存在的责任较轻，而开发商方面的过失没有证据显示为有意，也无不当得利，但开发商有义务积极联系1405及1404房主就问题进行协商”。

　　而上诉答辩人美地置业则认为，郭先生在购房中自己没有验收房屋面积同样存在过错并应该承担相应责任，此案件不属于不当得利案件，不适合《解释》第十四条的规定，并据此认为原审判决准确无误，因此要求法院驳回郭某的上诉，维持原判。

　　而有意思的是，2006年7月，美地置业曾对多占了44.09平方米房产的“第三人”史某起诉，要求对方返还多得的房产。而由于美地置业本身不是该处产生争议房产的合法业主，由于诉讼主体不当，美地置业在二审中主动撤销对于史某的诉讼。该案二审如何判决，还需追踪观察。

　　香××花园外景

　　（编辑：敏华）