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万科领跑“搭积木时代”http://www.sina.com.cn 2007年10月31日12:28 新民周刊
 刘爱明：推进住宅产业化首先要解决社会认知问题  体验馆内你的一个想法也许就会在今后的住宅内体现  一块块“积木”搭成的将是全新概念的住宅楼 “搭积木时代” 2007年，或将成为中国住宅工业化元年，住宅建设由此跨入一个“新时代”。 11月，集合万科工业化生产资源的第一个市场化项目“上海新里程”即将接受市场检验。这是中国真正意义上的第一套工业化住宅。从实验室到市场，万科里程碑的这一步走了七年。 住宅工业化，就是像搭积木一样造房子，建筑的大部分构件在工厂内系列化、标准化生产，然后运到工地拼装。这是对传统建筑生产方式的颠覆，节能环保等诸多优点十分明显。 住宅工业化生产方式，国内早在1980年前后就有小规模“试水”，北京前三门大街上的住宅、上海万体馆对面的高层已隐约显形。然而，今天的规模和水准已大大跃升。 对越来越多即将住进“积木房”的人而言，可持续发展的理念从此朝夕相伴。(杨 江) 走进“积木房” 上海“万科新里程”即将开盘的20、21号楼，是走出实验室、走出车间，在公众关注下拼装起来的工厂化住宅。 撰稿／李泽旭(记者) 用造汽车的方式造房子，像搭积木一样搭高楼……几天后，中国住宅产业化生产将迈出令人期待的一步：上海“万科新里程”20、21号两幢商品住宅就要开盘销售了。对于这两幢住宅，许多人充满了好奇与期待。 体验中心的接触 10月25日，记者来到深圳梅林路63号万科体验中心。阳光从楼顶的玻璃倾泻而下，给金属外壳晕染一层金黄。许多人在展厅前放慢了脚步，驻足欣赏。在这里，你不仅是一个体验者，可以亲手触摸工业化、标准化生产出来的住房“实景”和模型；更是一个参与者，每一个小小的设想都有可能今后在万科的住宅中得以体现。 拿如厕这件小事为例，从走进厕所开始，参观者可能会产生许多想法：闻到的空气是否清新？坐下后人体感觉是否舒适？如厕过程中如何打发时间？如果看报纸的话，可以把报纸随手放在哪里？手纸盒在哪个位置最方便使用？如何能将马桶冲洗得最干净？如何神清气爽地走出厕所？……对于用户提出的这些问题，万科体验中心会形成解决方案。万科很清楚：产品好不好用，客户最有发言权。 这个体验中心的全名是“万科产品体验馆”，展示着万科在住宅功能、性能、建造技术和客户方面的研究和运用成果，并邀请客户来亲身体验。不少人以为这是个“大样板房”。其实，样板房是从高于生活的感受上赢得客户的青睐，而万科产品体验馆展示的产品，则贴近生活本身，力图在使用感受的层面上与客户对话。 2005年，万科建筑研究中心在推进生活研究的课题时，通过一系列的客户调查和深访，针对住宅中阳台、厨房和交通空间的功能部件进行了研究，并取得了一批部件的设计成果。在调查研究的过程中他们发现，在万科的楼盘中，选用的一些部件事实上并不适合客户的使用。 建筑师发现，厨房中设在水盆下方橱柜里的垃圾桶，在所有受访客户中仅有一户在正常使用，而他们本来觉得这正是设计中的亮点。这不免让人觉得尴尬。大多数的客户都表示：垃圾桶放在柜子里，总是觉得柜子里有味道，还容易生虫子；垃圾桶挂在柜门上，容易碰下来……当调查员查看唯一那个正在使用的垃圾桶时，更尴尬的事情发生了：放着垃圾桶的柜门打开时，一群蚊蝇哄然而出。主人一脸难堪地说：“天气闷热，一有垃圾就生虫。” 感受了调研时的尴尬，建筑师们都迫切希望能在建筑研究中心里辟出专门“测试”产品的空间，邀请万科的客户来体验和试用新产品、新设计，希望能够听到最直接、最真实和最客观的改进意见。 产品体验馆的外形，最初的构想只是在原平台的上空加建两层。当产品体验馆还只是单纯的产品幕后“测试场”时，朴素的加建完全能够应付。但当产品体验馆已经长成了需要“出得厅堂”的美女时，简单加建就显得有点委屈了。于是，从“带展示窗口的大盒子”到“平滑的波浪体”，再到“光滑的三维体”，最后变成现在的“金属拉丝网片的三维体”，恰到好处地为万科产品体验馆找到了一个合适的载体。 工业化、标准化对于客户来说并不是所关心的内容，他们最关心的东西，不是“技术”这个名词本身，而是可以使用“技术”解决的“事件”。采访中，记者听到这样一个名词——同层给排水系统。在体验中心，我终于看到了实体。卫生间内的装修一切如常，但是掀开地板砖，一个有卫生间面积大小的下嵌的水泥“盒子”露了出来。这个10多厘米高的地下乾坤中，排水管、给水管、给水增压系统有序排列，那种在楼下住户才能看到和检修的下水道，被巧妙地挪在这同一层，楼下住户不用再忍受楼上排水系统的噪音，楼上住户也不会在检修时再麻烦楼下邻居。客户关心的厕所会不会有臭气，冲水的时候是否流畅，厕所会不会堵塞，如果厕所坏了是否方便修理等等问题，从此一并解决。 在这里，万科把整个微缩版本的构件生产流水线搬了过来。客户们可以自己来组装经过构件拆分设计后的工厂化住宅的模型。模型一块一块可拆可装，就像汽车零件一般。在这里，每个人一尝试就能明白，用造汽车的方式造房子、像搭积木一样搭高楼是怎么回事。 试制“积木房” 在体验中心，亲手组装了住宅模型的客户都会问一句——“这样‘盖’房子，行么？！”万科给出的答案是——不仅行，而且好。底气来自2005年10月开始的一系列试验。 在东莞松山湖的万科住宅产业化基地里，先后立起了两幢“积木房”，它们被称为“万科新里程”20、21号两幢住宅的“哥哥”。 2005年10月，万科工业化实验1号楼破土动工——现在想来，万科人当时做设计时颇有些“无知者无畏”的勇气。面对“装配整体式预制砼框架住宅体系”这样一个课题，看着手边传统的《混凝土结构设计规范》，很难将两者联系到一起，更无法找到设计的标准和参考。怎么办？万科第一个想到的就是离深圳最近的香港。 香港公屋应用预制混凝土外墙已经有30多年的历史。而且在深圳皇岗路上，经常可以看到拖着装好窗户、栏杆的预制混凝土外墙的货车经过，这说明深圳附近一定有预制构件的加工企业。经过调研，他们找到了香港工业化程度最高的一个住宅项目——虎地住宅发展项目，在那里，万科人亲眼看到预制混凝土的外墙、剪力墙、楼板、阳台、厨房、洗手间，成功地在工地装配成了一栋拔地而起的高层住宅，他们心里渐渐有了底。 接下来的第一件事就是联系虎地项目的设计方——奥雅纳工程顾问有限公司。这个完成了德方斯、悉尼歌剧院、巴黎蓬皮杜艺术文化中心、汇丰银行大厦等经典建筑的结构设计公司，成为万科住宅产业化第一个签约的合作方。接着万科又顺藤摸瓜地找到了珠三角规模最大的前5家预制混凝土构件生产企业，这些企业无一例外，仅为香港和其他境外工程提供预制构件。经过考察，最后选定了华润系的中威。 由于缺乏产品的内销资质，所以在1号楼中使用的所有混凝土预制构件，都是先运到皇岗口岸，办完过关手续后出境，随即再以进口的名义入境，接着再运到施工现场，因此，万科人都戏称为这是“出口转内销”。 当时，万科强调的是较高的工业化程度，希望所有拆分出来的结构和围护构件以及单元模块均能采用预制的方式。因此，万科的研发人员将厨房、洗手间进行了整体预制；再加上香港和内地对于结构规范的差异性，所以采用了全预制的方法，将梁和柱都在工厂加工好，再到工地进行拼装这些都为后续的施工带来了一定的难度。 2006年10月份，1号楼被拆除。尽管只存在了仅仅半年时间，但作为万科第一栋工业化的试验楼，同时也是国内第一个采用装配整体式方式建造的预制混凝土的住宅实体，1号楼的确可以称为一个里程碑。 做完了1号楼，万科的学习榜样从香港转到了日本。香港地区大多数建筑仅使用预制混凝土外墙，而日本在低层、中层和高层建筑中均有相适宜的成熟工业化技术和产品体系以及与之配套的供应体系。更为重要的是，香港没有结构抗震规范，而日本则是个地震高发国家，装配整体式预制混凝土住宅在日本的建筑，尤其是高层建筑中大行其道，无疑回答了人们对此类建筑是否抗震的疑问。 从1号楼，万科走出了“积木造房”的第一步，第一次尝试了住宅工业化的过程。 拼装“新里程” 上海“万科新里程”坐落在浦东高清路2878号。11月即将开盘的20、21号楼，是走出实验室、走出车间，在公众关注下拼装起来的工厂化住宅。 打开四楼一户的防盗门，上海万科PC(Precast Concrete即预制混凝土)主管李杰随手摁亮了客厅里的灯，深色的复合地板、乳白色的墙纸、造型不同的吊顶……一个刚刚装修好的“家”。 “与传统的住宅没什么不同吗？” “外表上是看不出什么的，但是却有‘内秀’。”李杰笑了。他说，就看从外面进来时看到的16厘米厚、被分割成10平方米左右一块的红色外墙吧，那可不是在这里人工砌上的，而是在工厂的钢模具里“出生”，然后再运到工地吊装的。墙面上的瓷砖和窗框在工厂就同墙体浇筑在一起了，与传统的贴、嵌方式相比，这种一体化的外墙不会发生瓷砖脱落、窗缝漏水的通病。吊装过程中，墙与墙之间有密封胶垫，既保证了密封效果，又增加了抗震的柔韧度。外面的阳台、上楼时走过的楼梯和我们脚下18厘米厚楼板中的8厘米楼板，同样也是在工厂一整块一整块“出生”的。整栋楼只有主体框架和少部分墙体是现场浇筑和人工砌成的，然后把这些大零件从工厂运来吊装。“怎么样，像不像在搭积木？” 这两栋PC楼万科采用的施工模式并不一样，20号效法香港，21号楼则为日本模式。香港、上海以及日本的设计单位都参与其中，而构件的生产，则是由上海本地供应商完成的。大体来说，PC可为四大部分：外墙板、楼板、阳台、楼梯。 “PC构件是如何制作的？” “我们用钢制模板，钢筋加工成型后整体吊装到模板里，混凝土浇注后进行蒸汽养护。生产过程中的模板清洁、钢筋加工成型、窗框安装、预埋件固定、混凝土施工……一系列工序都采用工厂式流水施工，每个工种都由相对少数的固定的娴熟工人操作实施。”李杰笑着说，“这样盖房子的工地看不到大量的水泥、黄沙、砖和工人，施工材料和工人起码减少一半，但速度要比传统做法快三分之一。而且，每一个构件在工厂里都经过了检验，确保百分之百合格才出厂。” 传统作业时大量工人在施工现场，高空坠落、触电、物体打击等是事故频发率最高的三项。而工厂化是把大量工地作业移到工厂，现场工人最大可减少89%，大大减少了现场安全事故发生率。 “室内还有什么奥妙吗？” 李杰指给我看房间内墙面、地板、天棚等“破损”处。这些都是为了让客户清楚地看到内里乾坤而留下的剖面。室内间隔墙使用轻钢龙骨和石膏板夹隔音棉，隔音效果非常好，而且很平整，不用担心新买的家具靠墙时因为墙面不平而出现空隙。不要以为这种墙很“脆弱”，墙上挂着的10公斤铁块已经3个多月了，钉子仍然没有丝毫松动。其他户与户、户与走廊之间的间隔墙以及外墙的内侧、天棚也采用轻钢龙骨和石膏板贴面、吊顶，电线都排在中间的空隙。地板则采用脚柱架空，不但可以进行水电排线，更重要的是各支撑脚柱的橡胶垫起到了减震作用，楼上的活动不会给楼下带来任何影响。“卫生间的同层排水系统你已经在体验中间见过了。这种架空设计不仅省去了水泥、黄沙，还有平整、隔音、环保、利于排线、利于管线检修等优势。” “这种工业化、标准化的生产，成本是不是相应提高？” “新里程20栋和21栋PC楼主体结构一直以每层5天的进度顺利向上推进，7月份就主体结构封顶。因为还没有规模化，材料也没有全部国产化，它的成本是比较高的，而销售售价上又要与周边楼盘保持基本一致。如果大范围推广，成本能够马上下降。”李杰解释说。 很多人还记得亨利·福特的名言：顾客可以选择任何颜色的汽车，只要汽车是黑色的。在人们的常识中，工业化、标准化和个性化、多样性是对立性的。而李杰认为，这是一个认识上的误区，工业化住宅形成一定规模后，完全可以达到根据客户不同需求生产房子。就像连锁超市、连锁快餐一样，它们的运行模式、企业形象逐渐趋向同一和标准但供应的商品却多种多样。-
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