被放大的透明度

　　每一次被社会舆论解读为“打压”的政策调控，总是令老潘诚惶诚恐。而每一个市场化、法制化政策的出台，老潘总是会迫不及待地表态赞成

　　袁一泓

　　关于潘石屹，我们还有什么不知道的呢？即使是他的私事，譬如，有两个儿子，叫什么名字，多大了，我们都听说过了。嗯，可能我们还想问他很多问题，但老潘想说的都已经说了，不想说的，怎么追问想必他都会绕道而走。

　　在中国地产界，也许，是在整个中国企业界，几个老板有老潘这样的曝光率？博客的点击率早就突破1000多万。潘石屹的知名度与其透明度是如此相近，因之，我所做的不过是碎片的整理，亦即认识潘石屹12年来的浮光掠影。

　　那时候的江湖

　　讲潘石屹，离不开“万通六君子”。因为，潘石屹是从万通发家的。

　　如今，随着SOHO中国有限公司的上市，潘石屹的财富已无可置疑地位居“六君子”之首。10月8日上市首日，SOHO中国收盘价9.55元，潘石屹张欣夫妇身价为317亿港元，远远超过“六君子”财富之和。冯仑次之，他在万通地产的股份市值也还不足8亿元。

　　1991年6月，王功权、冯仑、刘军、易小迪、王启富等在海南成立海南农业高科技投资公司。王功权是董事长兼总经理，冯仑和刘军是副董事长，王启富是办公室主任，易小迪是总经理助理，随后加入的潘石屹任财务经理。6个人的股份是一样的，这也为后来大吵后的分手埋下了隐患。

　　当时海南的房地产正处在畸形扩张时期。后来冯仑回忆说，一些从北京南下的人，靠政府背景拿到一块地，仅凭一纸批文就可以获利上千万元，看得让人心惊胆战。很多楼盘一拿到报建批文就登广告，连地基还没有开始打，价格已经驴打滚一样地翻了几倍。“农高投”也看中了这个机会，开始炒房。

　　这家注册资金号称1000万元的公司，其实只有七凑八凑的3万元，但到1993年改名成立万通集团时，已经赚到了3000万元。

　　1993年6月，国家

　　万通挖到第一桶金后，在老大冯仑抢占多个领域路线的指导下，几个合伙人各带使命，全国扩张。潘石屹去了北京。1993年，易小迪到了广西；随后，王启富到深圳开拓疆土，同时王功权到美国融资；到1995年，万通已是四处开花。房地产、金融、商业、风险投资、通信、医药、文化等都涉及了，资产一度达到近50亿。

　　激烈的争吵开始了。譬如，冯仑等力主继续扩张，但管钱的“潘老财”就是不肯给钱。“一开会就吵，从上午吵到深夜，还是谁也说服不了谁，”潘石屹说。1995年，“六君子”分家。王功权创建万通国际，投身于风险投资。冯仑留守万通集团，后来终于成功借壳先锋股份。易小迪接管广西万通，并由此开创他的阳光100集团。王启富先是在大连做国际贸易，后转做木地板，现为海帝木业(天津)有限公司董事长。刘军去了四川，据传从事农业高科技，具体公司未知，笔者查到了一个成立于2001年的成都塞玛农业高科技发展有限公司，注册资金2000万元，未知总经理刘军是否就是“六君子”之一的刘军。

　　而“潘老财”潘石屹，1995年成立了红石实业公司，6年后潘氏夫妇在此基础上创立SOHO中国有限公司。

　　老潘为何如此谨慎？

　　潘石屹的精明、保守(或者说稳健)、谨慎，在早期万通就已表露出来。

　　老潘是从甘肃天水走出来的苦孩子。没有任何人给他提供先天可以依赖的资源，没有。潘石屹是凭借与身俱来的市场敏感、商业嗅觉，抓住了房地产市场突然爆发的机遇，小心谨慎，一步一步完成了自己的原始积累。但是，1993年海南乃至中国房地产热的形成及其巨大破坏力、后遗症，多年后仍是潘石屹头脑中挥之难去的深刻图景。他血液里的谨慎、保守基因，一直伴随着他，进而，企业创始人的这种性格无可避免地渗透进了SOHO中国的企业性格和企业文化里。

　　只有潘石屹自己才最清楚，他创立的红石以及后来的SOHO中国，发展到今天是多么不容易。他积累的财富虽然日益巨大，但他多次对笔者说：“我从不拖欠施工企业的工钱，也从来不偷税漏税。”这也就是为什么每年中国地产纳税榜公布后，潘石屹总是要以其惯有的作秀姿态张扬一番。

　　潘石屹是靠自己双手打拼出来的民营地产商。他同样有着许多民营企业家所共有的敏感脆弱、谨小慎微的心态。每一次被社会舆论解读为“打压”的政策调控，总是令老潘诚惶诚恐。有一次，笔者告诉潘石屹，据说有关部门要抓一批坏的地产商典型，作为整顿房地产市场秩序的代表，老潘听了，连连问：是真的吗？是真的吗？而每一个市场化、法制化政策的出台，老潘总是会迫不及待地表态赞成。

　　谨慎、保守，曾让潘石屹付出了代价。

　　在2004年初的一次采访中，老潘向笔者承认，他的SOHO中国在2002年下半年至2003年错失了很好的市场机会，“因为我太相信政府的政策(执行力)，”潘石屹说。他说这话的背景，与2002年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)和北京市政府贯彻执行11号令的33号文件有关。2002年5月9日颁布的11号令明确规定，自2002年7月1日起，停止协议出让经营性项目土地，而一律实行招标、挂牌、拍卖。11号令公布的那一天，笔者正在外地出差，潘石屹在电话中兴奋地说，“革命，这绝对是一次前所未有的土地革命！”

　　很显然，潘石屹们认为，从此以后，无论是国有企业还是民营企业，无论有无政府资源，大家都必须通过公开市场来竞买土地，从土地的获得方式来看，这无异于一场革命。

　　2002年下半年至2003年，潘石屹一直在等待市场公开出让土地，而未敢去寻求协议土地，“因为那是非法的”。但潘石屹和他的SOHO中国一起失望了。2002年下半年以来，“土地革命”遭到利益集团坚决而有效的抵抗。仅7月至10月，北京就有8800多万平方米土地被圈走。2003年，全国查处了16.8万起土地违法案例，北京98%以上的土地仍是通过协议方式出让。

　　“要是那时(2002、2003年)就拿地做项目，到2004年差不多可以收尾了”，潘石屹后来说。

　　潘石屹观望的代价，是他丧失了一次市场良机。2003年，“非典”之后，北京商品房销售形势一片高涨，并且延续至今。为此，老潘屡次被公司同事指为“太保守”。

　　潘石屹其时的谨慎与保守，与他内心对北京地产市场的担忧有很大关系。经过1999-2001年的高速增长后，北京市场是否有足够的需求支撑其日益增加的庞大供应量？老潘心存疑虑。他认为，管理层必然要对房地产市场进行强力调控。如果调控到来，SOHO中国拿地的话，岂不是撞在了枪口上？

　　我们现在都知道，潘石屹那时是判断错了。北京房价一直在迅猛上涨，而且似有越调控上涨越疯狂之势。但2002-2003年的潘石屹，仍然满足于一个项目一个项目地做，不追求规模。

　　“独特的商业模式”

　　除了遥远的博鳌蓝色海岸，在北京，潘石屹做的每个项目销售都很火爆，为什么他要坚持一个项目一个项目地做，而不愿意多拿几块地 ，几个项目同时做？

　　究其实，还是谨慎、保守的性格，使得潘石屹非常看重现金流。张欣对笔者说，“潘石屹投资非常非常保守，有20元恨不得只投10元。这可能与他在海南的经历有关。亲眼看到有人迅速地上去了，有人又飞速地下来了。我有时也觉得他投资太保守了，其实也有一些机会可以做的。但潘石屹的这种理念有一个很大好处，就是我们的资金流非常健康，从来不负债。”

　　2006年底以前，老潘曾经几次对笔者说，“我们没有欠银行一分钱。”如果此言属实，这是一件很奇怪的事。因为开发企业普遍的做法是，获得一幅土地的使用权后，很快就会把土地拿到银行去抵押贷款，再做下一步的开发。同时，将在建物业用于抵押贷款，也是开发商的通行做法。但事实正是如此，老潘长期不肯借银行的钱，宁愿用自有资金来滚动开发。2004年，潘石屹从任志强手里购买尚都二期(即现在的SOHO尚都)，近10亿元，用的全是自己的真金白银。随后，潘石屹获得的光华路SOHO、建外SOHO项目，按照他的说法，均未向银行贷款。

　　多年来，潘石屹谨慎、保守的性格，对SOHO中国获取土地项目的影响是：仅凭自有资金，拿到的土地当然十分有限(也十分精良)。也就是说，老潘其实是不得不坚持一个项目一个项目地做。

　　但是，潘石屹不贷款的一贯做法，在竞得三里屯项目时，被放弃了。2007年3月，老潘以35亿元竞得规划建筑面积近47万平方米的三里屯项目(名为三里屯SOHO)，首次向银行贷款20亿元。因为，这个时候，SOHO中国继2002年上市悬置后，决定再度准备上市。

　　SOHO中国为什么要上市？潘石屹说，有些公司2004年的时候，跟我们差不多，但上市以后近两年的规模突然扩大了几倍。我们再不上市，市场份额都要被它们抢走了。笔者相信，富力地产就是其中对老潘刺激最大的地产企业，保利地产则是另一家。众所周知的现象是，2006年底以来，土地出让几乎成了上市地产公司的竞技场，各地不断刷新纪录的“地王”被上市公司悉数揽入怀中。所以，老潘还是要上市，虽然2004年初他还跟笔者说“我没有想到要把公司规模做大”。残酷的事实在催赶着潘氏夫妇。

　　不过，即使潘石屹能够将前门地区的33幅土地全部拿下，SOHO中国的土地储备规划建筑面积也只有区区124万平方米，在香港上市的内地地产商中，恐怕是数量最少的。土地储备量最多的碧桂园，规划建筑面积达5000万平方米。

　　潘石屹的解释是，SOHO中国不是以土地储备取胜，而是以独特的商业模式取胜。什么样的商业模式？老潘在许多场合有过阐释。笔者的总结是，专注于在城市核心区拿地，产品创新，营销创新，机制创新。

　　“SOHO中国是不可复制的，”潘石屹说，“谁能复制我们干干净净的财务、税务和经营，能复制我们的末位淘汰制，复制我们产品的不断创新吗？恐怕哪一个别人都学不好。”

　　原本，潘石屹的性格限制了SOHO中国的拿地数量及其持续扩张能力。但是，由于SOHO中国的上市，这一切将被强大的资本改变。SOHO中国成为一个公众公司，而不仅仅是潘石屹张欣夫妇的家族企业。潘石屹和SOHO中国将不得不按照资本的游戏规则行事。

　　或许这些都不是秘密。对于潘石屹，透明度是被放大的。