二手房价跌势渐成

　　在新楼市场上，开发商间可以通过合谋集体死扛售价，以待后市回暖。而在二手房市场上，由于投资者分散，也只能选择根据自身情况随行就市，见招拆招了。所以，一旦楼价发生雪崩，往往率先始于二手房市场。

　　记者近日在珠三角调查发现，除中山的二手房价在成交量萎缩的局面之下依旧略有上涨外，深圳、佛山的二手房售价下滑已经成为不争的事实，惠州、珠海虽未出现较大的价格松动，但大部分投资客已经纷纷转售为租，以图扛过近期的交易寒冬。

　　王明盯上金地梅陇镇不是一天两天了。这里地处深圳宝安龙华中心区，但该小区二手房高企的价格，让王明和女友不得不抑制买房的冲动，一次次将安家的计划推迟。但这几周，当两人再次习惯性地散步到该小区附近时，发现房价似乎降了。

　　“原来看中的从3个月前的165万降到130万，不过，感觉现在房价还是有虚高成分，还是看看再说。”面对上半年疯涨、目前价格明显松动的深圳楼市，王明坦言“看不透、摸不准”。

　　深圳二手楼价格松动

　　和王明抱有同样心态的市民不在少数。国家一系列宏观政策的出台，在抑制房价居高不落，尤其使深圳二手房价格明显松动的同时，越来越多市民对二手楼产生了观望心态。多数业内专家认为，2006年以来的房地产调控政策体系将继续在今明两年得到完善，其中物业税的出台呼声最高。楼市低迷，尤其是二手楼市楼价下跌，最主要原因还是宏观政策。

　　据深圳大型房产中介机构中原地产的成交数据显示，10月深圳三级市场共成交约2800套，环比减少24.5%；成交面积21.9万平方米，环比减少25%；成交价格出现下降，全市均价13362元/平方米，环比下跌11.5%.

　　在深圳各区成交量中，除龙岗区小幅上涨外，其它区域均出现不同程度的下跌。成交量跌幅最大的是宝安区，环比下跌60%多。盐田区也有45%的较大跌幅，盐南山区由于投资客较多，一直是政策敏感区域，本月受政策影响也比较明显，环比下跌29%.罗湖区二手房市场成熟较早，本月下跌幅度相对较小，仅有20%的环比跌幅。福田区本月跌幅最小，环比下跌17%.

　　伴随着成交量的整体下跌，各区成交价格互有升跌。其中宝安区由于豪宅成交的急剧减少，10月价格环比下跌42.9%，全市跌幅最高，实现成交均价9228元/平方米，回归市场正常水平。福田区环比下跌20%多。盐田区10月万科东海岸等豪宅的成交，拉升了全区均价，环比增加17.1%.南山区价格环比增长6%.罗湖区和龙岗区市场相对稳定，价格小幅上升，分别环比上升3.9%和4%.

　　二手楼价最高跌20%

　　连日来记者走访深圳6区的多个二手楼盘，调查发现虽然各区不同楼盘的涨跌幅不同，但相同的一点是“市民的购买态度不再像7、8月份之前那么坚定，讨价还价的空间更大了”。业内人士分析，二手楼价最高跌20%，市场上比较普遍的观望心态，直接导致了二手房交易量的快速萎缩。

　　另外，多数业内专家认为，宏观政策的变化导致以往二套房投资的运行条件失去了，大量投资客放弃楼市。

　　宏观调控前景不明，无疑使二手房投资条件随之产生变化，之前深圳二手楼市中的不少投资者已经转变投资方向，甚至有人开始低价套现。

　　多种因素导致了深圳二手楼价出现松动，尤其是在宝安、南山等区。而罗湖区二手房的降幅也大致相同，中原地产莲塘分行的工作人员表示，如仙湖风景、鹏基公寓每平米都降价1000元，降幅在9%左右。

　　对于深圳二手楼市出现价格松动，深圳地产资深研究评论人士半求认为，深圳二手楼市出现类似于股票中的“ST楼盘”。所谓“ST楼盘”，是指那些地理位置和楼盘品质并不是很好，但却通过借势炒作提高了房价的楼盘。据他分析估计，此前楼市过热，类似楼盘数量目前估计占近40%.

　　珠三角二手楼市

　　多数业内专家认为，2006年以来的房地产调控政策体系将继续在今明两年得到完善，其中物业税的出台呼声最高。楼市低迷，尤其是二手楼市楼价下跌，最主要原因还是宏观政策。

　　中山

　　价格仍涨成交放缓

　　一手房价格的持续上涨，带动了中山二手房价格的上涨。据中山市国土局统计，今年第一季度二手成交宗数为2909宗，第二季度为3468宗，到了第三季度这个数字突然激增，达到4554宗，9月份则创下全年最高，达到1752套。而在今年10月份，成交量突然降至1454套。

　　在二手房价格方面，7月二手房均价1448元/平方米，8月1419元/平方米，九月则上升到1505元/平方米，10月则下降到1458元/平方米，“这个价格不能代表中山二手房实际水平。”国土局分析人士认为，由于目前中山执行的评估价是以2004年调整后的标准来执行的，相对于目前楼价而言偏低了一些。此外，由于二手房进行交易时，为了避税，中介通过签订阴阳合同来帮买卖双方避税，“因此唯有通过成交宗数来判断二手市场的行情。”

　　记者调查多家中介获悉，目前二手房价格仍然在涨，中原地产分析人士称，目前城区一手房均价已达到5500元/平方米，而二手房除了个别区域外，基本上在2000元/平方米左右。

　　“不过，这个月二手房不好卖。”创辉物业柏苑店工作人员介绍，上个月多的时候一天可以卖三四套房子，但现在几天也卖不了一套。

　　东莞

　　成交萎缩房价止涨

　　自9月底房贷新政实施以来，东莞二手楼市成交量出现萎缩，成交价格尚没有明显下降，但作为卖方的业主在交易过程中不再轻易反价，部分急于出手的业主甚至价格会略有所松动。

　　满堂红交易服务部经理薛慧明告诉记者，从10月份和11月份上半月的市场交易来看，现在买房的消费者往往不轻易出手，反而是卖房的人主动起来。现在业主只要能顺利出手，基本不会再随意提价，部分急于卖房的客户，甚至跟买家交谈时还有五千到一万元左右的价格松动。

　　记者同时调查了金信联行、未来地产、同步地产、合富置业等东莞各知名中介，情况基本一致。在9月底房贷新政出台以后，今年二手房价随一手持续上涨的势头被止住了，二手房售价较为平稳，但也没有出现明显的下降。

　　对此未来地产市场总监柯春洋认为，受房贷新政影响，上门客户少、成交业绩下降、观望气氛浓厚，成为最近二手市场的一个基本特征，但另一方面，尽管一手楼市也受到房贷新政较大的影响，但实际售价仍很高，很多项目销售价格都超过8000元/平方米，而且今年土地拍卖的价格也都很高，按照楼面地价将来不少新盘售价都要过万，这就给了投资者较强的房价上涨预期，很多业主认为其房子值这个价，因此也不愿意降价，大部分单价在5000-7000元/平方米的主力房源，价格并没有松动。

　　佛山

　　价格环比大幅下降

　　据禅城区房产交易中心的统计数据表明，10月份二手房的成交量与上月相比有较大幅度的下降，成交量为432套，同比9月减少了162套，降幅达27%.而合富置业对其成交情况的统计数据表明，桂城方面二手房10月的成交均价从9月份的5499元/平方米降到3520元/平方米，与上月相比下降了36%.在第二套住宅贷款首付比例和贷款利率相继提高的影响下，市场发生了一定幅度的波动。

　　记者了解到，在南海桂城某花园：9月份成交一套107平方米的三房一厅的房子，均价为6750元。11月份成交了一套114平方米的三房一厅的房子（朝向、楼层、环境等条件基本相同），均价6727元。

　　满堂红佛山分公司市场部经理刘贤练介绍，第二套房按揭贷款政策和二手房交易税费收紧等因素对二手楼交易市场影响较大。刘贤练进一步介绍，桂城从11月起严格执行二手房的税费征收工作。具体而言，即税费征收的基准价以评估部门的评估价为准，避免买卖双方以“阴阳合同”的方式来偷税漏税，这样一来，房产证没满5年的房产需交纳的交易税费必然上升，直接影响到成交量。据多家中介反映，11月份桂城次新二手房的成交量很少，不少中介几乎是没有成交。“从年初至今年九月份，二手楼的楼价涨了至少80%，有的甚至达一倍以上，但现在有所回落，不过一些大楼盘还是回落不大。”

　　惠州

　　多数业主选择出租

　　在惠城区麦地、东平、河南岸、上排、江北等片区，没有发现整体价格明显下降的二手楼盘，但中介普遍反映买家锐减，成交量大跌。“前几个月50万放出去电话都会给打爆，现在业主同意放43万”，韦信物业麦地分行业务员阿龙这样推荐他手中的房源。

　　“以前深圳人至少占了50%，现在就少了很多”，方正地产区域经理孟涛这样说。根据惠州市房地产交易中心的统计，10月惠城区二手房的成交均价较9月份微降了109元/平米。而据虹桥房产、方正地产、创辉租售、隆塬房产等几家规模较大的中介反映，目前惠州二手房价格未出现明显下降，多数业主在放盘一段时间没有售出的情况下，选择把房子出租。

　　珠海

　　炒房客“转卖为租”

　　在珠海，记者通过走访发现，一些品质并不佳的小区二手楼盘并没有明显的降价现象。一位地产业内人士告诉记者，虽然目前由于房贷收紧等政策影响，二手房成交量明显萎缩，但一般业主都不会急于选择降价销售，而会选择先行“放租”。

　　“就像许多开发商赌明天房价会涨一下，炒房客也相信自己会熬过这个冬天。”业内人士告诉记者，许多二手房房源都来自炒房客，甚至一些地产中介会大胆选择先买下一些二手楼，自己充当起炒家，“如果不是资金缺到一定程度，他们不会轻易降价”。

　　本版统筹：本报记者 李斌

　　本版采写：本报记者 宋元晖 李丹 陈志鹏 李照东 汤克琴 杨同峰 实习生 张婧

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