深圳二手房价格最高下跌两成

http://www.sina.com.cn 2007年11月21日03:32 浙江在线

  在新建商品住宅市场上,开发商之间还可以通过合谋集体死扛售价,在与购房者的博弈中依托信息不对称的优势选择僵持策略,以待后市回暖。而在二手房市场上,由于投资者分散,难以形成有效的价格操纵机制,也只能选择根据自身情况随行就市,见招拆招了。所以,一旦楼价发生雪崩,往往率先始于二手房市场。

  记者近日在珠三角调查发现,除中山的二手房价在成交量萎缩的局面之下依旧略有上涨外,广州、深圳、佛山的二手房售价下滑已经成为不争的事实,东莞、惠州、珠海虽未出现较大的价格松动,但大部分投资客已经纷纷转售为租,以图挨过近期的交易寒冬。

  王明盯上金地梅陇镇不是一天两天了。这里地处深圳宝安龙华中心区,交通便利,小区配套完善,对目前在附近租房的王明和女友来说是买房安家的首选。

  但该小区二手房高企的价格,曾让王明和女友计算后发现:两人辛苦工作1个月不吃不喝攒钱也未必能买上该小区1平米,不得不抑制买房的冲动,一次次将安家的计划推迟。但这几周,当两人再次习惯性地散步到该小区附近时,发现房价似乎降了。

  “原来看中的3房2厅110平米

户型的房子,中介挂牌价有的已经降到130万。而3个月前这种户型的房子一般都在165万左右,整整降了35万!”眼看心仪的房子均价从1.5万降到不到1.2万元,王明和女友只欣喜了一阵,商量之后还是决定暂时不买。

  “感觉现在房价还是有虚高成分,谁知道房价是否还会再降,我不想成为最后一拨高位接盘的人,还是看看再说!”面对今年上半年疯涨、目前却价格明显松动的深圳楼市,王明坦言“看不透、摸不准”。

  价格松动

  上月均价13362元 环比下跌11.5%

  和王明抱有同样心态的市民不在少数。国家一系列宏观政策的出台,在抑制房价居高不落,尤其使深圳二手房价格明显松动的同时,越来越多市民对二手楼产生了观望心态。

  据深圳大型

房产中介机构中原地产的成交数据显示,10月深圳二手房共成交约2800套,环比减少24.5%;成交面积21.9万平方米,环比减少25%;成交价格出现下降,全市均价13362元/平方米,环比下跌11.5%.

  在深圳各区成交量中,除龙岗区小幅上涨外,其它区域均出现不同程度的下跌。中原地产深港研究中心分析,龙岗区由于热点较少,投资客相对稀少,加上之前早已推行二手房交易评估政策,在市场波动期显得相对平稳,本月成交量环比增长4%.

  而成交量跌幅最大的是宝安区,环比下跌60%多。盐田区也有45%的较大跌幅,盐田区由于是黄金周的旅游热点区域,在9月中下旬出现部分人为旅游度假而置业,大大拉升了9月份的成交量,本月回归平稳。南山区由于投资客较多,一直是政策敏感区域,本月受政策影响也比较明显,环比下跌29%.罗湖区二手房市场成熟较早,本月下跌幅度相对较小,仅有20%的环比跌幅。福田区经过近期市场波动的洗礼,显得更加成熟,本月跌幅最小,环比下跌17%.

  伴随着成交量的整体下跌,各区成交价格互有升跌。其中宝安区由于豪宅成交的急剧减少,10月价格环比下跌42.9%,全市跌幅最高,实现成交均价9228元/平方米,回归市场正常水平。福田区由于本月万元以下物业成交较多,拉低了整体均价,环比下跌20%多。盐田区由于成交量相对较小,个别物业的成交对全区影响较大,10月万科东海岸等豪宅的成交,拉升了全区均价,环比增加17.1%.南山区由于豪宅成交比例有所上升,价格环比增长6%.罗湖区和龙岗区市场相对稳定,价格小幅上升,环比分别上升3.9%和4%.

  市场反应

  市民购买态度放缓讨价还价空间更大

  连日来记者走访深圳6区的多个二手楼盘,调查发现虽然各区不同楼盘的涨跌幅不同,但相同的一点是“市民的购买态度不再像7、8月份之前那么坚定,讨价还价的空间更大了”。

  业内人士分析,市场上比较普遍的观望心态,直接导致了二手房交易量的快速萎缩。观望的心态的产生除了深圳二手房价存在虚高成分已成为共识外,还因为不少计划购房者对国家在楼市宏观调控上的预期仍然强烈。多数业内专家认为,2006年以来的房地产调控政策体系将继续在今明两年得到完善,其中物业税的出台呼声最高。

  宏观调控前景不明,无疑使二手房投资条件随之产生变化,之前深圳二手楼市中的不少投资者已经转变投资方向,甚至有人开始低价套现。福田区景洲大厦的一位业主,前两天就将自己投资的该小区一套100平方米的房子放盘,该套房此前最高挂牌价曾达150多万元,但该业主急于成交,报价仅120万元。据该小区知情人士介绍,该业主在罗湖、福田、龙岗等区均有多套投资的房产。

  多种因素导致了深圳二手楼价出现松动,尤其是在宝安、南山等区。中联地产龙华分行的骆小姐表示,龙华片区降幅最大的就属金地梅陇镇,目前挂牌每平方米均价已不到1.2万元,“8月时这里二手房均价一般在每平米1.5万元,降幅在20%以上。”

  龙华片区其他不少二手房也出现价格下跌,一般每平米降价1000元-2000元,降幅为10%左右。如锦绣江南一期3个月前均价每平米1万元,现价9000元。而宝安区中心区二手楼盘的降幅约为9%,美联物业宝安分行的申先生说,冠城世家的二手房均价为每平米1.2万元。中原地产布吉分行的张先生表示,布吉地区降幅最大的二手房有国展苑,3个月前每平米8000多元,现价为7000元。而信义小区和百合小区现价都为1万多元,比起先前的1.2万元,跌幅也在12%左右。

  中联地产南山分行的陈先生透露,南山区的二手房每平米降价500-2000元不等,降幅在9%左右。海典居、四达大厦的均价约为每平米1.2万元,星海名城的均价在每平米1.35万元左右。而罗湖区二手房的降幅也大致相同,中原地产莲塘分行的工作人员表示,如仙湖风景、鹏基公寓每平米都降价1000元,降幅在9%左右。

  谁将领跌

  ST楼盘被明显炒高或领跌二手楼市场

  对于深圳二手楼市出现价格松动,深圳地产资深研究评论人士半求认为,深圳二手楼市出现类似于股票中的“ST楼盘”,这类楼盘随着宏观调控的措施逐步见效,楼市出现结构调整,将可能领跌深圳二手楼市。

  半求认为,所谓“ST楼盘”,是指那些地理位置和楼盘品质并不是很好,但却通过借势炒作提高了房价,其价格与应有的价值出现了较大背离的楼盘。他认为,购房者在选择时要更多地综合考虑楼盘的准确价值,选择类似于股市中的“蓝筹楼盘”,而像ST楼盘的价格明显被炒高,抗跌能力差,如果用于投资,在楼市整体结构性调整的背景下,投资者容易像在股票中“被套”。

  半求估计,深圳从建市以来至今,ST楼盘总体数量占35%左右。随着此前楼市过热,一些开发商为强调资金周转和建筑速度,导致类似楼盘的数量目前估计占近40%.

  业内人士分析,楼市低迷,尤其是二手楼市楼价下跌,最主要原因还是宏观政策。宏观政策的变化导致以往二套房投资的运行条件失去了,大量投资客放弃楼市。半求分析深圳目前楼市中的投资客数量,如果以居住5年期计算,大概有30%以下是投资客。但以居住2年就转手来计算,投资客近50%.随着目前二手楼市低迷,近期新进的二手楼投资客数量估计只占5%.

  虽然“ST楼盘”将可能首先出现价格下滑,但业内专家认为这种结构性的调整,不会使深圳整个楼市出现较大的波动,那些地段、品质等比较好的楼盘,价格将依然坚挺。“例如市民中心附近的中心区、香蜜湖、华侨城片区的品质好的房子,价格甚至仍将上扬。”半求这样预测。

  对未来深圳楼市的预测,业内专家认为更多还是看人民币币值调整和对楼市的宏观政策。半求认为,如果人民币币值调整所带来的刺激金融效果,弱于央行对内宏观政策调整带来的效果,房价预计还要继续降。

  珠三角二手楼扫描

  惠州 降幅小业主多出租

  根据惠州市房地产交易中心的统计,10月惠城区二手房的成交均价较9月份微降了109元/平米。而据虹桥房产、方正地产、创辉租售、隆塬房产等几家规模较大的中介反映,目前惠州二手房价格未出现明显下降,多数业主在放盘一段时间没有售出的情况下,选择把房子出租。

  珠海 炒房客多转卖为租

  在珠海,记者通过走访发现,一些品质并不佳的小区二手楼盘并没有明显的降价现象。一位地产业内人士告诉记者,虽然目前由于房贷收紧等政策影响,二手房成交量明显萎缩,但一般业主都不会急于选择降价销售,而会选择先行“放租”。

  东莞 价未降成交量萎缩

  自9月底房贷新政实施以来,东莞二手楼市成交量出现萎缩,成交价格尚没有明显下降,但作为卖方的业主在交易过程中不再轻易反价,部分急于出手的业主甚至价格会略有松动。满堂红交易服务部经理薛慧明告诉记者,从10月份和11月份上半月的市场交易来看,现在买房的消费者往往不轻易出手,反而是卖房的人主动起来,在今年8月份以前,在房价节节升高的情况下,业主反价是常有的事情,而现在业主只要能顺利出手,基本不会再随意提价。记者同时调查了金信联行、未来地产、同步地产、合富置业等东莞各知名中介,情况基本一致。

  佛山 成交量价格都下降

  据禅城区房产交易中心的统计数据表明,10月份二手房的成交量与上月相比有较大幅度的下降,成交量为432套,同比9月减少了162套,降幅达27%.而合富置业对其成交情况的统计数据表明,桂城方面二手房10月的成交均价从9月份的5499元/平方米降到3520元/平方米,与上月相比下降了36%.在第二套住宅贷款首付比例和贷款利率相继提高的影响下,市场发生了一定幅度的波动。

  中山 价格仍涨成交放缓

  据中山市国土局统计,今年第一季度二手房成交宗数为2909宗,第二季度为3468宗,到了第三季度这个数字突然激增,达到4554宗,9月份达到1752套。而在今年10月份,成交量突然降至1454套。目前二手房价格仍然在涨。

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