纪事：合作建房梦

　　CCTV新闻频道《纪事》栏目播出《合作建房梦》，以下为节目内容。

　　这是一个有关房子的故事。

　　于凌罡：他那个房子很贵，一万八一平米，我们这儿才七千。一个老太太：都一万八了那儿？于凌罡：一万多吧。

　　它寄托着每个城里人的梦想。

　　合作建房参与者陶光远：要把困难告诉大家有多大，你不能把困难给缩小。

　　在

房价日益攀升的今天，热情的人们汇聚在一起。

　　于凌罡：我这么讲这个事肯定成，我都说了无数遍了。

　　他们要用合作的方式实现自己的建房梦。

　　于凌罡：你要觉得这个有问题，你自己就不要来，这很简单。你自己觉得这个没问题，你来承担这个风险，共同承担。

　　这个人近几年经常在公众的视野里出没。

　　于凌罡：这叫合作建房的合作合同。

　　他叫于凌罡，被称为中国合作建房的发起人。

　　于凌罡：这些问题我刚才讲过了，我不想再回答，好吧。

　　他领导北京合作建房，走过了两年多的探索之路，目前还没有成功。

　　说到合作建房就要先说说商品房

　　一九九八年中国停止了福利分房，城里人要住房子主要靠买商品房，那时候全国商品房的均价不到2000元。近几年全国的房价逐年攀升，北京地区更是自2005年以来连续上涨，房子从均价7000元飙升到当前的13000元，就是在这股房价飞涨的风潮里，合作建房诞生了。它是一个什么样的组织呢？他们是如何组织合作的？这几年他们经历过哪些波折？有什么样的感触呢？我们试图循着合作建房，发展的足迹去寻找答案。

　　我是一个北京人，深刻地体会着房子的重要性。有了自己的房子，不用支付高额的房租，不用担心被房东，或者家长扫地出门，美好的生活就从此开始了。

　　三年前的一个冬天，也就是2003年12月1日，一个网名蓝城木鱼的人，在全国十几家网站的论坛发布了同一个帖子。他提出计划，要组织一批想买房的人，炒掉房地产开发商，用合作的方式盖一栋楼。这个帖子埋下了合作建房的种子，而这个蓝城木鱼就是于凌罡。

　　于凌罡：那天早上起来九点钟的时候我起床有一个想法，就是大家一起盖一个小户型的楼，自己去住，自己去管理。那么就发出了一个大家一起盖一个小户型楼的一个邀请。

　　于凌罡是一位大型计算机维修的工程师，他有这样的设想，是因为不满房地产市场的现状。

　　于凌罡：我也在考虑买房的问题，那么始终没有办法买到一套让自己满意的房子。因为里面存在的问题太多了，停车位的纠纷，物业的纠纷，收费的纠纷，还有暖气、空调以及社区环境的纠纷，包括规划更改，或者类似的面积计算，这些纠纷都特别多。客观上讲，对我来讲，我觉得这种成本付出太大了。倒不如经济实惠一点，自己去盖楼，自己掌握自己的命运，掌握整个项目的品质。

　　因为房地产市场存在的种种问题，合作建房在2003年有了萌芽的基础。当年北京的商品房每平米已经涨到四千四百多元，这时候如果大家一起合作盖楼，就能用成本价买到便宜房子。所以于凌罡发出帖子的当天，就吸引了很多网友。

　　于凌罡：十点多左右就接到了几个短信，就是看帖子的人就说，蓝城木鱼你这个好，我来不及发帖子了，就用短信来要求参加，就是七八个人迫不及待要见。到我这儿聊天，就在这间房里面，整整聊到夜里两点钟。

　　这些网友和于凌罡一起，完善着这个计划，迎来了2004年。当年8月土地由协议出让方式全面改为公开招标挂牌拍卖。这个政策给房地产市场带来了一次大地震，促使房价再攀新高。就在这一时期，于凌罡的倡议独树一帜，引起了媒体的关注。

　　于凌罡：凤凰卫视杨锦麟《有报天天读》说：大陆有一个青年叫于凌罡的，他准备组织老百姓合作建房了，当时我觉得特别惊讶也很兴奋，香港人都知道我们在做这件事情了。事实上很多人挺兴奋的，打电话给我说看见电视上有你了。完了我说是啊，大家一起把这个事做起来吧。

　　想要做成这件事，首先要召集足够的人来参与。2004年12月18日于凌罡和他的支持者，第一次正式决定招老百姓参加合作建房。他打出了自己盖楼让开发商靠边的口号，打算召集两三百名参与者，大家民主协商，用AA制的方式自助建房。并宣称合作建房比买开发商的房子便宜20%以上，底商和相关配套设施的收益也归合作者所有。这个消息经过上百家媒体的宣传报道，成了街头巷尾的热点话题。

　　合作建房参与者张作先：从报纸上看到了以后，我大概研究了得有二十天吧，逐字逐句，我看他这个东西，合理不合理，能不能做成。就是一点一点这么分析吧，最后我觉得他说的这个，还是有道理的。

　　合作建房参与者陈卫：这个事情是很有意思的一件事情，很有创意的一件事情。我觉得如果它能成功的话，会是一件革命性的事情，所以我就毫不犹豫地就来了。

　　合作建房参与者陶光远：合作建房在全世界都很流行，我知道啊，欧洲很流行，中国没有。当时碰上这个事情我就说那行，那我如果买房子的话，我愿意买这样的房子。

　　合作建房参与者孟宪生：我认为这个事情早晚会要出现的，而且必然会走到这一步，所以我认为如果做得比较好，也可能很快就会成功。

　　于凌罡：合作，大家不是集资。大家是在一起盖楼，成立公司来盖楼。

　　参与合作建房，自己做开发商。人们抱着各自的目的，带着自己的想法，聚集到于凌罡这里。

　　于凌罡：他那个房子很贵，一万八一平米，我们这儿房子才七千。老太太：都一万八了那儿？于凌罡：一万多吧。不是买房子，我们是一起来盖楼，这个东西是有一定风险。但是它的收益远远大于买房子，您买房子之后的底商，所有收益都是您的。买了房子之后的物业，你想怎么做，您提出，只要合理，我们都接受。

　　合作建房虽然有种种好处，但是几百人一起筹集资金买地建房，在资金运作、时间成本和组织管理上，都存在很多风险。

　　于凌罡：主要是接受风险的意识风险共担，利益共享。您要是不担风险，那您也就享受不了利益。舍不得孩子，套不着狼。

　　合作建房参与者：首先这是一个合作建房的一个理念，咱们还是老邓那句话，不行关了嘛！就这么简单。但是允许看，坚决试。你不去试，你怎么知道成啊！

　　尽管合作建房可能有种种风险，但是人们的热情还是占了上风。

　　于凌罡：每个人都很兴奋，我印象当中特别深刻，大家进来之后就谈，说你这个东西可好。我们大家终于可以不受开发商的剥削了。有的人说我们要盖板楼，我们要盖塔楼，我们要盖什么样的楼，每个人都有自己的想法。到后来的时候我们去开会的时候，我们要印一批材料，大概有五个人帮我们印这个宣传材料，我们当时还都留了每个人的名字，将来都要感谢他们。我们当时就商量好了，说将来在盖好的楼上，门口刻个铜牌子，写上这些人为合作建房出了很多力。

　　来自四面八方的人们，都愿意为合作建房出一份力，就在召集参与者的消息，发布了一个月后，已经有五百多人前来报名。

　　合作建房参与者高虹：感觉他挺有热情的，想干点事。

　　合作建房参与者张作先：他所说的实际上是原来我想的，他所做的是我过去不敢想做的。现在年轻人啊，处在现在这么一个社会状态下吧，他比较有能力比较有环境的允许吧，他就这么去做了，所以我挺佩服。

　　2005年2月27日 合作建房联盟大会

　　于凌罡：我们这么多人啊，大家济济一堂坐在一起，来自不同的行业，不同的地方。如果我们是不是能够得到一个比较合理的满意的方案，来解决每一个人的需求。

　　召集合作建房参与者两个月后，合作建房联盟大会召开了，这标志着合作建房正式拉开了帷幕，由萌芽阶段进入了实际操作阶段。

　　合作建房志愿者招呼大家：咱们大家那个交费的，咱们都排好了行吗？到这边来，咱们都排好队。

　　此时已经有六百多人报了名，他们都填写了购房意向表，缴纳了一百元联盟会费，正式成为合作建房的一员。

　　于凌罡和大家议论：我们这边现在手里有八万平米的地，你还怕给不了房子吗？合作建房参与者甲：现在基本上认购的是五六百份。合作建房参与者乙：想搞这些事，如果政府有一些背景的人来参与，那最好。

　　由于人气高涨，来参与的人数远远超过了于凌罡的设想。

　　合作建房参与者高虹在招呼自己的组员：就是德外的、安定门、地安门、鼓楼，还有马甸。

　　在这次大会上，人们按照地理位置划分成二十多个小组，并且选出了组长，便于组织和沟通。

　　于凌罡：毕竟是上百个人的利益，上百个人的声音，如何让它协调起来，是很难的一件事情。那么我们设计一套完整的合作建房的议事制度和合作建房的财务制度，以及合作建房的讨论管理制度。

　　于凌罡：今天我们初步想的就是下周开始就正式办理相关机构的注册。

　　按照于凌罡的设计，通过一个定期会议和固定团队，来保证合作建房的操作自主，并且选取一些人来代表大家议事，以便更好地组织和管理参与者，实现合作建房的目标。

　　合作建房参与者孟宪生：组长往前来，往前来，然后就表决。表决完了，细节问题下去再细化。

　　联盟大会召开二十天后，六百多名报名者中有300人，再分别出资400元作为股资，共同成立了北京合作蓝城咨询服务有限公司，这意味着合作建房有了具体的操作执行机构。三百个出资人成为蓝城公司的股东，由于凌罡担任董事长，原来选出的二十多名组长担任股东代表。由他们再选出六名董事，以及两名董事会监事。

　　孟宪生：我就是想着我不是一个旁观者，我要参与进去，知道这里边到底是什么。

　　孟宪生是职业律师，对房地产和住宅合作社有所研究，是团队里的法律顾问。

　　高虹：我个人的经历也就是对工程了解多一点。所以给他们一讲，有些事情一聊，他们就特别有兴趣，希望我能到他们工程组。

　　高虹来自工程咨询公司，主要负责工程方面的事务。

　　陶光远：因为是业务原因对房子比较了解，所以总觉得说如果自己盖房子，就能够盖一个满意的房子。

　　陶光远一直从事建筑环保节能技术的推广，他对德国的合作建房比较了解。

　　陶光远：反正合作建房这个事全世界都有。德国是社会市场经济都搞了这个事情，我们是社会主义市场经济就更会搞这个东西，那么我想这个事情肯定能成。

　　这二十几人构成了合作建房的决策领导团队，他们是组织里的主心骨，指引合作建房的发展方向。因为这是一个非盈利组织，所以他们都是义务劳动，不拿报酬的。

　　有了领导团队，合作建房首先开始制定组织里的规章制度。但是在人们的磨合中，问题很快就出现了，而且这一点首先出现在核心层里。

　　孟宪生在一次会议上开场白：今天请各位律师来，对我已经起草这个公约，大家讨论讨论，就是哪些不完善的地方，让大家给提提建议。

　　召集会议的人是孟宪生，他是合作建房的法律顾问，在组织里他一直是个特殊的人物，他没有给合作建房缴纳任何费用。但是从参与这件事开始，他就是核心层里的活跃人物。他最初得知于凌罡的事，是因为媒体邀请他对合作建房做一个评价，他当时非常积极地肯定合作建房是可操作的。后来孟宪生又在一次，网络聊天节目里和于凌罡结识。

　　就过来和我握手。说我看到你对我的评价了，很谢谢你。希望你给我提供一些支持，帮助我一下。因为他比我小嘛，我觉得这个小伙子是蛮精明的。而且对于他这种敢闯这种精神我是很钦佩的。

　　孟宪生在大会上发言：不按照公司的这套规则运作，而是按照我们合作的规则来运作这样一家公司。

　　因为比较认可合作建房和于凌罡，孟宪生接受了于凌罡的邀请，做他的法律顾问。后来又在于凌罡的提议下作为合作建房的发起人，活跃在各种相关的场合。

　　孟宪生在股东会上发言：今天就把到底是均摊，还是说分别出钱，把这个确定了就完了。

　　他不仅成为于凌罡得力的帮手，还成为组织里的核心人物，最初合作建房的重大决策背后，都有孟宪生的影子。他认为在组织里，建立信用制度是首要的，所以建议大家先共同签署一份文件。

　　孟宪生：当时我就叫合作建房公约。我说我和于凌罡也没有认识几天，我们两个靠什么建立信用，我说没有别的办法，如果说和大家更是这样，你们大家也不认识我，今天我自我介绍了才认识，那么大家要真正地建立起信用，应该有一个制度，这个制度大家就要签署相关的文件。所以大家当时也希望，能够有这样一个制度。这份公约涉及组织结构资金归集、管理等多方内容一旦通过对合作建房组织和参与者都具有规范和约束的作用。

　　孟宪生认为这份文件是组织里的根本制度。所以他很快起草了公约，并希望能够尽快地推出。但是公约起草了四个月，却一直没有得到于凌罡的同意提交董事会讨论。这天孟宪生请来了律师界的朋友，希望大家多提意见，完善细节，促成公约尽早地出台。大家首先对组织里主要工作人员义务工作不拿报酬提出了意见。

　　秦兵律师：我觉得应当就业主，就前期这一部分就开始付费。

　　于凌罡：这个我们已经投票通过了，没有问题。

　　秦兵律师：前期部分 比如孟律师这边拿个十万二十万的……

　　于凌罡：关于费用的问题，就是他提出一个费用，然后我们大家来投票。因为我们这边是民主制度嘛，实际上大家应该相信这些出资人，我们是愿意为自己的安全付费的。

　　律师甲：于先生，我打断一下，我觉得您作为合作建房的倡导者，对您来说最终结局就是两个，成功或失败。您这个成功建立在什么基础上呢？不是建立在现在所有参与者对您的崇拜，对您理念的认同，是建立在严格的规范的规则上。至于律师付不付费，这个好像不是今天首要的。

　　于凌罡：不是，客观地讲一句……

　　孟宪生：这个会是我安排的，今天咱们请各位律师来，实际上大家不是谈律师费或者谁的费的问题。应该说我的理解，秦律师谈这个费用问题实际上，包括将来咱们整个核心组的核心人员的报酬问题，还有比方说现在咱们涉及到这些组长的报酬问题。

　　孟宪生一直建议在公约里建立激励机制给大家报酬，鼓励大家负责任地工作。

　　孟宪生：咱们这个活动肯定是将来要持续两年至少，可能或者说短一点一年。这样这个持续时间内谁能保证，他对这个事来负责，那么你就要给他报酬。比如说到星期六星期日，都拿出休息时间来开一次会，那可能咱们这个工作是很难推进的。因为任何一个事情一个人做的话，他热情是有限的。最早咱俩接触的时候，我也曾经谈过这个问题，那就是说我们这个事情怎么能够成功。那就是必须第一是要有组织，第二要有规则，那么第三那就是要有激励，有约束，那么这些呢就是说，咱们这一个制度最大的问题。

　　虽然经过这次会议，公约草案进一步完善了，但是仍旧没有提交董事会讨论。

　　孟宪生：后来于凌罡就明确地表示，不签这个协议了。我觉得开始是我跟大家承诺，我要起草这样一个制度，大家签了以后，是大家建立信誉的一个基础。后来你把这个制度不签了，这个我认为是不合适的。

　　由于二人对公约以及合作建房的一些根本规则有分歧并且无法调和，孟宪生萌生退意。

　　孟宪生：我并不是奔着房子去的，我为的是探索出一条这样一个规则，把这个规则能够成功地实施下去。给将来别人提供一个范例，让他们很好地做下去。我认为信用是由资本和制度，或者叫资金和制度共同构成的，在经济上才是诚信的。那么你没有了这个互相愿意约束的制度，当时我就说不愿意签约，就是不愿意使自己受约束，那么今天他不愿意签这个约，他明天就可以随时跑掉，不顾别人，所以这个组织就没有希望。那么你们要不信我呢，那我就走。

　　孟宪生的离开使合作建房的发展转变了轨道，更多的按照于凌罡的设想前行。而对于导致二人分手的根本原因，于凌罡的看法和孟宪生完全不同。

　　于凌罡：我单独跟他两个人就聊我说孟律师你看，咱们现在这种情况，我们能够承受的极限能力，顶多是一个月给你五万块钱，如果你认为这个可行，咱们就这样去做，我去帮你争取。如果你觉得这样不可行，那么我也没有办法，因为这已经是我们这些所有出资人能力的极限了。当然了你要真想拿这个钱，你必须做与这个钱相对应的事情，您目前的能力和您目前所做的事情不行。那么当时我说完这个话，孟律师没有回答。我说那你这样，你再考虑考虑。之后他一直没有给我答复，实际上就是说我的感觉，就是他可能觉得这个钱还少。我们也接触了很长时间，我们大家都会发现，他有一种想法就是可能是从这里面，认为如果这个行为不能赚到钱，他认为这个事情不可做。

　　尽管对分手的理解不同，但是分手已成为定局。

　　孟宪生走后，蓝城公司聘请了律师事务所来处理法律事务，合作建房并没有签署公约，而是根据项目阶段的划分，确立了一系列财务和议事制度。

　　孟宪生：他们不懂得在这里边会出现什么，包括我参与的一些社会现象，一些大老板组织一些事情，最后控制不了丧失很多机会，这类事情我盯过的。所以我开始就强调，我说你们今天都很有热情，明天会有，三个月以后会有更多人没有热情甚至一多半的人都要走掉的，如果现在不把这个问题做出，你将来是没法做的。

　　孟宪生的担忧是否会出现，在当时还是一个未知数。但是作为组织里的重要决策人物，他的离开对董事会其他成员产生了冲击。

　　于凌罡在会议上讲：咱们的楼徽，楼徽初步考虑俩手托一……着急了，不要着急。

　　合作建房还在继续开展工作。但是在合作中无论是人和人之间。还是人和制度之间，矛盾总是不可避免。孟宪生淡出合作建房的同时，董事会里的9名成员已经先后离开了5个人，此时蓝城公司仅仅成立了两个月，这个局面对其他成员是个很大的冲击。

　　陈卫：就感觉很多东西不对劲，觉得当初的好事情味道变了。

　　陈卫是董事会的监事，他的职责本来是监督董事会成员的，没想到董事却一个接一个地离开了。

　　陈卫：这些人都是相当于一面一面旗帜一样的，这件事情发生的话对我打击很大。后来我又了解到，可能是，可能更多的分歧是在于合作建房是一件事情，如果做成的话它会有一个很不错的、很有影响力的一个成果。那么这个成果当然是有一个分享的一个问题，对不对。那么将来谁来分享？哪一个人还是哪一些人，来分享这个成果，怎么样去分享。当时我就比较明确地感觉到，我们的内部并不像，我想像和期望的那么团结。

　　合作建房股东会上，董事许勇问陈卫：组长，你们组的那个有表吗？印的那个民调。陈卫：我没有统计，还没来得及，我没有统计，我都给她了。许勇：你没有统计啊，那你把你们组的帮我写一下，行不行？陈卫：好，我先统计一下。

　　对内部团结失望的同时，陈卫也发现了团队里的另一些问题。

　　这里的组织结构很松散，股东代表只能在定期召开的董事会，和股东会上相互交流，各组之间的沟通一直很少。作为一名组长，陈卫非常希望组织里能采取一些措施，促进各组成员之间的交流，推动合作建房的发展。

　　陈卫：他们的同志们在讨论哪些问题啊？他们关心哪些问题啊？有没有一些有益的建议啊？我们能不能沟通一下，共享一些啊？这个我觉得作为一个组织里的，不管他是董事长也好，董事也好，监事也好，股东也好，股民也好，都应该是首先他们有这个权利。然后我觉得这个对组织不会是件有害的事情，应该是个有益的事情。

　　为了增强内部沟通。陈卫曾经几次建议组织里能发一本董事会成员，和股东代表的通讯录。

　　陈卫：但是很意外的是，结果是我的想法似乎，在我们的倡导人那边看起来的话，不大合理，他并不希望那么做。其实这只是我自己亲身感受的一个现象，其实透过这个现象背后的本质是，背后的本质我的感觉是什么呢，实际上是对大家的不信任。

　　了解到其他人也有这种感受后，陈卫的热情冷却下来。

　　陈卫：因为我参加这个事情的话，我不止是为了得一个房子，我还希望做一件对老百姓更有益的事情。但是我觉得当时那个局面，让我很失望，非常失望。我觉得做那个事情已经不是我想的了。就是说不是我想的那个事情了好像，不是那么回事了。

　　因为失望，陈卫在参与合作建房不到半年后，也选择了离开，与此同时很多股东代表也退出了。面对多名董事和股东代表的离开，于凌罡也有自己的看法。

　　于凌罡：那没有关系，可以换届。合作建房不是一个人的职业，也不是一个人的必然，它是一种随机性很强，你愿意来参加合作，有合适的项目就可以来合作。也有很多人他想参加合作建房，但是因为他觉得没有合适的项目，他可以在外面先去做些别的事情，挣更多的钱，这个我觉得是应该做的事情。而不是说来了一个人，就把他扣留住或者就不许他走了，这种心态我们从来都没有过，合作建房从来都是来去自由的。一个公司正常运营它会有正常的制度，这不会有任何影响。

　　然而事实并非如此，多名股东代表退出时，他们的组员也随之停止参与组织的活动，逐步脱离了合作建房。蓝城公司成立不到三个月的时间，公司的股东实际上有一半人已经名不副实，这些人都曾是合作建房的铁杆支持者，孟宪生曾经的担忧出现了。

　　陈卫：我也觉得很奇怪，于凌罡为什么不通过我们把这些同志抓住，当时的感觉就是一种散伙的感觉，一个组一个组离开。我还去开过一次会吧，反正那会儿的人就已经很少了，说是有两百来号人。但是有一次干什么事，反正登记了不到一百人。我觉得那个数字是符合当时的实际情况的。

　　因为这是个松散的组织。人数的减少并没有引起太多人的注意。但是陈卫在离开之前，却发现了问题。

　　陈卫：我们这个是靠足够的人数集到一定的资金，才能把这个事情操作下去，我觉得少于两百人的规模的话，基本上这个事情就是意味着失败。我们就得去融资，从银行去融资，融资得什么啊，得付利息吧，对不对，那个利息很吓人的。

　　这个担忧也不幸被言中了，人数大量地减少，使合作建房前进的道路变得曲折了。

　　2005年春天，为了抑制房地产价格过快增长，国家相继出台了有关政策严控房价操作，尽管如此房价仍然居高不下，人们对合作建房的期望与日俱增。

　　此时蓝城公司董事会，已经进行了换届选举，队伍基本稳固。于凌罡也和一些金融机构达成协议，帮助合作建房管理资金。参与者也纷纷在指定银行，开户存钱完成验资，按照程序接下来就应该组织拿地了。但是拿地和建房涉及很多专业程序，不仅难度大还需要大量的资金。此前的人员流失，导致合作建房的人数和资金量都无法直接拿地，面对这种局面，于凌罡做出了一个出人意料的决定，和房地产开发商合作。很快万通地产向合作建房，抛出了橄榄枝。这一举动引起了媒体高度的关注。

　　记者提问：人集资建房，它是建立在一种老百姓认为房价越来越高了，一种平抑物价的基础上，它才有这样的凝聚力……

　　万通地产董事长冯仑：不完全是这样。

　　记者：这是一个原因。合作之前有没有对回报的利润，做一个预期的估计？

　　万通地产董事长冯仑：我可以承诺一点，我们在于总这件事情上，采取一个合作的办法，也就是说我们做这个，不是利润最大化为导向。因为这是一个新市场，做一个新市场，做一个新客户，一开始不是利润最大化，而是要开头。

　　此前合作建房一直宣称，要自己做开发商，自己集资和拿地，自己盖楼让开发商靠边，这样的口号曾经充斥各大媒体，显示出与房地产开发商的势不两立，很多参与者也是被这个口号吸引过来的。如今要和万通地产，也就是和房地产开发商在资金、楼房建设、拿地等多方面合作，这和最初提出的合作建房模式相违背，这是否背离了合作建房的初衷？是否欺骗了合作建房的参与者？在双方接触的过程中，质疑的声音层出不穷，很多媒体宣称于凌罡被房地产商招安了。

　　记者：最早提出来个人集资建房，等于是个人集资，个人拿地，现在选择开发商，会不会对于最后的房价有影响？就是大家消费者有这样的想法。

　　万通地产董事长冯仑：他们选择的实际上是服务商，不是开发商。到这个时候已经是个服务商了，于凌罡：叫总承包商或者是服务商。不是传统的开发商，不是开发商，开发卖。

　　万通地产董事长冯仑：搞清楚万通跟于总的合作，不是传统开发商跟于总的合作，

　　于凌罡：实际上是新的开发模式。

　　于凌罡在回去的车上：我就这么讲这个事肯定成！我都说无数遍了，谁问我都告诉他肯定能成！为什么因为最简单一件事，就是符合现在的政策，符合老百姓的基本利益，还有什么事比这东西更能成的。有谁不想要一个好房子，好生活。有吗？不可能。

　　其实核心就是一个新的模式，他愿不愿意变的问题，这个社会就是适者生存。

　　对于和万通的合作，于凌罡很乐观。但是这毕竟和他自己当初提出的模式相矛盾，而他的解释也扭转不了，媒体报道的方向。质疑的声浪依旧此起彼伏，这个局面是合作建房组织无法控制的。

　　于凌罡：比如当时新浪，就从4月5日，就不再更新合作建房的页面了。就故意停留在一条，当于凌罡变成于总，合作建房已经变味，完事，从此不再改你的页面了。那我们继续做我们自己的事情，我们能怎么办？我们没有办法。我们当时就是弱者，就是被伤害了，没有办法。

　　就像最初报道于凌罡发起合作建房的时候一样，媒体的质疑必然影响到普通的老百姓，这个时期基本上，没人报名参加合作建房了。

　　于凌罡：因为媒体是个渠道，所有不了解合作建房的人，都没有渠道去了解合作建房了。我们只能通过我们自己的会议，而且我们的经费非常有限。当时合作建房在当时应该说，我们一共只有大概几万块钱，五六万块钱。那么这个费用根本就不足以跟一个媒体去对抗。

　　既无法独立集资建房，又无力引导媒体的舆论。内忧和外患的夹击，给合作建房的前景蒙上了阴影。

　　2005年7月24日 蓝城公司股东会

　　于凌罡：今天是股东会，股东会主要是公布一下，7月31日咱们大家要买地的消息

　　2005年7月，合作建房仍旧被媒体的质疑包围着，但是于凌罡和大家无暇顾及，他们正在投入地准备芍药居项目。这个位于北京北四环的热点地块，一直是大家梦寐以求的项目。事实上从于凌罡酝酿合作建房以来，就一直按照芍药居地块来设计组织的模式。

　　于凌罡：就是说有一块地已经迫在眉睫了，就是你要再不拿就不行了，这块地的位置在哪儿呢？在经贸大学的东门外……

　　此前组织里曾经准备参加东四十条一块地的拍卖，但是因为归集资金有很大的缺口，最终放弃了。所以这次的资金如何筹集，是组织里的头等大事。

　　于凌罡：大家都清醒清醒，听清楚了。就关于这个融资方案，我们现在是这样，就是说我们买地支付。有两个截止日期。第一个截止日期就是我们如果要进场招拍买地，必须具备1000万，说清楚是1000万，但是我们作为内部设定的一个值，是必须具备3000万。

　　按照预计拍买芍药居地块，需要将近一亿元的资金。如果出资人能凑齐1000万的保证金，就能进场参加竞拍。如果买地成功，在随后的60天里，还要继续出资将近9000万。巨额资金完全靠出资人来筹集，短期里很难完成。由于合作建房和万通地产已经有了合作的意向。所以于凌罡建议参与者，先凑齐3000万去参加竞拍。等买地成功，再向万通借贷五千万来融资，这样就需要支付15%的高利息，而且即便如此，还有将近2000万的资金缺口没有着落。

　　于凌罡：假如说5000万之内，万通来负责融资。好，OK。那么我们这个时候还差一千多万。我们能不能在60天之内，找到不少于2000万的钱吧，咱们就说不少于2000万，那么我认为这个把握，我不敢说百分之百……

　　蓝城公司董事陶光远：实际上这个钱的事情，不是说我百分之几十的把握，没有百分之一百的把握，绝对不能进场买地，这个原则我觉得是不能动摇的。不能说，我到了9月30日，我还有时间，我还能指望有一百多个人进来，我觉得这个事情风险太大了！1000万让国家政府给你收了，你再去跟政府把这个1000万要回来，开玩笑！

　　股东代表甲：集资不一定非得百分之百，但是90%我觉得至少应该能保证。

　　蓝城公司董事陶光远：比如说万通兜底说，我兜底5000万，那我们就得搞到四千多万。其实我们并不希望他给我们5000万，实际上我们恨不得搞到6000万、7000万，这个都好办，我的灵活性在高利贷那部分，我少借高利贷，我的灵活性不能在我还差了1000万，我把它补上。

　　于凌罡：我来说一句，应该说我们不是风险，而是信任。事实上就是信任什么？信任两件事情，第一信任这个合作建房本身，能够给我们带来一个比较有优势竞争的项目，第二个信任就是什么？就是我们相信我们自己的判断是对的，最后我们能够相信这个项目，如果说我们大家没有信任了，只谈风险……

　　蓝城公司董事陶光远：于凌罡，这个我打断一下，我觉得不是说大家不相信，不是说大家不愿意做这个事情。相反是说要把困难告诉大家有多大，你不能把困难给缩小。你把困难缩小了，非常可怕。到时候大家说，你看，于凌罡，你让我们大家信任你，现在钱齐不了怎么办？那么你得让大家去想这个办法。你不能说于凌罡我行，我把这个都担下来，给大家都吃定心丸，不要吃定心丸，

　　股东代表乙：陶先生说了一点，就是把最坏的风险告诉大家。

　　于凌罡：就是说，我来说一下，我们之前从7月31日公布，到8月8日能拿着钱，实际上就是七八天的时间，能拿到3000万。我们不相信后来的时间，在同样的条件相同的情况下……

　　蓝城公司董事陶光远：于凌罡我就是不相信，玩钱和其他的事是两回事……

　　蓝城公司董事高虹：刚才于凌罡这个说法也可以考虑。就跟万通签了6000万的合同，然后有大家的3000万垫底，就这9000万有了，至少是这个整个保证的情况下，可以实施于凌罡这个计划，否则不可以。

　　蓝城公司董事陶光远：钱上的事，钱上的事……

　　于凌罡：那就这样，就是说把这个金额到最后，董事会这边判断一下。如果要是进场授权招拍之前，这两笔钱加在一起，就是能够确定的钱应该高于进场招拍的数字，好吧。

　　股东代表：必须！于凌罡：行，把这个写上。

　　董事会最终决定要在2005年8月9日进场竞拍前，完全落实好九千多万元资金的来源，其中首先要从参与者那里归集4000万元。这个项目的房子按照总建筑面积分成340份，每份需要先出资15万做定金。要筹集到4000万元，需要召集两百多人来参与这个项目，这也是项目成功的第一道门坎。

　　2005年7月31日 芍药局项目选地大会

　　于凌罡：北京合作蓝城咨询服务有限公司的选地大会，现在正式开始。现在先由陶光远先生，介绍这个宗地的情况，大家先看一下DV。

　　蓝城公司董事陶光远：各位伙伴，下午好！我介绍这个情况，但是这个工作大部分不是我做的，我先声明，是在我们于董事长的领导下做的……

　　为了尽可能地召集人参与芍药居项目，蓝城公司大张旗鼓地召开了选地大会。在于凌罡的带领下，董事、股东代表、蓝城公司员工、以及志愿者组成的工作团队，已经为此忙碌了一个多月了。

　　蓝城公司董事陶光远：这边是对外经贸大学，附近有几个宿舍……

　　大会详细讲解了地块、验资、户型、环保节能技术等多方面的问题。其中项目设计了三栋楼共420套房子，每平米6850元，比当时周边的房子便宜1500元，如果卖出底商还可以再便宜1500元。但是董事会决定不卖底商，并且极力地劝说大家。

　　蓝城公司董事陶光远：底商出租不出售，这样的话营业税省了5.5%。一共是133万，第二个是地下车位出租不出售……

　　因为经过项目团队的测算，底商和相关配套设施不出售，可以减少很多税费，出租底商每平米每年还能有2000元的收益，长远来看对出资人更有利。这个做法贯彻了合作建房一直坚持的理念，希望大家不但拥有便宜的房子，还能拥有物业自主权和配套收益权。

　　蓝城公司董事陶光远：营业税总共是88万，契税是24万。如果我们卖它，我们就得交240万的土地出让金，如果不卖它我们就不用交这个钱……

　　整个团队为这个项目，做了详细的解释说服工作，但是仍有部分参与者对项目不太满意。

　　蓝城公司董事陶光远：地块方面四人不满意，一人满意。是对地块不满意，还是对房子不满意，还是成本不满意，能不能说一下，这样的话下面的工作也有个指导。

　　参加选地大会的人甲：我觉得这个地块很不理想。像三号楼这个，惟一的朝向好的就是南边，套数就不多，但是它的视觉景观会很差。首先正着往北看，就是咱们对面的一号楼，然后眼睛你稍微斜一点，就看到二号楼，就是这样。你稍微瞟一点眼……

　　于凌罡：南北反了吧！实际上它不分，这就是一个楼。我来讲一下……

　　蓝城公司董事陶光远：你听他讲吧……

　　参加选地大会的人甲：像我们这个绿地，它在北侧。我看一下周边建筑物已经很多了，建筑物很多的话，我们这个容积率又比较高，这样的话我们一进小区之后，旁边不是公路就是周围的建筑。

　　于凌罡：我认为这也是很正常的，因为咱们南侧过了马路就是公园了，咱们没有必要在公园这儿，跟公园抢比谁大，这个咱们比不过人家。

　　选地大会充分征求了参与者的意见，工作团队的成员也尽可能为大家解答疑问。

　　参加选地大会的人乙：非典的时候，香港的陶大花园死亡率特别高，跟那个天井有关系。于凌罡：这个东西是这样，有这种设想，只是一种设想。没有这个天井的，咱们也设计了。

　　参加选地大会的人丙：有没有可能我买了一份，我也交了15万，然后有三十四万五我交了，最后给我分一个二十多平米的房子？蓝城公司董事陶光远：不会吧，可能吗？咱们有多余的啊！咱们本来就有节余的啊！怎么可能呢！

　　参加选地大会的人丙：我觉得这个合作建房的观点，还没有转过来……于凌罡：慢慢来。参加选地大会的人丙：现在好多人老在比价格，你要跟他讲买商品房成本是往上走，我们合作建房实际上是向下降的，这个一定要搞清楚这个观念！现在还在比，他八千！我七千！那不差不多吗，老那么比！

　　参加选地大会的人丁：现在整个来看还是有风险，没有风险他干吗给你这么高的回报呢？参加选地大会的人丙：大家都出钱风险就减少了或者没有了，大家都不想凑钱，风险是很大的。

　　参加选地大会的人A：这块地块能拿下来吗？蓝城公司董事陶光远：问你啊，问我，问不着啊？投了票让拿就拿，投了票不让拿，这个谁敢拿。

　　八天后也就是2005年8月8日，合作建房股东会将要表决项目是否参加竞拍。所有工作人员的努力，都是为了能在这么多人里，召集到两百人签约出资，那将是项目前进的第一个目标。

　　2005年8月4日 蓝城公司办公室

　　合作建房志愿者：这两天每天都到十点多，十一点。合作建房参与者：签了多少份了？

　　选地大会召开四天后，已经有一百多人和蓝城公司签约出资，但是距离四千万还有很大的缺口。

　　为了保证项目能够顺利进行，于凌罡还在和一些机构接触，希望通过其他途径筹到更多的资金。

　　于凌罡在打电话：我们这边就是这样两个事，第一就是钱，因为我们现在肯定钱有一缺口。当然我们也在谈一些解决的事，包括我们这边找了一些投资公司，代表公司银行在帮着做，我要不就下午找您去谈谈这个事，反正我把我们的情况跟您说清楚。我只是比较尊敬您，所以客气地说，其实也是咱们来谈谈这个合作可能性，包括各方面的事情，好吗？那这样我下午吃完饭就过去，争取一点半之前肯定能到。好吧，行，那这样。好，一会儿见。

　　四天后芍药居项目就要表决了，于凌罡能否领导合作建房向前推进一步呢？

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