上海规定期房现房均可实行预告登记

　　□晨报记者 徐运

　　明明已签好了买卖合同，买家也已经支付了房款，卖家却因种种原因迟迟不愿过户，最终导致房产交易的最后一步———房产登记“流产”，甚至引发房产“一女二嫁”。类似这样的尴尬现象将会随着“预告登记”制度的推广实施而得到进一步规范。昨天，市房地局披露了根据《物权法》修改的《上海市房地产登记条例》的内容，其中规定，今后无论是期房还是现房交易，都可实行“预告登记”，可防止房屋产权人“一房二卖”。

　　“登记日”以记载日为准

　　【政策】《物权法》第14条对物权效力发生的时点做了明确规定，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

　　【解读】专门从事房地产法律研究的联业律师事务所王展律师告诉记者，修订后的《上海市房地产登记条例》规定，房地产登记机构受理二手房买卖双方的转移登记申请后，并不代表产权转移已经生效。登记机构完成审核程序并将登记事项记载于登记簿后，产权转移才能正式生效。审核的规定时限是20天，需要提醒的是，在登记机构审核期间，产权可能会因为司法机关的查封，权利人提出更正、异议等原因，中止转移登记的办理。所以买方在审核结束之前，尽量不要付清全部房款。

　　“预告登记”不分期房现房

　　【政策】《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记自动失效。”

　　【解读】本市《上海市房地产登记条例》对预告登记的原有规定是：可单方申请，也可双方申请；预告登记失效日期，期房为初始登记之日起两年，现房为预告登记之日起两年。而根据修订后的《上海市房地产登记条例》，本市预告登记由双方合意，不分期房和现房；单方申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件，双方预告登记的，仍保持现有操作程序。

　　可“更正登记”保护自己物权

　　【政策】《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机构应当予以更正。”

　　【解读】更正登记是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或利害关系人依据真正的权利状态对房地产登记簿记载的内容进行更正。

　　登记机构应予更正的情形为两类，其一，登记簿记载的权利人书面同意，且登记簿记载的事项确有错误的；其二，有生效的法院判决、仲裁机构裁决、人民政府作出的土地权属争议处理决定能够证明权属记载确有错误的。

　　不动产归属以登记簿为根据

　　【政策】《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”

　　【解读】明确了不动产登记簿是不动产物权的法律根据，因此要求登记机构必须如实将登记信息记载于登记簿。使得登记簿更具有公信力和公示力。不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据，而不动产物权证书，只是不动产登记簿所记载内容的外在表现，证书记载的事项，应当与登记簿一致；记载不一致时，物权法规定除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准，因此一定要改变以往的重证书轻登记簿的观念。