“预告登记”防止一房二卖

　　本报讯（记者王蔚）记者昨天从市房地资源局获悉，经市人大同意，市政府制定出台了《上海市人民政府关于贯彻<中华人民共和国物权法>做好本市房地产登记工作的若干意见》，作为今年10月1日《物权法》施行后的过渡性规定，该《若干意见》对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等方面内容做了明确规定。

　　据了解，目前，本市房地产登记的法律依据是上海市人大常委会于2003年制订的《上海市房地产登记条例》。但由于《登记条例》制订较早，其中部分条款与已经实施的《物权法》中的相关规定不完全一致。为此，近期本市对房地产登记工作进行了全面梳理，对其中与《物权法》不一致的部分提出了修改意见。根据法制统一原则，存在不一致的内容，应当按照《物权法》的规定执行。

　　房地产登记新规定

　　对登记机构的履责要求更高。《物权法》第12条规定了登记机构的职责，包括查验资料、询问申请人、如实及时登记、必要时可以实地查看等内容。在受理过程中，如登记机构认为申请登记事项与提交的申请登记文件不一致、提交的申请登记文件之间缺乏关联或者房地产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。和以往工作流程不同的是，在办理登记时增加了“询问申请人”等环节。

　　“登记日”的界定有重要变化。《物权法》第14条对物权效力发生的时点做了明确规定，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本市《登记条例》第11条规定，“经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日”。由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期，因此，依据《物权法》，调整后的登记日以记载日为准。

　　改变重“证书”轻“登记簿”。《物权法》第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。明确了不动产登记簿是不动产物权的法律根据，因此要求登记机构必须如实将登记信息记载于登记簿。不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据，而不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现。

　　重视“预告登记”，防止“一女二嫁”。根据《物权法》的规定，本市预告登记由双方合意，不分期房和现房；单方申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件，双方预告登记的，仍保持现有操作程序。预告登记时效也相应调整，即对预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利登记之日起三个月内未申请房地产登记的，预告登记失效。

　　一般的房地产登记都是对现实的房地产权利进行登记，而预告登记是一种为将来发生房地产权利变动的请求权，具有排他效力，可以防止房屋产权人“一房二卖”。