房价是这样“炼”成的

　　房子定价看起来玄机重重，但所有商品都有自己的定价原则，房子也不例外。利润、成本、费用几个因素构成了房价，记者请业内专家给广大购房人解密房价的构成。

　　房价的几个部分为：土地价格、营销管理费用、税费、大小配套费、建筑成本和利润。

　　地价都是透明的，购房者可以通过网站和新闻了解地块的成交价格，以及规定的容积率，首先用每平方米土地价格除以容积率，得出每平方米建筑面积的土地成本价格。（容积率是指整个小区建筑面积与占地面积之比，通常容积率在土地交易的时候都已经公示，别墅容积率在0.3左右，洋房容积率在1左右，多层容积率在1.4-1.6左右，高层住宅容积率最高可以达到4，具体做多少还是要看项目自身的建设规划）。

　　营销管理费用约为产品销售价格的4%；税费为产品销售价格的12%；大小配套费用约为500元/平方米；建筑成本高层1400元/平方米左右，砖混多层为780元/平方米左右，框架多层为980元/平方米左右，小高层为1200元/平方米左右。利润则约为房产价格的10%，这个比常通常开发商可以接受。

　　即土地价格＋房价×4%＋房价×12%＋建筑成本＋500元＋房价×10%＝房价

　　这样一个公式如果把房价设为X，其他建筑类型和土地价格通过拿地就已经知道，不难算出房价应该是怎样一个区间。本报记者 程云端