“仍有五成中介挪用客户楼款”

　　以前中介是百分百挪用客户楼款的话，现在是五成中介在挪用。

　　说深圳楼市崩盘不负责任，深圳地价不会降低，房价就不会猛烈下跌。―――中原地产深港研究中心总监张伟

　　中天置业事件曝光以后，各界都在探寻其中的来龙去脉，以及揭示行业内潜伏的深层病因。作为市民则更加关心今后通过房产中介购房是否安全，如何规避风险，中天的倒塌是不是深圳楼市走下坡路的信号？本报特别邀请到深圳地产中介的龙头―――中原地产深港研究中心总监张伟与奥一网友进行对话。

　　仍有中介采用中天方式

　　网友：中天置业“出事”后，直接导致深圳地产中介信用度下降。遭遇损失最严重的还是那些委托中天置业买房和卖房的业主，据您所知，深圳还有多少家中介像中天一样的运营方式？

　　张伟：肯定有，而且不止一家中介与中天置业一样的运营方式。当初中原地产1995年就提出银行介入资金监管，背景就是当时行业中中介挪用客户款项成风。今年年初，建设部和银监局出台政策，要求在房产交易进行中，银行介入监管房产中介客户的款项。这项政策出台后，理论上完全可以杜绝中介违规，但是实际操作中非常麻烦，银行也不愿意配合，导致在执行过程中很少有中介如此操作，这项政策名存实亡。

　　现在，深圳的房产中介市场上出现分化，一部分规范的中介寻找银行对客户楼款进行监管，而另一部分中介直接替客户保管楼款。如果说，以前中介是百分百挪用客户楼款的话，现在是五成中介在挪用。在房产中介内部有这样不成文的行规，如果中介销售人员说服客户将楼款保管在中介而不是由银行监管，这个中介销售人员得到佣金点数将提高。因此，不少中介销售人员都会极力说服客户将楼款直接放于中介公司监管。

　　这样一来，客户的资金就存在不安全因素。

　　担保公司政府监管不足

　　网友：目前二手楼买卖许多都牵涉到赎楼的环节，担保公司在其中起到作用。中天置业为何会一夜崩塌，业内人士分析其转折点大概是成立担保公司，而担保公司挪用了客户的楼款。由银行担任第三方，对买卖双方款项进行监管的方式在深圳有没有展开？

　　张伟：许多卖房者由于是按揭购房，房贷没有还清。而房产交易必须要还清所有房贷，也就是俗称的“赎楼”之后才能交易。由于房屋没有还清贷款，因此银行不会直接向卖房者发放贷款，因此就给担保公司提供了业务。而担保公司凭借与客户签订的全权授权委托书，可以轻易地将房款划到自己公司的账户下。业主即便知道挪用款项，即便告上法庭也打不赢公司。在这方面，我个人认为政府是需要承担责任的。因为在深圳担保公司这个行业，政府监管严重不足。在这里我提醒业主，在委托中介买卖房产，与担保公司签订授权委托书时一定要谨慎。

　　下一个倒台的是谁？

　　网友：中天置业关门大吉后，市民都在猜想下一个是谁？

　　张伟：还有相当的房产中介公司在走着中天的老路。在市场行情好的情况下，只要成交量保持相对稳定，那么就会有源源不断的资金进入，中介不至于发生资金链断裂的情况。但是当行业不紧气的时候，脆弱资金链就会出现破裂。要是老板将该钱挪用到股市这类高风险投资渠道时，风险就更被放大，一旦超过承受限度，那老板跑路就是必然了。不排除深圳在短期内出现下一个关门大吉的中介机构，他提出如果说下一个中介机构垮台，它需要满足两个条件：一是不计成本地大肆扩张；二是它在扩张过程中违规操作，比如挪用客户楼款，资金来源违规。

　　中天事件还有余波

　　网友：中天置业事件发生之后，对同行的影响有多大，主要集中在哪些方面？

　　张伟：中天置业事件的余波还会在未来相当一段时间内渐渐显露。因为中天置业内部上千号员工，许多人因为行业内部消息灵通的优势在参与炒房，手中握有多套房产的员工大有人在。但是现在，背后的大树倾倒，面临供楼压力又找不到出手机会的人情况就十分危险，难保情急之下不发生其它问题。中介人员自身投资房产已经是行业中公开的秘密了。

　　此外，中天置业事件让客户对于中介的信任度降低，对整个行业失去信心。前往中介机构看房的客户明显减少，许多客户就算是看好的房子也不愿意下定金。成交进一步减少，甚至跌到历史最低点，买房者和卖房者好像忽然蒸发了一样。不过从好的影响来看，中介行业好的资源开始向大品牌集中，人员、客户的资源。洗牌，让大品牌进一步稳定。

　　明年楼价上涨没有根据

　　网友：从今年下半年开始，中介市场开始从卖方市场转移到买方市场。许多购房者在宏观调控下开始采取观望态度，似乎那些热闹的买房者在一夜之间蒸发了。二手楼价格不仅增速降低，而且还有所下降。有人称，明年春节可能是深圳楼市价格重新上涨的时候，这话有根据吗？

　　张伟：凭什么这样说？这种说法有点不负责任。中介人员通常这样说是因为他们有立场在其中，要告诉自己告诉客户现在情况并不太坏，要给大家信心。不过，有一个可能就是明年银行贷款的新增额度出来，这样就会有新增资金进入楼市。但是，楼市大规模价格如今年上半年这样的上扬情景不太可能出现，届时应该是投资比例小、自身质素高的楼盘会最先承接这部分资金。

　　楼盘租金价格在攀升

　　网友：现在买房者数量骤减，那么租房者是否增加，深圳房子租金是否有所上扬？未来趋势如何？

　　张伟：相比楼盘的销售价格，租金的走势更能真实反映房地产市场供需状况。现实的情况是，深圳楼盘的租金价格在房价微跌的情况下，正在慢慢攀升。原因主要是，在过去一年多的时间里，房价的上涨速度远远高过租金的上涨速度，许多购房者转化为租房者。在目前，许多有购房愿望的人开始转为观望，他们成为租房市场的增量人群，租房需求增加，因此租金开始连续走高。

　　说楼市崩盘不负责任

　　网友：在网上还有另外一种声音说，中天置业的事件是深圳房地产市场彻底崩盘的前奏。您怎么看这种论调？

　　张伟：个人不赞同。说深圳楼市崩盘同样也是不负责任的说法。我们应该看到深圳未来的总体方向，深圳的地价不会降低，房价就不会猛烈下跌。因为目前房地产市场暂时的调整和不紧气，导致中天置业出局，这是个人违规导致的结果，更不能代表整个房地产行业。

　　本报记者 唐洁 见习记者 刘凡

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